小产权房网最近，一位购房者李先生跟笔者说，买了一套超低价的新房，身边不少同事也买了。虽然有瑕疵，但现在深圳房价这么贵，“我们有房住就好。”这让笔者想起了那位老奶奶。
在深圳，这类“超低价”房更多是通过“以租代售”签长期租赁合同的形式进行销售，且并非只有少数民企在操作。无论是央企还是国企，无论是商业用地、工业用地，还是旅游用地，不同的土地性质，同样的做法普遍存在。
纯粹的租赁合同，对于小业主而言，有三个隐患：一、没有学位；二、无法融资进行抵押贷款；三、退出机制不明确。另外，租户没有所有权，购房者无法享受房产增值带来的收益。小开发商存在跑路风险，那有央企背书的大开发商是否就能一本万利了呢？
观澜一新房均价2.5万/平周边在售新房均价4.5万/平
这套“超低价”房位于龙华观澜。“我们7栋楼，有6栋商务公寓是一栋楼一本房产证，户型为67-139平1-4房，约745套商务公寓。单间物业没有产权，现在卖40年使用权，签租赁合同，单价2.5万/平，如果有证就不是这个价格。”现场销售跟乐居表示，该地块属于商业服务业设施用地，应当年土地出让合同要求，项目无法分割转让，只能签租赁合同。
据现场算价，83平三房折后总价约217万，首付五成，贷款五年，只能做信用贷款，年费率6.69%，即年利率接近12%，月供2.4万元/月。
鸿基新都相关负责人表示，“租赁合同签20年，剩下20年免租到土地届满，合同里会明确购房者对房子的权益，包括未来房价增值收益与万一遇到拆迁获得的补偿都是给业主，租赁合同可以拿去备案获得积分入学。未来转让只需要给原始合同2%更名费即可。”
据深圳市规划和国土资源委员会公开信息可知，该项目地块宗地号为A924-0165，位于观澜街道观光路南侧。深圳市政府于2010年12月30日以挂牌形式出让，中国长安汽车集团股份有限公司以底价3.55亿元竞得，楼面价2817元/平方米。
时隔7年（2017年首次开盘），鸿基新都正式进入市场交易。原本楼面价不到3000元一平方米，最后以2.5万/平方米的价格出售40年使用权。截至2017年7月8日，营销中心在售3、5栋，户型为99-131平。
图片来源：市规划国土委龙华管理局关于鸿基新都商务大厦A924-0165项目总平面图修改公示
图片来源：深圳市土地房产交易中心
当年，同和名车观澜缤纷城与鸿基新都两宗地均属于定向出让，对竞买申请人主体资格要求：一是企业法人，注册资本45亿元人民币以上；二是具有生产汽车整车资质的企业。
深圳市土地房产交易中心在公示的深圳市土地使用权出让合同书【深地合字(2010)1093号】中明确，土地使用权不得分割转让。
图片来源：深圳市土地使用权出让合同书【深地合字(2010)1093号】
因此，该项目受限于出让合同，不得分割转让。但这40年租赁合同实际上得不到法律保障。按我国《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”也就是说中国的租赁备案合同最长只有20年，后20年无法得到保障。
不少购房者认为，项目40年到期后，土地可以有偿续期，房子也可以继续续租。实则该地块土地出让合同中明确：除法律法规另有规定外，本合同书规定的土地出让年限届满，甲方无偿收回出让地块的土地使用权，本地块上的建筑物及其他附着物也由甲方无偿取得。这也就说明，租约到期，土地与项目均归甲方所有，即归还政府。
当初的产业配套用地，设计成商品房入市，甚至是通过“以租代售”的身份进入市场。鸿基新都这种通过“以租代售”形式入市的，并非深圳首例。
业内：卖使用权项目一般低于市场价40-50%
除目前在售的鸿基新都外，宝安的宝星智荟城也属于此类案例。过去较为典型的平湖康利城、中海信众创城、海源城、拾乐府、乐年广场、华南城等均有部分业态“以租代售”。
2015年11月29日开盘的中海信众创城，就是其中一个典型代表。该项目位于龙岗布吉街道布澜路，开发商为中海信科技开发(深圳)有限公司，总建面47万平，包括32万平甲级写字楼、7万平精装公寓、2.8万平购物中心、6000平美食广场。
该项目属于一类工业用地，单一产权，产权年限2012-2062年，共50年。价格仅为周边住宅价格的1/3，公寓为1.4-1.5万元/平，写字楼为1.1-1.2万元/平，以长租约转让模式售卖，签租赁合同年限15年，补充合同签32年。
中海信众创城通过国际级科技企业孵化器概念获得土地。该项目前期规划建设已按公寓产品进行设计，因产权问题最终以租代售的形式进行销售。因价格低，要求客户一次性付款，一次性付款享受98折；首期7天内付50%，交楼前付剩余50%；实在需要贷款，可在农商银行做个人信用贷，不超过三年。
