小产权房网无知并不可怕，可怕的是，竟无知到义愤填膺，并且厚颜无知
不知道一些房产小白在哪里学的，什么买房的十大坑：公寓、小产权，拆迁房，法拍，写字楼、商铺，别墅，旅游地产.....
除了住宅，统统一概而论的将上述房产类型全部列入坑，不假思索的囫囵吞枣。选这些房屋类型更加讲究目的和技巧，更加讲究选筹，小白通常很难驾驭，难驾驭就说成是坑，就好像难题解不出来，怪老师题目出错了，是极其的荒唐和无知，并且还无知得，那么义愤填膺和厚颜无耻。
后续的篇幅里，我会将上述房产类型一一讲述，敬请关注
普罗大众的小白，从网上或者一些所谓的行业人士接受的认知是：
“只要买公寓就是坑！”
然后引用一大堆税费高，贷款年限少，物业水电高，没有学位，不容易卖掉等等来论证一个极其肤浅的观点。
自主买的是喜欢，喜好就根本没有什么坑不坑可言；投资看中两点：资金成本（WACC），第二个看回报率（ROIE）；纯投资角度上，是可以不用去关注房子这个产品本身，户型朝向装修公摊面积容积率等等这些产品思维层面的束缚。
资金成本（WACC）包含：首付成数（也就是杠杆），交易税费，持有成本（水电物业费）换手成本。公寓资金利用率低，贷款年限短，交易税费较高，不容易转手（除品质公寓外），这些都是不如住宅的有优势的。
回报率（ROIE）：公寓租金回报率相对较高，由于是5成贷款，每年租金回报5%以上，10年就是总价的50%，10年就能还清（不算复利）基本就能以租养贷。
结合两个指标，那么问题来了：
50块成本放大到200，赚25块，
100块成本放大到200，赚50块；
一样是赚钱，难道用100块成本的人就下贱了吗？
很显然，相比于资金成本，对投资来说，更看重回报。什么黑猫白猫抓住老鼠就是好猫，什么住宅公寓拆迁房法拍房等等乱七八糟，能赚钱的，就是好的投资标的。
李嘉诚的这句话，被一些房产小白、中介、所谓的讲师奉为金句，是显得多么的幼稚。房地产的价值是地段，的确没有毛病。但是不代表好地段的回报价值大于不好地段的回报价值，投资角度，关内的好地段就一定好于关外？这就是典型的不分场合，不分爹妈的无脑瞎喊。
投资品的好坏不只是光靠地段决定。同样涨幅50%，是5万涨到7.5万容易，还是10万涨到15万容易，即便塘厦松山湖这些地方依然有回报率大的项目，如果不需要考虑自主，纯投资看回报，看入手价是否便宜，再看微观产品。小白们形而上学的公寓一刀论，就是典型的死记硬背、囫囵吞枣。
公寓难道像p2p会跑路？会像股票区块链跌到爆仓？会像创业输得连渣都没有？并没有，房产投资绝大多是保住下限的，包括公寓，只是收益率不同，你偏偏说是坑？是你家大米被偷了被抢了吗？放在银行的钱照样贬值，何坑之有？并且，目前深圳多数核心地段的品质公寓，去掉持有成本，其实收益率跑赢了大多数住宅，龙岗的老破大住宅多数收益回报都不如公寓，即便不是核心地段。投资来说，并没有像房产小白所说的不能买公寓一刀切的说法，这种观点从认知上是形而上学，极其无知和肤浅的。
无稽之谈！
先普及一个常识，公寓分为单身公寓和商务公寓。单身公寓属于住宅，产权70年，需要名额，限购限贷，契税1个点，性质和住宅是完全等同。和住宅的入学积分一样。商务公寓属于商业性质，可以居住也可以注册办公，不限购也不限贷，契税3个点，但多数无法上学。
注意：入学是具体看各个片区的教育政策和学校招生有关，根本没有公寓不能上学一刀切的说法。比如福田的商务公寓与住宅都是有相同的入学积分，是可以上学读书。比如福田香蜜湖的金地香蜜山，深业中诚都是有学位的。
