小产权房网【粉丝提问】大表哥，请问400万以内学位一房(主要初中学位考虑），您的建议和意见是怎样，感谢！1.海韵学校:花样年花郡，花样年花乡，圣拿威湾美花园(共享海韵学区)2.学府中学:金海岸，深蓝季节3.南海中学:心语家园，心语雅园，瑞景华庭4.新华中学:香缇雅苑，丹枫雅苑(小两房)5.高峰中学:潜龙曼海宁花园6.福外南校区:城市3米6公寓，加福广场华尔登府邸，自由港湾公寓
回答：
1.这些年的深圳学位房暴击都有一个显著的特点，就是只有名校的集团化暴击，而非单纯的靠成绩来暴击。南二外大冲、科华、文华、南山实验南海中学、南二外赤湾学校、福田外国语南校区，去年的八卦岭荔园东晓、的荔园水围小学，荔园小学北校区（景田）、深圳外国语新桥分校（沙井海岸城）、深圳实验光明分校（凤凰片区）、深中龙初（龙岗）、今年的上下沙红岭、明德实验五洲小学等等这些学位预期的提高，也都直接或间接的带动房价。和市场冷淡其实并无正向相关性。2.高峰学校和新华中学都是龙华很老牌的学校，成绩一直都不差，这两年的海韵学校成绩也是异军突起。但是学校也是讲究一个“圈子”，为什么总是四大八大集团化的容易暴击，而这些孤立的老牌学校只能更多的表现在成绩上，而不是房价上。本质上就是教育品牌的价值，而更多家长愿意为这些老牌的教育集团买单。集团化的教育集团，也容易快速抬高某一个分支的成绩，至少在“展示”层面，这就和抱团打仗一个道理。曼海宁多数出于出货价位，新华中学是好成绩学校，但并非投资性学位学校，主要是差在产品上。3.接下来的5年中，龙华和宝安的教育资源会面临非常大的压力。宝安相对压力更大，好的学校除了宝中、宝外、海韵，其它的掉档很严重，而宝安的生源，接下来会慢慢来自于南山科技园这一波溢出需求，这就意味着宝安的一档学位有更严重的供需挤兑。也就产生的学位投机。4.只是因为宝中不光是学位溢价，还有西部大前海光环，属于学票+房票的双重价值叠加，导致入手位很高。但是相比南山，在相同的单价，南山的一梯队学位选择也很多，也就导致宝中海韵过高单价的学位房其实也是处境艰难。宝中的花样年花郡，坪洲的圣拿威，生源主要是宝中的生源，目前西部很多产品都在回调，碰到合适的，上学位是可以入手的。关于碧海和宝中这边的学位详细问题，可以参考碧海和宝中的买房攻略。5.保税区的福外学区房小户型，就这3个，加福华尔登、城市3米6、自由港湾公寓。今年刚出成绩，答卷还不错。未来也有中长期的深港合作片区。属于攻守均衡的小户型产品。6.如果南山博学位的话，南油西靠近蛇口花园城的在建的南山二小，中熙君南山、城市山林、中泰南山一品、荔海春城、荔庭园、汉京山、汇宾广场等等，虽然南油整体偏老，但是在南油西属于整体较新的一个区域，又靠近大南山，但是也带南海中学的学位，如果双学位的话，价值又不一样，条件允许可考虑。南海中学的小户型学位房，靠近前海外围，去年涨了很多，入手价格很关键。7.博学位暴击，几乎与买六合彩无异。如果六选一的话，个人更倾向福外南。按照其他片区优质学位房（比如石厦），小户型单价13-15这样的“前车之鉴”，现在福外南小户型单价9万依然还有50%的空间。但是，纯投资学位增量的话，个人建议二梯队的蛇口学校、新洲、南华、华富、西丽平山、深大外国语等学位可关注
【会员提问】请问福田的新天石厦花园值得买吗？
回复：
1.新天石厦花园整体交通非常便捷，周边商业醇熟，同时距离学区学校也相对较近，业主子女上学较为方便。不足之处是，背靠城中村，不仅整体的密度较大，独栋，没有花园，停车位不足，人员素质也参差不齐。
项目商品房住宅与回迁房住宅相互夹杂，不够纯粹，同时体量较小，新房定价也不低，与周边新房或二手房相比较，竞争力或不大。
2.众孚校区虽有荔园小学“名校”加持，但教学质量能否大幅提升，还需要时间的检验。
3.未来的片区成长性来说，石厦片区几乎没有太大可以暴击的动力，配套没有增量，学位增量空间也不大，石厦村拆迁意见征集都没开始，整个石厦，适合福田居住改善和学位改善。还有一点需要注意的事，并不是离CBD近就有购买力扩散。需求和购买力扩散从来都不是以CBD为中心，岗厦和车公庙已经都验证过。
