小产权房网住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)，要求实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，以免导致致住房租赁市场供需失衡。
图源：财联社
对于住建部的最新通知，业内有各种解读。
其中比较有代表性的是，狂飙突进式的城市更新，大概率要缓缓了。
有人马上会问：深圳商品住宅的供应大部分来自于城市更新，比如知名度较高的大冲华润城旧改、岗厦深圳中心旧改，鸿荣源壹成中心旧改，还有正在进行中的绿景白石洲旧改等，对增加深圳住宅供应做出不小贡献。
新规对深圳旧改格局会产生影响吗？
我们的判断是，不会。
01.
昨天的文件指出大拆大建暴露出的问题：
在城市更新推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向；
变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。
核心问题有两个：
过度房地产化的开发方式、变相抬高房价。
近年来，“拆一代”、“拆二代”等社会贫富差距问题也备受社会诟病。
布吉某旧改小区实拍
有了“一夜暴富”的小目标，做“钉子户”成为不少搏旧改的原住民、旧小区和小产权房业主的理想。
在土地供应不足的深圳，城市更新更是成为近年来房企拿地和开发的主力战场。
而城市更新中重中之重的的城中村改造，属于大部分刚来深圳工作的年轻新市民的“低成本生活区”，据不完全统计，有超过一半的深圳白领就住在城中村。
不过，从中长期来看，城市更新则能为城市带来新的住房增量，从而在一定程度上起到平抑房价的作用。
这次通知要求：
1，不得大规模、短时间内拆除城中村，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。
有些城市更新项目，体量规模很大，要求短时间内拆除完毕，导致住房租赁市场供需失衡，势必会造成租金波动。
通知还要求城中村房租金年度涨幅不超过5%。
2，旧改的规模将受到限制，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。
老城区更新单元（片区）或项目内，原则上拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，拆建比不宜大于2。
不过，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。
3，今后，老城区更多是微改造，老旧小区将告别大拆大建模式。
文件是这样要求的：要保持老城格局尺度，不破坏传统格局。
“鼓励采用绣花功夫，对旧居住区、旧厂区、旧商业区等进行修补、织补式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理。”
这些最新要求，背后的潜台词，就是“不能刺激到房价”。
深圳岗厦村旧改实拍
这次住建部通知，是一次对操作规范层面的纠偏，接下来不排除还有顶层设计的制度性规定出台。
另外，新的旧改模式，还要从传统的大拆大建的链条中剥离出来，创立“有机更新”模式，简而言之，就是推动由“开发模式”向“经营模式”转变。
02.
在中国楼市中，旧改市场是一个双刃剑。但在国内，没有一个城市比深圳更依赖于城市更新。
为了加大住宅供应，深圳近日出台了两个重磅政策：
第一，深圳市规划和自然资源局陆续发布了关于公开征求《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）、《2020-2035年深圳国土空间总体规划草案公示》，明确了优化居住用地结构布局、提高居住用地开发强度、加大新增用地保障力度等15条措施。
为了完成“确保至2035年新增各类住宅200万套以上，人才住房、安居型商品房等不低于新增住房总套数的60%，全市常住人口人均住房面积达到40㎡以上”的目标，深圳将对“城市更新、土地整备、旧住宅区改造”等存量土地进行优化，调整用地结构，提高居住用地比例。
城市更新单元规划尚未批准的项目，计划公告更新方向以居住为主（居住用地占比超过50%）；计划公告更新方向以商业为主或法定图则的主导功能为商业的，可将更新方向调整为居住（公共住房为主）。
没有城市更新，深圳增加住宅供应，将是一句口号。
南山某老小区旧改实拍
第二，出台了旧改新政,一是规定了签约人数达到85%以上就可以借助政府的力量来沟通推进，二是规定了什么情况下，区政府可以强制执行。
深圳是全国城市更新政策最先进城市，也是市场化程度最高的城市。
虽然今年3月1日起正式执行的《深圳经济特区城市更新条例》，明确规定了旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收；城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收。
但是缺少执行细节，在实际执行过程中仍然困难重重。
从深圳的征收政策来看，未来更加有利于旧改的推进，对于不搬走的钉子户来说，相关部门将有权力强制执行，进行强制搬迁和拆除。
图源：合一城市更新
深圳的大概率做法，将允许适当增加建筑面积，主要用于建设人才房和保障性租赁住房，从而达到增加住房供应的目标。
03.
深圳有深圳的“市情”，因为深圳太难了。
结合住建部新规和深圳实际情况，我们应该看到，结束旧改市场的乱局，势在必行，对于深圳加快和规范旧改也是大有好处的，而并不是让深圳的城市更新进程按下“暂停键”或“踩刹车”。
深圳的理由还是比较充分的：
第一，深圳城市太年轻了，基本没有什么“老城区”，而是以城中村居多。
深圳基本没有住建部通知中说的“最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理”的问题。
如果说要有老城区的话，罗湖算是一个了。
但是罗湖作为深圳城市起步的原点，本来就已经是高密度开发了，未来在提高容积率方面也难有大的作为。
但是深圳的旧村改造方面，在注重保护既有文化上还是做得很不错的。
总体而言，深圳对于“保留城市记忆”方面压力比别的历史城市压力小得多。
第二，深圳城市更新的市场程度较高，过往更新项目中，“大拆大建”模式基本没有。
相反的是，由于深圳“有形的手”力量太弱，诸多旧改项目推进缓慢，“钉子户”漫天要价现象也层出不穷，罗湖木头龙小区就是一个典型案例，这一点很被动。
所以深圳面临的主要问题是，如何让城市更迅速地推进的问题，而不是“大拆大建”问题。
第三，去年10月深圳40年收到大礼包，以“清单批量授权方式”赋予深圳在重要领域和关键环节改革上更多自主权。
深圳没有等来扩容，但“扩权”的确确等来了。
其中有一条很重要：
“加快推动城市治理体系和治理能力现代化，努力走出一条符合超大型城市特点和规律的治理新路子。”
深圳面临城市治理承压明显、发展空间不足等诸多挑战明显，作为超大城市的地位，深圳应当要拥有与超大城市匹配的思维和资源。
这些都和土地息息相关。深圳的大礼包中的“支持在土地管理制度上深化探索”，简而言之就是“土地放权”。
深圳不扩容，转向内部增加供应，围绕城市更新方面的试点，深圳是示范区，有很多地方可以先行先试、模式创新，其中也包括城市更新。
深圳时间紧、任务重。
除了在城市更新上下功夫外，深圳早前还提出探索在临深片区合作配套建设大型安居社区。
2017年9月，深圳市规划部门就表示，为了完成这一目标，在深莞惠三地采用城际合作开发筹集建设人才住房是其中一种重要渠道。
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