人口普查与小产权房 张江板块置业天梯图来了

比如,张江又涨了!

核心区的张江汤臣超15年房龄,价格依然屹立不倒!60平1房,居然成交一套单价15.2万的房子,这固然是和对口的张集初中有很大联系。

数据来源某大型中介

还记得,2006年张江三期14625元/㎡开盘,emm...不好意思,这没有“重启人生”!

张江永远YYDS!谁都想买,却不是人人买的起!

不过按张江打工人的话:买在张江,真的想都没想过!

毕竟,置业张江核心太难了——新房稀缺供应,二手高不可攀!

首先,可能多数人都没想到,聚集张江的从业人员能高达238万人之多!(数据来源,浦东发布)

我们以上海第七次全国人口普查数据为准,这一数值已接近于上海人口规模排名第二的行政区闵行,关键是张江还以高端青年人为主。

数据来源,上海发布

而对于楼市来说,但凡238万人有1%进入楼市,那就了不得!

其次,张江大部分都是产业园区,本身住宅供应量就非常稀缺!二手房又高得嘞~

即使像张江这种国家级产业周围,聚集着体量非常可观的高收入人群,也抵不过如此房价!

从而导致在张江上班的朋友,买房成为一件较困难的事!

甚至,前几日,笔者的业主群也有人问:从宝山杨行到张江车程需要多久?

笔者瞄了眼,疯了,在张江工作竟然买在这?

这无疑说明,上车张江的困难程度...

对此,借着房万前期的“大虹桥板块置业天梯图”,笔者为了张江打工人准备好了置业攻略,从真实市场结果出发,为大家展示在大张江辐射范围内板块的真实排名。

可以看到,大部分板块均属于张江的扩展区,对此,笔者结合板块置业天梯图将大张江置业攻略进行梯队分别(...笔者分完才发现,这和天梯图评分太吻合了~)

第一梯队:张江

第二梯队:唐镇、北蔡、周康

第三梯队:川沙、闵行浦江

第四梯队:航头、新场

笔者将其分为四大梯队,以上这些板块均承接张江大量的外溢高素质人口。

那么,对应板块工作于张江究竟还有哪些新盘可以买?

一图汇总,感兴趣的小伙伴可以点击收藏

首先,第一梯队:

张江北部核心区还有1盘!联动价8.3万!

众所周知,张江板块新房断供已久,最近的一个项目还要追溯到2020年的中建朗阅府,如今时隔三年,终于又有全新盘即将入市!

项目东侧是广兰公园,近2/21号线广兰路站,紧邻张江中学。

位置示意图

效果图

项目联动价8.3万/㎡,但项目周边13年的二手房挂牌价都在9.5-10万左右,差距还是有的。

数据来源某大型中介

总容积率1.8,从曝光的效果图来看,预计推出两幢高层、一幢保障房以及六幢(21套联排)产品,还挺值得期待,对于预算充裕的购房者来说,该项目就是工作在张江置业首选!

其次,笔者挑选了几个大家较为感兴趣的板块,展开细看下:

第二梯队:

理想之选,唐镇!高分客群扎堆的板块!

前阵子的华发半岛华庭,认购超500%,就在证明了板块魅力所在!

从地理区位上讲,TA虽地处外环外,但却占据优势:

在上海最新2017-2035总规划中,浦东的张江、金桥和川沙都被定义为新的城市副中心,唐镇临近三大城市副中心,占据了地利。

唐镇2035规划范围图

同时唐镇周围都是产业重区:西面是张江高科和陆家嘴,南面是川沙和迪士尼旅游旅游度假区,北面是银行卡产业集聚区,同时又与金桥、外高桥相距不远。

能级虽然不高,但架不住周边城区多,产业强!

