小产权房网位于宝安23区的TATA公寓，应该是深圳最老、最贵的商务公寓。
说它老，是因为其早在1993年就建成，距今已经近30年，属于老破小中的老破小。
2008年，TATA公寓经过整体翻新，并以新房的名义出售，开盘价7100-9500元/㎡，总价18万起。
说它贵，是因为现在这个盘的二手成交均价高达10万/㎡，13年来的涨幅高达14倍。
我统计了一下TATA公寓近几年的成交均价，2016年4.13万/㎡，2017年4.7万/㎡，2018年6.62万/㎡，2019年7.07万/㎡，2020年9.64万/㎡。
对应涨幅为24%、14%、41%、7%和36%，五年复合年均增长率18%，单看涨幅非常亮眼。
但刚刚过去的2020年，TATA公寓的房价却没能继续保持稳步上涨的态势，而是像坐过山车一样，经历了暴涨又暴跌的刺激。
去年追高买入TATA公寓的业主，也体验了一把自己的房子从火箭式涨价，到断崖式贬值的酸爽。
01
去年5月14日，深圳房中协公布了一份房价异动名单。
其中，TATA公寓在乐有家的最高挂盘价高达198654元/㎡，看齐香蜜湖、深圳湾的豪宅。
作为对比，同期新安片区的参考均价只有61662元/㎡，最高挂盘价对比片区均价，溢价超过200%。
作为长期被房中协列为重点监测的销售“过热”项目，TATA公寓如此夸张的涨幅，很快就引起了监管部门的注意。
先是去年5月14日，被房中协房价异动名单点名批评，引发全网关注；紧接着5月22日，部分房源被市、区住建局以挂牌价过高为由联合下架，业主们“合力抬升房价”的计划胎死腹中。
和其他经历多轮严厉调控，房价依旧岿然不动的网红盘不同，政府整顿二手市场的板子才刚刚落下，TATA公寓的价格就撑不住了。
去年5月18日，TATA公寓在乐有家的最高报盘单价变成了177496元/㎡，4天时间就降了2万/㎡。
当然，由于之前的报价太过离谱，TATA公寓即便是从20万/㎡“暴跌”到15万/㎡，也只是正常的去泡沫而已。
直到去年7月，史上最严的715新政，才真正让TATA公寓走上了跌跌不休的道路。
新政前，TATA公寓成交的一套31㎡的小户型，成交总价425万，单价高达13.4万/㎡。
成交时间与速度也相当之快，从挂牌到成交，仅仅经历短短6天的时间。
新政后，相同面积段户型的房源，成交总价只有307万，降幅高达38%。
成交单价也仅为9.8万/㎡，较新政前实打实下跌了3.6万/㎡。
到了今年1月份，TATA公寓更是成了房中协热点楼盘追踪中跌幅最明显的小区。
截止1月14日，TATA公寓的挂牌均价只有11.33万/㎡，相较新政前同比下跌了13.46%，环比也是好几个月都在持续下跌。
你以为11.33万/㎡就是TATA公寓真正的“房价底”了吗？
更扎心的还在后头。
2月8日，深圳市住建局发布重磅消息，将建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。
TATA公寓被列为宝安区第一个项目，官方指导价8.5万/㎡。
对比最高20万/㎡的挂牌价，直接被打了4折，哦不，是骨折。
即便去年你以10万/㎡的价格买入，按照这个参考价，一套房也得亏好几十万。
02
那么，过去几年，TATA公寓为什么涨得这么猛？
去年全深圳的二手房，特别是名校学位房都在普涨，TATA公寓为什么又不涨反跌？
过去几年，TATA公寓房价上涨最大的助推器，就是宝安中学的学位；小户型、低总价，则是TATA公寓在与同片区其他小区竞争时，最大的优势。
在宝中学区范围内，30-50㎡左右、小户型集中扎堆的小区，一直受到追捧名校的家长以及投资客的青睐。
而按最低预算，300万总价出头的宝中学位房，基本全部集中在TATA公寓这个楼盘里。
TATA公寓的户型以31㎡的1房1厅为主，总价只需300-400万，在宝中的学区范围内，属于最低价，没有之一。
但TATA公寓的尴尬之处在于，对房价有负面影响的BUG实在太多了。
最大的BUG，在于模糊不清的土地和房屋属性。
法定图则上显示的是R3居住用地，但房产证上标注的却是“工业用地+员工宿舍”，卖的时候又是以住宅的名义。
至于工业用地缘何建成了“普通住宅”，原因不得而知，总之是历史遗留问题。
“后遗症”就是，说它不是住宅吧，可是它限购限贷还限售，得占用一个购房名额，税费也和住宅一样。
说它是住宅吧，它动不动闹个“小情绪”，不能过户。
近10年来，国土局多次禁止TATA公寓等土地用途为工业用地的房产过户，虽然最后都接纳过户了，但“无法过户”始终是一个巨大的风险。
此外，由于TATA公寓的批地时间为1992年，而产权使用年限只有50年，如今所剩年限只有21年，现在银行已经不给按揭贷款了。
也就是说，现在买TATA公寓的房子，只能一次性付全款，后期也无法抵押贷款，毫无金融属性可言。
至于宝中学区房的名头，更让人感觉“岌岌可危”，朝不保夕。
（深高南事件后，有市民向官方申请，要求取消TATA公寓的学位）
参考“深高南”事件的教训，TATA公寓的业主以后非常可能因积分不足，导致入学失败被分流。
唯一的卖点“名校学位”很可能站不住脚，缺点和风险却有一大堆；加上过去几年涨得太猛，以及少数哄抬房价业主的推波助澜，TATA公寓的价格已经严重泡沫化。
因此，只要调控政策一有风吹草动，这个盘的缺陷就会被无限放大，不涨反跌。
或许，8.5万/㎡的均价，才是剔除泡沫，回归这个盘的真实价格。
03
有粉丝问大先生：这次官方参考价被打到骨折后，能不能趁这个机会抄底买入TATA公寓，未来靠着宝中学位的加持，支撑其价格再上涨？
并不建议。
后期家长愿不愿意再为TATA公寓的学位买单，取决于周边宝中学区房的价格水平。
如果学位范围内的住宅类小区继续上涨，总价便宜的TATA公寓也不会差到哪里去，仍然是部分家长实现就读宝中的另一条途径。
但这次史无前例的“二手参考价”政策出炉，深圳的二手房市场，大概率会经历很长一段时间的冰封期。
特别是TATA公寓这种虚火过旺的小区，别说继续上涨，房价能稳住不跌，就值得烧高香了。
从规避风险的角度来讲，大先生也非常不推荐大家贪便宜，将TATA公寓这样的BUG房，作为学位房选筹的对象。
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