位于下李朗平吉大道2号的百分百创意广场也极为类似。项目占地22万平，建筑面积55万平，属于工业用地（仓储用地），也是单一产权。
项目共规划1栋高层公寓及3栋写字楼，主力户型为30-60平1-2房公寓，总户数达1260套，于2017年全面交付。购房者签租赁合同年限15年，剩余10年为赠送（出售时过5年）。
位于龙岗区平湖片区华南大道一号华南城项目，项目面积占地100万平、建筑约面积260万；其中公寓面积占地4万平、建筑面积16万平。西区的华南西苑、东区酒店式公寓，主力户型以38平1房、73平2房、111平3房为主，共1560套，其销售模式均为签订“以租代售合同”、“有偿使用合同”。
市场熟悉的品牌开发商在龙岗的乐年广场，销售形式也是出售40年使用权。项目于2015年12月开盘，研发用房价格3.8万-4.0万元/平，公寓2.5-万-2.8万元/平。项目用产业研发指标打造5.8-6米层高的复式产品，设有阳台，可通燃气，可满足基本的居住功能。
另外，还有还被评为深圳市重大项目（2013-2015年）的深圳市现代物流项目平湖海源城，最终也以出售使用权的形式入市。无论是过去还是现在，市场上以租代售的项目均未能实现较高的售价，“一般是同期周边市场价的40-50%，也有更低和更高，看项目具体情况。受其产权性质的影响，客户量及销售量均比较有限。”房地产代理商陈先生表示。
律师：不违法但违规业主权益无法保障
“以租代售”房与同期商品住宅相比，相当于市场价的3-4折。但这世间，哪有免费的午餐。
“租赁合同的最长时间，依据合同法是20年，超过部分不受法律保护。名义上是租赁，实质上是买卖。有纠纷的时候，究竟按照买卖合同来处理还是按照租赁合同来处理，会有不同的结果。如果是租赁关系，遇见拆迁时，租赁人无法以产权人的地位去谈判，利益受损是必然。还有再转让问题，自身是租客如何转让该物业？当然也不能抵押贷款。”广东华商律师事务所周争锋律师表示。
“以这种形式销售的项目，当初拿地时都有特定背景，要求不能分割。即使是品牌开发商，房产证在开发商手上，项目被再次抵押融资，小业主也无法得知。未来开发商破产，购房者没有保障。另外，改变功能结构，存在消防等诸多安全隐患。”业内人士陈先生直言。
既然存在违规与风险，又为何有不少“以租代售”项目进入市场？
对于这一疑问，手机数据线生产商张老板回答了一半。“我手上的地20年前买的，现在建厂做实业很难赚钱，深圳人工成本太高，我为什么还要去建工厂？现在政策也不鼓励，卖房肯定赚钱多了。”
据瑞信行顾问董事总经理许新分析，深圳“以租代售”项目分为被动与主动。被动方是受土地出让条件限制、产权单一，不能分割交易；主动方则觉得补地价成本过高，而工业产品溢价能力有限，于是选择出售使用权回笼资金。
有人卖，必须有人买才能流通。买家李先生直言，“现在深圳房价这么贵，‘小产权房’不是也大把人买？挑一个你信得过的开发商，熟悉开发商不会跑路，而且价格低，我们有房住就好。”
与小产权房一样，这类房产并非三言两语就能判断是非功过。
在经济增长的早期阶段，深圳是经济全球化过程中产业分工的重要基地。“当初政府招商引资，对办厂企业给予大力的政策支持，我们只要三万平，最后给我们五万平，希望我们扩大规模招人、招企业进来。”张老板回忆道。
从“三来一补”到OEM代工模式，从原来的代工制造阶段，到现在的产品创新、组织创新乃至产业创新的阶段，深圳的产业结构体系一直在升级与进化。过去以制造业名义拿地的企业主们发现世界变了，而且变得太快，原来的产业模式已经不适合现在的市场需求。
“一方面，确实存在过去土地性质不满足于目前市场要求的现实。为获得较好的投资收益，业主确实存在通过改变土地性质实现开发效益的期盼。如果满足各种政策和规划，也存在改变的可能性，特别是近期深圳市规土委也发布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法（征求意见稿）》。”合一集团董事总经理罗宇回应乐居。
但在罗宇看来，市场有一些企业在拿到土地后，进行多年的闲置。有的企业一次闲置2-3年，有些经过两次甚至三次闲置被处罚后再开发，这就存在捂地的嫌疑了。“擅改功能、以租代售”这种形式，一来实现了土地违规“变性”的同时还避开了变性的土地费用，二来在不允许销售的情况下实现变相销售、避开税费且同时坐收多年来的土地增值收益。
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