4.另外还有一点，去年新天石厦花园部分房源被司法查封，具体原因不明，开发商方面也没有给出公开的解释信息。可能多半与资金纠纷有关，如果合同中有规定的霸王条款，比如：三是无论银行是否放贷，买家都要60个工作日内交齐房款，否则算违约。所以在合同上，需要擦亮自己的眼睛。
【会员咨询】大表哥，我是铁杆粉丝Mark1，想您分析下这轮暴涨后哪些片区被高估了？未来可能的潜力板块？
回复：
首先，要明白什么是城市的板块轮动？以及板块轮动的规律是什么？
（1）板块的轮动发展主要分三个阶段，启动初期，发展期和成熟期。a.启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。比如光明。b.发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。比如前海、新宝中。c.成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。比如后海；每一次领涨的板块轮动，其实都与ZF的热捧强相关，已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，爬升阶段必然会有一个滞涨的慢牛行情。你现在的担心，并没有错。它的涨幅会不如一些核心区的新盘或远郊规划盘。但是一旦利好兑现过了目前当下的横盘期，大量的年轻人和热钱继续集中进去，未来一直也还是会继续回归领涨区。板块轮动顺序：关内核心区限价新盘、关内学区次新盘、近关地铁新盘、主城区次新改善盘、老破大老破小拆迁流、远关CEO盘。
（2）深圳从2019-2020年7月，这轮暴涨的过程中，被严重高估的区域有：前海外围、碧海、宝中、八卦岭、石厦、大金沙、光明公明长圳、沙井（不带深外学位）。主要集中在热钱集中的区域和学区带动的区域，也和一些区域性的炒作有关。
（3）按照城市轮动的规律，严重高估的区域正面临回调期的大浪淘沙的阶段，或许1年2年，而未来有投资潜力的区域，则会更多的向城市外围扩散。所以像上一轮中表现差强人意的区域，未来5年内，都会有启动行情。比如已经开始启动的观澜、坂田。坪山中心区在现在绝大多数人看来，还是一个鸟不拉屎的地方，这恰恰的一个中长期价值投资机会。就像很多人2019年对观澜的认识，当时单价2-3万一大把。
（4）未来深圳的房产投资，会出现明显的两极分化，并且在每一个区域都会存在。也就是说南山也有垃圾股，坪山一样有茅台。未来的片区分化会成为主旋律。南山这边的留仙洞板块的深中学位房、西丽龙珠靠近华侨城的拆迁房、后海、华侨城、南山蛇口工业区、景田、侨香、皇岗、莲花村更新、罗湖的宝能汇、城脉中心、湖贝、观澜鹭湖等等这些区域未来都会有不错的表现。（没有列出来的，并不意味着不好，还有很多，就不一一列举，每一个板块都有自身的板块优势，具体落实到片区里还要因地制宜）
【咨询】我夫妻现在宝安碧海华丰前海湾与富通城四期各有一套小三房，孩子要上初中，我们自住富通城四期，准备卖华丰前海湾买金泓凯旋城宝安实验的学位，有以下问题纠结：
1、同样大约总价1100W，中粮天悦壹号小三房单价12.5W宝中和宝外双初中学位，西岸官邸小三房单价14万宝安实验初中学位，凯旋城三房106平低层户型一般宝安实验初中学位，选哪个更好？
2、学位与投资兼得还是只能关注一点？
3、凯旋城的80平的房价12.5W还有投资价值吗？
4、我们因为二套首付五成买1100万的有压力要信用贷，这样激进合适吗？卖一套我们手上现金只有450W。
回复：
1.新安板块的街道、学校和公园规划非常有趣，早至90年代，以前进一路和创业二路为骨感的灵芝板块，一直都是宝安的传统老城区，相对翻身板块是更为宜居的，大悦城也恰逢其时入场，填补了大型shaoppingmall的空白，地铁12号线也会疏导部分南山的购买力进入新安、流塘片区。
天悦一号的价格，就是目前灵芝的顶部，会未来替周边的次新盘们站岗顶缸。因为投资要很清楚的一点是:你买入的价值，是已有的价值，还是未来的价值，这个价值是逐步增加，还是逐步衰减的。宝中学位:衰减，传统宝安区政府的生源流失片区：老化、旧改周期长，楼盘品质和地铁预期其实已经部分叠加在已有的价格里了。综上，跑平大市的选择握手灵芝新村才是灵芝最大的楼盘，买房买邻。
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