咸西小产权房(楼盘评测报告)

要点概述：

文末附有详细户型分析

01楼盘概况信息?

楼盘地址：长安东莞市长安镇四季路1号

产权70年

物业类别：住宅

建筑年代：2011年建成

开发商：东莞市四季房地产开发有限公司

建筑类型：板塔结合

建成时间：167000平方米

占地面积：66943平方米

房屋总数：832户（洋房）

楼栋总数：9栋洋房

物业公司：四季物业管理有限公司

绿化率：30.8%

容积率：2.5

物业费：2.80元/平米·月

02楼盘区位与交通?

PART1/楼盘区位

四季豪园位于莲湖路旁，属于莲花山生态保护区，北望莲花山公园，南望水库，有着得天独厚的原生态资源景观。西面为第二人民法院，东面虽有工厂，但与楼盘中间隔着绿地，对楼盘本身并无影响。

楼盘四周航拍图

楼盘四周航拍图

影响：

近距离生活配套少，日常购物不便。

PART2/交通与休闲配套

交通：楼盘位于莲湖路旁，距离长安中心区稍远，从莲湖路上横增路，驾车10分钟内可到达地王广场。

对于远距离出行的住户更为方便，通过莲湖路只需5分钟即可到达环莞快速路，可去往东莞其它镇区，同时环莞快速路也可直接交汇莞佛高速及京港澳高速，去往广深等地也很便捷。

休闲：楼盘距长安体育公园约1.5公里，莲花山风景区入口也仅有1.6公里，虽然对于平时散步来说稍远，但对于周末休闲来说不失为一个好去处。

03楼盘详情信息?

PART1/布局与现状

四季豪园占地面积约为6.7万㎡，建筑面积为16.7万㎡，容积率为2.5，舒适度高。楼盘内以“洋房+别墅”的高低配为主，整体呈“洋房包围别墅”“四周高中间低”的半围合式布局。

洋房共有9栋，别墅共有27栋，别墅楼栋全部有做围栏设计隔挡，两个区域之间分割开来，洋房区域的住户无法进入别墅区，将别墅区的私密性大大提高。

注：此次分析以洋房为主。

四季豪园平面图

洋房区域

洋房每栋一层为架空层，二层起为住户。

每层住户较少，户型之间少有遮挡，居住舒适度高。尤其是6-7栋真正达到了专梯专户设计，出电梯即是自家门口，隐私性强。

洋房入户门实拍

影响：

4-9栋紧邻莲湖路，车流量多，朝北向住户有噪音及灰尘影响。

底商以美容养生服务为主，无法满足日常生活需求。

别墅区域

别墅区分别有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅三种。都拥有独立的院落，别墅均为四层高（地上三层和地下一层），其中地下一层为停车位，可容纳3辆车。

别墅区实拍

别墅区实拍

别墅区与洋房区域以围栏分割开来，洋房区门卡无法进入别墅区。

影响：

别墅被高层洋房包围，隐私空间被暴露在高层的视野下，生活的私密性差。

从社区活动空间来看，别墅区占据了绝大部分的园林空间，洋房业主的休闲活动空间大大减少。

注：楼盘2011年建成，距今已有9年，楼栋早已出售完毕，入住的业主大多非富即贵，部分大户型的业主拥有多套房，尤其是268㎡大户型的部分业主不在此处居住，并未装修，所以还处于毛坯房的状态。

园林景观

楼盘内的园林景观设计也是不容忽视的一点，园林绿化率达到30%，实际可见的绿化非常充足。

以现代园林风格为主，融合了江南园林雕琢自然的特色，将各种树木、流水以及缓坡相结合，并打造出各种大道小径，内部配套与景观串连为一体，创造出多变的视觉效果，营造出一个自然的风情园林。

绿化实拍图

绿化实拍图

绿化实拍图

绿化实拍图

绿化实拍图

影响：

洋房区域的花园园区设计有高低起伏的缓坡，地势不平整，家有宝宝或老人行走时需特别注意。

PART2/户型分析

洋房户型

洋房户型上以大户型为主，户型选择多样。

最小户型为107平米，分布在2/3栋，最大户型为268平米，集中在6/7栋。

6/7栋户型均为南北通透设计，采光通风极佳，其它户型均是单面朝向，多数为朝南向，采光通风都很不错。

户型具体分布与朝向

别墅户型

别墅户型面积有4种，分别为256平米、303平米、339平米和462平米。面积上都非常大，空间阔绰，居住上舒适度高

PART3/日照分析

注：大寒日是一年中日照时间最短的一天

大寒日日照参考：

楼栋整体的日照采光比较充足，尤其是7-9栋全天都几乎无遮挡，5栋03户型与6栋01户型全天采光也能保持6小时以上。

劣势：

PART4/内部配套

楼盘内配置有游泳池，物业即使在冬季都会进行清洁打理，仅对住户开放。还设置有儿童乐园供孩子们休闲玩耍，同时园区内的走道设计也很宽敞，虽然没有铺设橡胶，但在上面健身跑步不成问题。

除此之外楼盘还配套有一所幼儿园，对于有需求的住户来说是个不错的选择。

伊索幼儿园实拍图

影响：

花园园区内走道有些路段有起伏缓坡，跑步锻炼时需小心注意。

幼儿园紧邻别墅区，上下学期间可能会带来一定的噪音影响。

04车位与物业?

楼盘的洋房总户数为832，停车位有560个，车位配比为1：0.67，很多住户家里拥有2-3辆车，车位非常的紧张。小区采用人车分流，洋房车位于架空层，楼盘整体的地势抬高，安全性比较高，别墅区车辆停放于地下一层，与洋房区车辆由不同出入口进出。

停车场实拍图

停车场实拍图

停车场实拍图

停车场实拍图

楼盘由四季物业管理，与本楼盘开发商属于同一公司，管理上比较系统和成熟，楼盘内有保安24小时巡逻，安保方面做得很好，园林也有工作人员定期修剪，整体给人的感觉非常的整洁清新，看的出来物业服务质量还是很值得信赖的。

05周边配套?

从楼盘出发不论是购物、学校还是医疗，都有一定的距离，需要驾车出行，对住户来说不太方便。

购物：楼盘距离周边购物配套都较远，需驾车出行。其中距离最近的增田中心市场为1.4公里，可满足住户的日常生活需求，但如有其它逛街消费需求，最近也要到2.8公里的地王广场。

学校：楼盘周边教育资源少，且距离比较远，都在1公里以上，需驾车接送孩子上下学，较为不便。

医疗：医疗配套更是相当缺乏，距离楼盘最近的咸西第二社区卫生服务站为3.2公里。

06价格走势?

（注：以上数据来源于Q房网，仅供参考）

楼盘2010年开盘，开盘均价为18000元，从图上来看，楼近一年来的洋房价格一般都在30000——31000之间徘徊，价格总体来说比较稳定。

开盘价：18000元/㎡

现售价：洋房3万左右/㎡；别墅3.3万左右/㎡

租金：洋房：三房4500元左右/月、四房6000元左右/月，别墅：9000元左右/月

▼具体户型分析如下▼

1户型107㎡三室两厅一卫

户型分布：2/3幢1户型

1户型107㎡三室两厅一卫

2户型107㎡两室两厅一卫

户型分布：2/3幢2户型

2户型107㎡两室两厅一卫

3户型134㎡三室两厅两卫

户型分布：2/3幢3户型

3户型134㎡三室两厅两卫

176㎡四室两厅两卫

户型分布：4/5/8/9栋02户型

176㎡四室两厅两卫

268㎡四室两厅三卫

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