小产权房网借名登记是造成登记簿记载与真实权利状态不符的重要情形。比如在某法院审理的一起房屋确权纠纷案件中，胡某与张某为朋友关系，胡某因职务上的关系，以其朋友张某之名签订商品房买卖合同，购买商品房一套，房款由胡某支付，房屋产权证登记产权人为张某，由胡某保管。后张某以产权证丢失为由申请补证，房产登记部门向其补发了房屋产权证。张某遂与第三人李某签订房屋买卖合同，将该房屋售予李某。双方钱款及房屋钥匙、房产证已交付完毕，准备办理过户时，胡某得知并起诉，要求确认该房屋为其所有，李某则要求履行房屋买卖合同，为其办理过户。此案中，法院首先要解决的问题是，张某的转让行为是否属于“无权处分”。
由于我国市场经济尚处于发育期，受各种行政管理政策、措施对交易主体和财产持有主体的限制性规定影响，以及当事人的特殊考虑，在不动产交易和登记中，借用他人名义购买、取得、登记不动产相关权利的情形并不少见。此种情况下，不动产登记簿所记载的权利人就该不动产所为的交易行为，是否属于《民法典》第311条所规定的“无处分权”，实践中存在不同认识。
有观点认为，借名人与被借名人之间成立债权债务关系，双方互负相应权利义务，借名人享有请求被借名人在双方约定的时间或条件成就时，将不动产变更登记到自己名下的权利，被借名人负有配合变更登记和按照双方约定行使相应不动产权利等义务。当被借名人拒绝履行义务引发纠纷，借名人可依据双方约定提起给付之诉。此种观点也为一些地方法院所采纳。
另一种观点则认为，这种情形属于登记簿记载的权利状态与真实权利状态不符，根据《民法典》第234条之规定，真实权利人应可通过物权确认之诉讼，由司法裁判直接确认其为权利人，而被借名人作为登记权利人，其擅自转让该不动产物权的行为则属于《民法典》第311条所规定的“无处分权”。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第2条的规定，当事人有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求人民法院确认其享有物权的，应予支持。也就是说，在对内关系上，不动产物权的权利最终归属，并不以登记所表彰的权利状态作为依据，不动产物权登记只是确认不动产物权变动并将其公之于众的一种公示方法，而不是不动产物权变动的原因。在依法律行为发生的物权变动中，物权变动的原因或基础是买卖、赠与、抵押等法律行为;在非基于法律行为发生的物权变动中，物权变动的原因或基础是法律规定、法院判决、公用征收、继承以及合法建造等事实行为。在当事人就不动产物权归属发生争议时，法院应当对发生物权变动的原因或基础予以审查，并最终依法确认物权的实际归属。而在此之前，登记权利人虽然可能已经并非真实权利人，但却在变更物权登记之前，表彰为该物权权利人，因而可能发生对外交易，产生因信赖不动产物权登记而为交易的善意第三人权益的保护问题。此种情形，通常应当纳入善意取得制度范畴予以保护。
在借名买房的是否可以提起确权认识上，司法实践有一个认识不断深入的过程，由于对房屋登记的属性认识不足，加之登记制度的建立在我们国家确实也有一个从国家确权到仅是公示公信的证明文件的一个变化过程，很多人认为，不动产登记是公权力对不动产物权变动的确认，不动产物权变动的效力来自于行政机关的登记。这种观念其实是私权公诉的封建思想的残余。
在这个艰难的司法认识过程中，甚至出现了”一个纠纷，两种诉讼，三级法院，十年审理，十八份裁判的”的“高永善诉焦作市影视器材公司房地产纠纷案”，司法认知对这个问题有二个大的分水岭:
一、2012年最高院对社会公布的公报案例（最高人民法院公报(2012)第6期(总第188期)：大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案），在该判决中，最高院认为：“一审判决对涉案附属设施设备动产所有权的确认是正确的，应予维持。但不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故大连羽田公司请求确认其享有涉案国有土地使用权和地上建筑物所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决直接确认大连羽田公司享有涉案不动产物权有所不当。”最高院在公布的【裁判摘要】写到：“在物权确权纠纷案件中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。”
可见在2012年时，最高院当时还是认为物权权属的确认应该以登记机关的登记为准。由于该案以最高人民法院的公报案例向社会公布，其对登记具有确权性质的错误认识，给中国司法界带来的影响是巨大的，甚至至今仍有很多法院按照这个判例的精神，对实际权利人主张的确权之诉不予支持，认为登记机构已对权属进行了确认，不能再要求确权，仅能要求协助办理过户过续。确权之诉是物权之诉，而给付之诉是债权之诉，这对实际权利人在法律的保护上，可以说是天壤之别，据我所知，目前深圳二级法院在处理借名买房的纠纷中，对实际权利人主张确权之诉仍持该错误观点，一般不支持确权，仅判协助过户。
二、鉴于各地法院对登记的性质认识不清，2015年12月10日最高院在公布的《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释一》中用了二个条文对登记是否确权及实际权利人能否直接要求法院确权给予了明确的回答（该司法解释第一条和第二条），最高人民法院民一庭庭长程新文在答记者问时做了如下回答：“问：审判实践中存在许多因涉及不动产登记而产生民事与行政交叉的情形，如一方当事人认为登记的不动产权属错误，以登记行为违法为由提起行政诉讼，另一方当事人则针对导致不动产物权变动的原因行为的效力提起民事诉讼等。各地法院对于这些纠纷的审判程序、适用法律和裁判结果上均存在着许多差异。
