深圳松岗中心城小产权房永远不要对小产权抱有任何幻想，即使价格只有3折！-小产权房网

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：房姐你好，有个困惑想咨询。本人34，已在深圳定居，目前只有子弹70，考虑购买深圳小产权房，目前我物色了两套小产权如下，1松岗芙蓉立交附近，大产权房50年，距离地铁比较远，单价1.3万，可返租金三年，可签5年130%回购协议，已经有人入住，是深圳未来东部发展辐射地区。2龙岗科技工业区附近，大产权房50年，距离在建地铁很近，单价1.9万，预计今年8月完工，距离福田市区近。如果不考虑风险，我倾向于第二套，因为距离地铁近。但考虑风险，这两个小产权都是有大红本的（感觉相对其他小产权是农村集体用地会靠谱些），50年的工业用地剩余40年，签使用权和收益分配协议公证，存在到期后风险，听听房姐建议。

回答：你好，子弹70，其实建议你买商品房。

1.永远不要对小产权抱有任何幻想，小产权不能落户，不能上学，没有杠杆，涨幅非常弱，除非你有靠谱的拆迁内部消息，不然还不如租房住。小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格，不能贷款，没有投资价值，除非你纯自住；有黑科技，可以提前拿下能转正的房等拆迁，普通人玩不了。

2.也不要对公寓有幻想，交易税费极高，政策暂时不允许公寓转正。

3.说说适合你的几种方案：

投资打法：70万首付买240万总价的房子（适当高评）单价5万左右45-50平米一房或者小两房，回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

自住打法：70万首付买龙岗280万总价房子（高评）单价3.5万左右80平米买三房（龙城广场片区）最好有地铁。

提问：房姐你好，再过一年就北京五年社保了，想问下北京共有产权房，经济适用房，商住房可以考虑么，预算有限，

回答：经适房>共有产权>商住房经适房税高，只适合全款抵押买入。共有产权，杠杆和流动性非常弱，并非投资优选，仅适合自住。商住不考虑，大家都等着解套呢

提问：新人首问：房姐你好，手里子弹70，深圳宝安西乡碧桂园凤凰智谷大厦商住房公寓内部朋友价95可拿下，以投资为目的可以入手吗？打算三年后出手，因对政策、周边发展判断不准，有些犹豫是否将钱压在这里，由于不能贷款必须全款，感觉杠杆效应不明显，求指教

回答：你好，公寓是房产投资的禁区，别碰。还是老老实实买住宅吧。子弹70，可以适当加点杠杆，买250万-280万（南山中心区一房一厅，福田皇岗梅林景田买一房一厅，龙华中心区可以考虑小两房）

提问：新人首问亲爱的房姐：你好！我这段时间梳理了一些自己的房产的投资，发现很失败，先向你汇报一下：我是北京小公务猿一枚，老婆是律师。前年把贷款在立水桥（北五环）买的房卖了，全款买了顺义的商住房子（真想扇自己一耳光），另外跟几个哥们合伙全款在武汉买了两套恒大御景。我发现我都跳到了坑里，投资的房子都没用上杠杆，而且一套是还是商用。亲爱的房姐，我的问题是1.怎么把我的投资从泥潭中拉出来，顺义的房子卖不出去，恒大御景还不能卖，估计也卖不上价。2.现在手头能凑出个50万左右，再投资房地产，怎么投？

回答：商住根据评估情况，考虑抵押或者出售或者暂且保留出租。北京目前不是卖房时节，商住本身打压厉害，着急卖容易割肉，可以等春节后挂着先试试。恒大御景是一笔不错的投资。虽然没有用上杠杆，但是有确定收益。子弹50，建议抵押或者其它方式融资，子弹扩充到100以上，北京再重新入手一套住宅。现在是淘笋好时机。全款抵押的方式买入，相当于首付3成。或者开发老人票，做接力贷。若暂时只能筹到50，可以武汉淘笋，或者沈阳入手2-3套。有些事情如果去追究报复，可能于事无补，反而错过了翻身机会，损失更大。譬如游戏被杀，小事吵架，穷人官司，房子买错，男人秃顶。习惯损失。

提问：新人首问：房姐您好！能帮忙分析一下融创中心武汉壹号院、汉街万达御湖系列产品、复地东湖国际、帝斯曼这四个楼盘的高下优劣吗？未来哪一个最有升值空间？哪一个又会成为价格王者？多谢！

回答：朋友，这篇文章好好看看投资不买CEO，这几个盘，复地东湖国际和帝斯曼相对好一点，学区溢价会相对维持的时间久一些。复地东湖国际为什么贵？开发商拉动，只要还有新盘卖，开发商的营销就会持续。且复地有学区优势。复地卖了10年，每开一期就涨价一次，形成了买复地必赚的氛围。多军有专门的流派玩这类新盘，纯新盘第一期开盘就买入，依靠开发商营销的持续拉动力，等到最后一棒交出去之后撤离。卖房也是一样，如果投资客多的小区，也会组织写手在各大论坛发帖，继续营销，等把小区超热之后卖出。自住可以买，投资还是回避。