以世界第一湾区纽约湾为例，在曼哈顿和布鲁克林，投资收益最高并不是住宅，而是公寓和House，我们之所以有如此大的偏见，是因为住宅和公寓的房产类型捆绑了不同民生福利，这种分配是极其不合理的。
长期来看，随着公共资源的趋于均衡，住宅与公寓的房产类型差距会逐间缩小，公寓住宅化未来一定是大势所趋。公寓住宅化，其实对帮助住宅的限价反而会起到更加积极作用。当住宅和公寓的“赠品”价值相同或者接近时，投资的春风标会雨露均沾。另一方面，如果住宅不放开限售，但是公寓提前放开限售，投资客会选择流动时间更短的公寓来获利，真正意义上的减轻了住宅的投机压力。长期来看，公寓的调控发展一定是趋于完善。
对于普罗大众大新手小白来说，通常情况下，住宅名额用完了，再考虑用品质公寓去承载资金。照本宣科，也不会有人说你愚蠢，说买公寓的都是傻子，就是自取其辱了。自主看喜好，纯投资看回报，看入手价是否便宜，再看品类和板块。
无知者无畏，没有绝对的坑，也没有绝对的利润，当你总是站在消费者的立场，是很难看清事情的全貌，你所认为的坑，在其它人看来恰恰是利润。
真正的坑是自己思维局限的坑，是对超出理解范围事物缺乏耐心思考的坑，真正的高手往往是能够跳出消费市场，纵览整个商业，而非在一个单一的赛道里互相埋汰。
《如何挖掘低于市场20%的笋盘》
《低利息抵押贷全流程操作手册》
《如何养出银行无法识破的流水》
《破限购全套代持手册(附模板)》
《房子裂变的具体操作方法》
《教你如何一步步从小白变成房产投资大神》
《如何火眼金晴发现合同中猫腻》
《信用卡空当接龙年赚100万》
《如何对敲把钱套出来》
《深圳关内低首付购房的秘密》
《干货！如何花5万装出30万的效果》
《投资学区房的几大误区》
《接力贷使用全流程指南》
《教你怎么不用工资来供楼的方法及要点》
《合伙买房操作手册+完美规避风险》
《为什么90后买房越来越容易实现》
《什么样的房子增值潜力最大》
《如何完美操作法拍房全流程》
一、解读深圳投资环境
一对一深入讲解深圳房地产现状、未来规划、购房偏好及投资环境，帮助购房者快速建立市场认知。二、购房资格&贷款方案设计
根据家庭及个人情况，确定获取购房资格成本最低的方式；针对购房人的资质情况，设计最大化贷款的方案，最大化投资杠杆；三、资产配置&找准目标板块
根据现金流情况，规划首付规模、后期融资及月供方案；针对购房偏好及投资倾向，推荐适合的板块，并对板块情况做深入讲解；基本锁定目标范围；四、品质小区&房源定向推荐
确定目标区域后，协助挑选出各区域的品质头盘，并安排房源带看（外地可提供带看视频），挑选出满意的目标小区；针对目标小区，定向盯盘；发现优质房源或笋盘，第一时间推荐给客户；并安排带看（外地可提供带看视频）；五、协助谈判、砍价、签约
确定目标房源后，与业主做前期沟通，确定房源基本情况、业主背景、计算中间费用、业主心理底价、配合程度、风险评估等；进入谈判环境，协助客户进行砍价及相关条款的确认，帮助客户争取有利条件，并促成合同签署；六、代理完成交易全流程
协助并代理客户最快时间完成资料准备、资金监管、赎楼、过户、办证、收房、水电过户等交易流程，确保流程安全顺畅，规避潜在风险；.png)
本文地址:http://www.xcqxcq.com/maifanggushi/126482.html