而且唐镇是上海继古北、联洋碧云、新江湾之后的“第四代国际社区”,板块内有集中分布的优质商品房:白金瀚宫、棕榈泉花园、金爵别墅、绿城玉兰花园、仁恒东郊花园……

在浦东2035规划中,唐镇被定位为浦东最大的国际社区,住宅开发总体量700万、商业配套60万,大大超过了前滩和联洋,吸引了各大开发商扎堆进驻唐镇。

在绿城、仁恒之后,保利、浦发、融创、大名城、华发等等大牌房企纷纷入场,带来改善型产品,大量的优质商品房聚集,唐镇形成了浓厚的高端居住氛围,成为了唐镇吸收客群的核心竞争力。

预算够不到张江,向东走出外环的唐镇很明显优势显著。这里有次新商品房,还配建了东方幼儿园、福外唐城小学、建平培德实验中学一条龙重点学区。

未来板块内还将有近千套房源供应:

其中,笔者在此简单聊下大家更感兴趣的华发半岛华庭、安高申宸院:

这俩盘推盘节奏预计,华发半岛华庭后期预估有2次推盘,不出意外会在今年开完,二批次赶不上,很可能三批次会上,而安高申宸苑,最新消息是预计上半年入市,也就是说3批次,也有说法预计3季度入市推盘量很可能也是300套左右。

更多细节欢迎点击查看:突发楼市利好!再添2大商业!倒挂4万的唐镇!将有近6000套房源等待入市!

周康,或是张江辐射圈商业密度佼佼者!

不同于唐镇,对于想置业张江辐射圈,那些刚需低分这里会更适合!

在张江科学城的规划中,周康承担了南部科技创新核的功能和发展目标,聚焦在国际医学园区的发展方向上。

而且,周康板块早就有了几个国家级园区:康桥工业园、周浦医学园、周浦繁荣工业园等,高新产业就已经有了较高的集聚度。

从现在的进度来看,周康已经有了相当规模的产业基础,而且,这个板块还在依靠张江科学城的规划在新兴产业上继续向前。

除了张江科学城的规划,周康的横沔古镇,还有上海国际旅游度假区规划!

TA不仅位于张江科学城边界内,同时和迪士尼也近在咫尺...

从横沔古镇功能定位:以横沔老街历史文化风貌区为核心,集古镇休闲、文化体验、生态宜居等功能于一体的人文体验区来看,足以和大虹桥的热门盘——上海蟠龙天地相媲美,某些方面甚至犹有过之。

而且,同样作为一个外环外的板块,周康还有一个明显优势,就是商业,这一点也得益于周康板块起步比较早。

在周康板块内,2万方以上体量的商场就有5家,总体量可达约45万方,按照一个外环外的板块来说,商业不可谓不丰富。

周浦万达,约13万方

康桥新360广场,约12万方

周浦永乐广场,约10万方

周浦绿地缤纷广场,约6.5万方

周浦绿地乐和城,约3.5万方

甚至与外环的唐镇、川沙对比,周康商业的类型和密集度也是其中的佼佼者。

笔者认为,周康与张江关系紧密,房价上也有充分空间,配套也不差!置业于此并不太差。

目前板块内入市更快的横沔玖境·瑞府,项目前期推盘两次,均售罄!二批次再次加推139套房源,即将取证认购!

项目将推建面约97-144㎡精装3-4房,均价约6.6万元/㎡,约2.7km外上海第二家Costco!

第三梯队:

川沙,自身也有城市副中心的定位。

作为2035规划中与大虹桥、闵行、宝山等同级别的城市副中心,川沙副中心的规划蓝图也令人振奋。

首先从规划上来说,川沙此前因迪士尼乐园,已经成为了国际旅游度假区的重要角色。之后在上海2035规划中,川沙又成为了新晋的上海城市副中心,整体的规划定位进一步提高了。

此外,2号线将张江和川沙紧密链接,同样承接了张江产业精英主要的居住外溢需求,且现在张江科学城南扩至川沙,川沙还担负着浦东建设科技创新中心的职责,未来将爆发无限潜能。

在居住条件来说,板块各项配套都还算方便。

除了目前的2号线,在川沙镇域范围内:

新增城际线4条(分别为东西联络线、机场联络线、机场快线、曹奉线);新增市区线1条(21号线);预控市区线2条(28号线、31号线)

图源网络仅供参考,以官方实际公布为准

板块内自驾便利,有迎宾高速、华夏高架、外环高速、绕城高速等主干道可畅达全城。

无论是现在还是未来,从川沙到张江的速度将大幅提升。?????

