农村小产权房强制执行？能不能强制执行唐小龙买的房子？

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于是，经过长期不懈的努力，高启强终于从一穷二白变成了负债累累，还成了法院的被执行人……

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在法院的执行案件中，执行法官的主要任务就是查控被执行人名下的财产，及时兑现申请执行人的胜诉权益。司法实践中，查控房屋是常见的方式之一。然而，执行法官在查控高启强的房产时，却遇到了这样几个情况：

比如，高启强曾购买还在开发商建工集团名下的预售商品房，此时能否对其采取强制措施？

在我国，商品房买卖通常需要依次经历以下六个阶段：房屋在建、取得预售许可证、网签备案或预告登记、房屋竣工、房屋权属初始登记即开发商确权登记、业主所有权转移登记。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，若房屋处在上述取得预售许可证、网签备案或预告登记、房屋权属初始登记即开发商确权登记的环节，法院可以预查封。虽然预查封的房屋所有权尚不属于被执行人，但是被执行人享有的并非是一般的债权请求权，而是物权期待权，能够期待在支付购房款后取得房屋产权证。对于预查封是否等同于查封的问题，最高法曾在判决中指出，只有房屋完成本登记，被执行人取得物权，预查封转为正式查封后，才能进行拍卖、变卖、折价。这也说明，预查封房屋是否最终归属于被执行人还存在不确定性，只有在预查封转为查封的前提下，法院才可以处置。

比如，高启强和陈书婷有一套房子，登记在陈书婷的名下，两个人此前已经打过离婚官司，法院将陈书婷名下的房子判给了高启强。但在判决生效后，双方一直未办理房屋产权过户登记手续。当高启强成为被执行人后，能否强制执行尚在陈书婷名下的这套房子？

对于被执行人因继承、生效判决等方式取得房屋所有权但尚未办理移转登记，能否强制执行的问题，根据民法典规定，物权可以通过法定继承、生效法律文书、征收等法律行为之外的事实因素发生变动。此种物权变动方式统称为非基于法律行为的物权变动，此时，即使未办理登记，也取得不动产所有权。也就是说，即使房子还在陈书婷名下，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第八条的规定，法院在向登记部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书后，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续，法院就可以办理查封登记。

比如，高启强和陈书婷有一套房子，登记在高启强的名下，但这套房子属于他们夫妻共有，还能否查封处置？

对于夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。共有人对此不能提出异议，但可以提出协议分割或者析产诉讼来确定被执行人享有的份额。需要注意的是，共有人仅享有提起析产诉讼的权利，这并不妨碍法院的执行。也就是说，高启强和陈书婷夫妻的共有房产在无法分割的情况下，法院可以不用析产直接执行，执行的份额，按照被执行人的出资额来确定，无法确定的，等额均分，执行二分之一份额。

比如，唐小龙借用高启强的名字买房，能否强制执行？

这就需要分两种情况来讨论了。如果唐小龙是基于逃避债务、规避税收、违规购买政策性保障住房等违法原因借名买房，存在损害国家利益或社会公共利益的情形，那么他借名买房的行为就会被认定为无效。此时，唐小龙就不能排除强制执行。至于唐小龙与高启强之间的纠纷，可以通过另行起诉的方式要求返还购房款，赔偿损失。如果唐小龙和高启强之间的借名买房合同被认定为有效，则需要审查唐小龙是否是这套房子的真实权利人。法院会综合考虑购房款的支付、占用使用期间物业水电费的缴纳等因素，来确定唐小龙是否享有实际权利，从而决定是否强制执行。（本文所列情节纯属虚构，如有兴趣，可观看原剧）

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