深圳市长龙小产权房 景华·嶺莑能上车么？

今年4月，传了许久的《关于开展布吉街道布吉老街片区城市更新项目房屋现状测绘工作的通知》终于发布，公告称华侨城已于2018年上半年完成了布吉老街的更新意愿征集工作，现在对布吉一村老街片区进行入户测绘。

华侨城测绘的这部分地区，实际上就是从2016年就开始规划的高达680米的布吉塔。在规划里，以布吉塔为标志的超高层建筑群，未来将联合深圳东站及其周边区域，将打造成为“布吉超级城市中心”。

测绘的消息一出，实际上就等同于项目开始规划申报了。

其实，这个消息按常理来说是个挺大的利好。作为与关内市区靠边的布吉，过去由于开发过早，城市面貌亟待更新，旧改的推动无疑意味着片区将焕然一新。

但匪夷所思的是，这个消息在深圳市场却没有激起很大的水花。

过去几年来，“英雄难过布吉关”、“来布吉感受不急”、“布吉被谁抛弃”这样的调侃常常出现在布吉的标签上，反观西部宝安沙井等地开始受到大量关注。这个时候布吉出个利好，可以说是锣鼓队里多了个鼓声，很难得到注意。

但不可否认的是，深圳西部加速建设，东部也在加速旧改。近几年随着南门墩、布吉塔等规划相继立项，作为东进战略的桥头堡，布吉约400万㎡体量的旧改齐头并进。

本期，村长就来说一下布吉目前唯一在售的住宅——景华·嶺莑。

景华·嶺莑（备案名：景华春天家园）位于龙岗区布吉街道下水径地铁站c出口，共规划有2座37/35层住宅塔楼，主打刚需小户型，另带有5层商业裙楼以及泳池和花园。

项目于5月13日获批预售证，备案单价在5.3-6.1万/㎡之间，总价备案区间在402-561万。5月21日，景华·嶺莑于营销中心开盘顺卖，一次性推售415套住宅产品，户型面积为建面68-99平米，带装修交付。

有市场监控数据显示，项目当天销售35套，去化率约8.4％。项目开盘95折，一次性付款98折，按揭99折，整体均价5.12万/平。据悉，购房者主要来自于项目周边区域，其次为罗湖，福田等区域，以自住为主。

NO.1｜项目位置

区位评级：三星

项目原为布吉原大众山工业区旧改，临近下水径村及长龙村，目前周边小产权房及农民房较多，未来有待周边旧改兑现后来改善环境。

目前周边云集了400万㎡旧改，其中佳兆业南门墩旧改进度较快，此外招商三联旧改、京基木棉湾旧改、百合公园小镇也已在拆迁中，而靠近项目两侧，下水径片区旧改、星河大靓花园旧改、布吉一村东心岭旧改则推动较慢。

交通评级：四星

在交通方面，2015年深圳启动所有二线关口交通改善工程，2016年11月布吉关改造工程已经完工，还启用“自动化潮汐车道”，布吉交通通行状况目前已经大大改善。

目前，项目规划与5号线下水径站无缝连接。临近规划中的14号线布吉站（预计2022年建成）。20分钟可达城际枢纽深圳北站，半小时到达购物公园。

除此之外，片区内坂银通道12分钟直达福田，预计2019年12月通车；通过龙岗大道、水官高速，可直抵龙岗中心城，通过南坪快速，可以迅抵福田，直通南山。

配套评级：两星

整个龙岗来看，目前龙中的各项配套已经基本完善了，但是布吉仍略逊一筹。

商业配套

布吉商业方面是个短板，项目距周边最近的布吉天虹约1.9公里，驾车需11分钟，步行需25分钟；而距离华润万象汇约4.3公里，驾车需22分钟，地铁3个站。不过未来项目底层已确定引入沃尔玛和麦当劳，周边也有菜市场可以满足基本生活诉求。

教育配套

教育来看，目前景华领莑的小学学区属于水径小学，初中学区目前是布吉中学、龙岭初级中学公办班（民办学校），根据2018年四大版录取率，龙岭学校在龙岗区排名第五。

文体配套

目前项目周边有布吉公园、文谷山庄、石芽岭公园和新开放的麓城体育公园，距离项目都不算太远，适合日常假日休闲运动。

医疗配套

项目距离龙岗第二人民医院很近，沿吉华路步行800米便可抵达，基本能满足日常需求；此外规划的新龙岗第二人民医院也距离项目不远。

户型评价：四星

项目共560套房源，包括430套商品房，130套保障房。据置业介绍，保障房全部位于B座，商品房住宅部分有5种户型：约68-99平二至三房刚需户型，朝南户型高达90%。

建筑面积约68㎡一房两厅一卫

建筑面积约74㎡两房两厅一卫

建筑面积约86㎡两房两厅一卫

建筑面积约93㎡两房两厅两卫

建筑面积约98㎡三房两厅两卫

总的来说，项目整体户型配比为中小面积段刚需产品。尽可能保证居住朝向优势方向（有销售说朝南户型率高到90%，有待考证），户型结构上看，低面积段产品实用率相对较高，设计更优，高面积段略有不足。

NO.5｜总结

首先，楼盘本身的品质相对不错，开发商广胜达在行业内承建过多个高端楼盘。承建过万科云城一期、天安数码城四期、天安云谷一期、恒裕滨城花园一期等多个大牌项目，建筑工艺有一定的品牌保障。

此外，户型建面偏向低总价小户型，对于关内工作的刚需客户来说有一定的吸引力。尤其是布吉所在区位离罗湖、福田比较近，不堵车的情况下，交通基本满足半小时生活圈。

不过项目周边的环境一直是被诟病的一点，农民房和小产权房比较多，整体环境破旧杂乱。未来只能依靠旧改，但布吉旧改推动慢又是雪上加霜的一点，所以环境可能还得等上几年或者十几年才有机会改善。

最后，龙岗近几年的房价一直在往上走，从万科麓城、凯旋TRC和花语馨来看，新房均价都在5、6万左右了。大运地铁站沿线被龙岗外国语划到学区房的四大盘（奥林华府、阳光天健城、大公馆、中森?双子座），二手单价直逼7万/平，这个价格已然是相当不低了。

再往东边去一点的龙岗中心城，熙和园、公园大地六期、天健现代城、龙城国际等盘，在链家最高二手单价甚至突破了10万，价格直追南山福田。

5月27日，网传本周三景华·嶺莑正式开始转介。村长得到的内部消息也显示，本周三售楼处确实十分火热，价格有不少优惠折扣，当日看房人数挺多。

但转介其实暴露了一个问题，就是房子难卖。

实际上，这个项目在布吉算是目前没有同类竞品，片区内唯一在售住宅。但前面我们也说了，这个楼盘在比较火热的深圳五月市场来讲，卖得真的不算好。

因为这个价格很多选择，5万多的均价对罗湖和福田的购房者来说，吸引力确实不大。毕竟福田和罗湖的一些2000年后建的还挺好的小区，目前的二手均价也就在5~6万左右，而龙中的一些新盘，比如远洋新天地等新房均价才3万多。

所以想要买新房不想买二手，刚好需要小户型高实用率的房子，还想离福田罗湖近一点，景华·嶺莑是唯一可以满足条件的，可以考虑下。

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