纵观新房市场,像之前入市的陆家嘴锦绣观澜就在华府188和凯佳尊品国际之间,一度也是热销红盘。自此之后,川沙的新房热度就下来了。

能够接棒陆家嘴锦绣观澜热销势头的或许就是陆家嘴锦绣云澜了,两者间就隔着川沙企业中心,算是“姊妹盘”。

陆家嘴锦绣云澜,建成后预计提供近1200套住宅,项目主力户型有建面约89㎡3房、约99㎡3房、约135㎡3房、约160㎡4房。

川沙另一供应阵地是凌空路站附近,除了东岸观邸,旁边还有浦发川沙项目,两者加起来预计可提供住宅2070+套,也算是区域内比较大的供应了。

而东岸观邸·云尚丹霞,预计三批次入市,推出建面约115-130平3-4房,参考前期均价6.4万/m2,大概率低积分或无需积分。

浦江,区域产业资源丰富,占据黄金占位!

在大家印象中浦江存在感较低,但笔者认为ta心在闵行身在浦东!从板块位置来看,向东闵行,向西浦东,两边资源一个不差,打造独属于自己的空间!

浦江镇的自身产业虽然不算突出,但享受到的区域产业资源却毫不逊色;

处在上海三个重点产业区的黄金三角区域,区域产业资源已经十分成熟;

北部有前滩商务区,直接成为前滩的影子板块,首当其冲价值外溢的接盘侠;

向东一江之隔便是紫竹高新区;

更是直接受到张江科学城扩区利好,与张江科学城的关系越发紧密;

另外,在教育上,浦江有上海世外教育附属浦江外国语学校、上师大附属第三小学、上师大附属中学闵行分校,属于闵行二梯队的公办学校,办学质量不俗;医疗更有所三甲医院——仁济医院南院以及复旦大学附属耳鼻喉科医院。

而板块内随着华发建发·缦云和华发建发·缦玥,相继清盘,闵行浦江镇的新盘又将告一段落!

前期浦江社区MHP0-1316单元01、02、03街坊地块调整了规划。三个地块将分别新增数百套住宅!

01-02地块:规划500套住宅,容积率2.4,限高60米。南侧的01-03地块:规划580套住宅,容积率2.4,限高60米。03-02地块:规划240套低密住宅,容积率1.2。

另外,隔壁的商办地块体量约15万方。

而就在刚才三块地的西南方向,里面还有两块宅地,共620套低密住宅!

综上所述,浦江未来仍将有大量房源入市,大家安心等待~

最后的第四梯队,实在偏爱张江的刚需客,预算有限的情况下,可以看看新场或是航头!???????????????????????????????????

其中,新场的同润新云都会预计三批次入市,相对于其他新盘节奏更快些,项目将推出建面约86-136㎡3-4房,参考房地联动价4.8万/㎡,预计主力总价约350万起,对比上述板块的新房,这里价格更具性价比!

交通出行上,向东约600米即达S2沪芦高速收费口,一路向北连外环线直达张江;或者在迪士尼换度假区高架接中环线直达张江。刚需小伙伴千万不容错过~

其实,张江自扩容之后,自身辐射圈已经很大了,今天以上提及的板块仅是工作在此笔者较为推荐的板块,相信无论你预算多少,积分如何,其实明年大部分新盘均可入手!

人口普查与小产权房 张江板块置业天梯图来了

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