提问：您好，今年78月能完成落户，现金120万左右，没有贷款资格了，之前有两套贷款了，只能考虑全款，有没有值得投资的区域推荐，最好能买到小三室？是不是二手房更适合我这种情况，谢谢。

回答：你好，建议全款抵押，或者开发老人票做接力贷买入，都可以操作成3成首付。目前武汉投资推荐的几个区域:1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。2.三环内地铁沿线低价潜力盘:四新白沙洲后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁学区医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。3.光谷东，武汉重点打造的新区，目前价格已透支，但有笋可淘。二手关注朗诗里程和山水资源单价1.6左右可入。子弹120，投资角度倾向入手2套单价1.6左右的低价潜力盘收益更大。流通性最好的面积段在90-130之间的3居

提问：万能的房姐：孩子大学毕业，想在西安发展，准备在西安买房子，主要是作为投资，发展的好也可能短期自住。1，怎么样破限购。2，哪块的房子有投资潜力。最好是指定哪几个楼盘。万分感谢！

回答：西安大学毕业可以直接落户西安涨的有点过火了。价格回归的也差不多了。下次启动要在成渝郑之后了。具体时间不知道。高新，曲江，大明宫，纺织城，这四个地方淘二手笋。

提问：武汉房姐您好，晚了一步知道您，我本科学历已婚，目前定居海南，7月份靠学历落户武汉，8月18号刚在武汉滨江金茂府买了一套96平米两室两卫，全款带精装230万，今天了解到深圳也有人才落户，我符合政策，后悔没能在深圳落户买房投资，目前我为了提公积金准备把社保公积金转移到武汉。然后如果我想把武汉滨江金茂府房子卖了重新落户深圳值得吗，武汉那个房子还没交房，刚办完网签备案，什么时候卖合适？

回答：你好，金茂府是CEO盘，只适合自住，投资没有性价比。刚网签，建议直接找开发商退房，撤销网签。现在可以把深圳社保交起来，3个月之后可以落户。

提问：房姐，现在手上有子弹55，目前在江夏纸坊有一套房自住，还有10万的贷款没还完，现在要如何操作才能把杠杆利用到极致？

回答：1.稳妥点子弹55，再入手一套低价潜力盘投资2.激进点纸坊出手，或者抵押融资，武汉主城区入手2套低价潜力盘，沈阳入手一套单价8K的潜力盘。方案2对月供能力要求比较高，根据你的实际情况做规划，杠杆率控制在50-70%之间。

提问：请问，万象城附近的住宅底商可以投资吗？

回答：商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商外卖平台社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。但是短期内社区商业会保持长久繁荣。因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。如果你的底仓充足，万象城底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。

提问：房姐，武汉首套房的话，不自住，是投资三环以外的低价潜力房，一百平；还是投资主城区的小户型。还有你经常说的陶笋是指性价比高的二手房吗？

回答：武汉这种摊大饼的城市只有三环内的主城区才能聚人气，人口和产业密集的地方才有投资价值，首选推荐的几个价值洼地。东西湖和江夏属于远城区，武汉各个区都在打造新区，但是你要甄别真新区和伪新区。笋盘：以市场价的折扣价格买入房产。这里泛指：找一个低估的板块，比如88折；再找到一个低折的小区，比如88折；再找到一个低估的房子入手，比如9折。任何一个条件发生变化，那都会迅速从折价中向非低估方向恢复。如果会错了意，那么要找到天荒地老。有一个极端，在行情很差的时候，很多房东会先卖后卖，极易出笋盘。

提问：新人首问:美丽的房姐好！子弹20，首套房购买，比较纠结是买住宅还是公寓（听朋友说公寓后期不大好卖，而且要收20%增值税）。需求:婚前自住2年左右（陶家岭附近上班，想找个离公司近的），婚后好租好卖。公寓买小户型，王家湾附近二手压力不大，新的四新有个新阳广场，广电兰亭盛荟的楼盘。住宅二手网上看了如下几个小区:香格里都（王家湾，00-01年建），美好范米粒（钟家村，00-16年建），金叶国际（硚口，04-07年建）。以上三个都是老证，带装修的，首付大概23-24。保利香颂（王家湾，19年建，新证毛胚，首付20）

回答：你好，小户型原则上不买单体楼，没有小区环境，自住体验不佳。单体楼因为二手成交量很少，很难通过楼盘自身成交拉动价格，涨幅基本依靠板块普涨。你看的这几个楼盘，除了是单体楼之外，房龄也偏老，未来涨幅跑不过次新盘。汉阳比较推荐保利香颂，人信汇和王家湾中央生活区，房龄新，价格也不算太高。

提问：房姐您好！一家五口人，想改善性住房，目前看了两个盘，联投时代中心169平的，精装修三房均价3.5万，华发中城荟中央首府168平的，毛坯四房均价3.3，请问从综合性角度考虑哪一个更值得买？

回答：你好，这2个盘都是CEO，所以只能从自住的指标来分析。华发在成熟商圈，配套更好，华发的品质也不错。联投没有做过豪宅，精装修品质不好判断，但是环线位置非常好，虽然现在发展一般，但是未来的想象空间更大。综合考虑，喜欢江边买联投，喜欢住市中心买华发。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》