那么，在因确认房屋等不动产物权归属或就买卖房屋等法律关系发生争议，涉及对房屋等不动产登记的异议时，究竟应当通过民事诉讼还是行政诉讼程序解决呢？
答：造成你提到的现象的原因很多，但究其根本而言，是由于对不动产登记的性质及其在不动产物权变动中的作用认识不清所致。实际上，相当大一部分涉及不动产登记的案件中，当事人主要争议的是登记所涉及的民事法律关系，由于不动产物权基于登记而生效，导致登记行为被卷入诉讼，从而呈现出民事纠纷与行政纠纷交织的表象。当事人往往认为，不动产登记系国家机关作出的行政确认行为，是登记机构对不动产权属状况的最终有效确认，如果不动产登记上的记载及相应不动产权利证书不被撤销，则表明其记载的权属状况正确无误，因此，撤销最后的登记发证行为，是权属问题最终解决的最有效、最直接的途径。司法实践中，有些民事法官在遇到涉及登记问题的不动产权属案件时，也常以登记的公定力为由，要求当事人先提起行政诉讼，中止民事案件的审理，待行政诉讼对登记行为的审查结论作出后，再依据行政判决结果来作出民事判决。这些错误观点是造成涉不动产登记、不动产权属争议乱象的思想认识根源。因此，有必要明确不动产物权归属及其原因行为的争议属于民事争议的性质，区分民事诉讼与行政诉讼的审查范围与对象，理顺两种诉讼程序。《解释》第一条对此问题予以明确规定。
首先应当正确地认识到我国不动产登记性质的复合性。一方面，不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。另一方面，根据《不动产登记暂行条例》的规定，我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关，就其履行不动产登记的法定职责及所遵循的程序而言，不动产登记又具有行政行为的特点。
不动产登记的复合性导致由此引发的诉讼就应当根据诉讼标的而区分民事或行政诉讼程序。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为（基础法律关系）；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，亦即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。也就是说，当事人之间或第三人对被登记的不动产物权或原因行为等民事法律关系产生争议，此争议实质上存在于当事人之间，当事人与登记机构之间并无实质争议，故应当通过民事诉讼程序加以解决。因登记机构违反法律规定拒绝登记或登记程序不合法导致错误登记等违反法定程序，而在当事人与登记机构之间产生的纠纷，如果登记机构对应予登记的事项不予登记或对于错误的登记不予更正，当事人可以提起行政诉讼。
当然，根据行政诉讼法第六十一条的规定，在涉及登记的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。这一规定的目的是为了完善民事争议和行政争议交叉时的处理机制，便于纠纷的一次性解决，方便当事人诉讼，并未改变相关争议的民事纠纷性质，对此应当有正确的认识。
可见，民事诉讼与行政诉讼在关涉不动产物权权属及原因行为、不动产登记的争议中各行其道，各司其职，各级人民法院对此应当根据《解释》第一条规定的精神准确把握。
问：既然不动产登记在性质上存在您刚才讲到的复合性特点，那么在民事诉讼中针对有关不动产物权归属的问题上，不动产登记簿的证明力应当如何认识？
答：根据物权法第十六条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这赋予了不动产登记簿权利推定效力，意味着不动产登记簿上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的享有者。但同时，物权法第十七条、第十九条又分别规定了“不动产登记簿确有错误”、“不动产登记簿记载的事项错误”的情形。从上述三个条文体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力。
从诉讼法角度而言，一方面，不动产登记簿属于公文书证，由于其对不动产物权归属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的，故不动产登记簿上有关不动产物权记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力方面远高于其他证据的证明力。此消彼长，相应地，这也就加大了请求确权的一方当事人证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为真实权利人的难度。但另一方面，既然作为一种拟制事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所表彰的物权状态。因此，在民事诉讼中，应当根据民事诉讼法及其司法解释对于证据规则及证明责任的规定，来综合认定不动产物权的归属。对此，广大从事民事审判工作的法官应当有全面的认识。”可见，到了2015年，最高院已经彻底清楚了认识了登记的性质，对于虽然登记在一方名下，实际权利人能否提起确权诉讼这个问题已经法槌落定，这应该不会在再是一个问题了。”
总结，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第二条的规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”在借名买房纠纷中，真实权利人根据基础法律关系，认为其才是物权的真正所有人的，不受登记机关的登记内容的限制，可以直接提起确权之诉。
本文地址:http://www.xcqxcq.com/sznews/127081.html
