威远岛小产权房购买(我们给你带来专业评测)

要点概述

优势：

劣势：

01楼盘概况信息?

楼盘位置：长安镇沙头社区靖海中路36号

建筑年代：2013年建成

楼栋总数：2栋（含酒店）

产权年限：70年产权

建筑面积：101545.95㎡

占地面积：22678㎡

容积率：4.5

绿化率：30%

总户数：534户

停车位：640个

人车分流：否

车位配比：1：1.2

开发商：东莞汇源房地产开发有限公司

物业费：2.7元/平米·月

物业：彩生活物业有限公司

02位置交通信息?

楼盘位于振安中路和靖海中路交汇处，属于长安沙头社区。

穗深城际铁路长安站在楼盘斜对面，东临金宝电子厂，周边多以加工厂（大部分在居民区的一层）和民房为主，整体的居住环境不是很舒适。

穗深城际铁路在2019年12月15日已经正式开通，线路起于广州东，经东莞止于深圳机场。

长安站实拍图

楼盘是位于穗深城际铁路长安站最近的一个商品房楼盘，长安站的C进出站口就在铂尔曼公馆的“家门口”，投资楼盘公寓，长安站在公寓旁是一个利好的点。

在楼盘远距离出行除了驾车以外，乘坐城际铁路出行更为方便。

穗深城际铁路的长安站就在楼盘的门口，步行五分钟即可到达。线路从广州东出发经东莞止于深圳机场，1小时即可到达广州，15分钟到达深圳机场，途中还经过东莞沙田、虎门、中堂等镇区，十分高效便捷。

通过楼盘自驾去往广深两地，可走广深沿江高速，或者直接从振安路直达深圳松岗。

影响：

①穗深城际铁路距离楼盘很近，可能会有噪音影响；

②振安中路车流量大，带来的灰尘多，且对楼盘有噪音影响；

③楼盘南面的德隆路有较多的五金小型加工厂，对楼盘有噪音影响；

03楼盘详情信息?

楼盘是由汇源实业集团与雅高集团联手打造，集五星级酒店与高档公寓（住宅型）为一体的综合项目，占地面积22678㎡。

楼盘布局

平面图（仅展现了5-19层）

楼盘内部有2栋楼，分别为公寓和酒店，两栋楼入户门均为独立入口，彼此间无影响。

公寓：楼栋为塔楼，单层户数多，酒店式设计风格。共25层，1层内里为大堂，也是物业管理处，外有中国工商银行入驻底商。2-4层的商业，目前还在招商中。5层及以上为住宅区域。

酒店：铂尔曼是雅高旗下高档酒店品牌，专为满足商务旅行人士的需求而打造。雅高（Accor）是一家法国服务型酒店集团，总部设在巴黎，旗下拥有38个各具特色的国际酒店品牌，涵盖从奢华、高端、高档、经济到生活方式类型等各个层次；铂尔曼为旗下高端品牌。

君源铂尔曼酒店实拍图

君源铂尔曼酒店为楼盘里在营业的五星级商务酒店，由雅高集团负责管理，配备中、西、日、私房菜各式餐厅、各种规模的会议厅、KTV、水疗和沐浴等。是一家集商务、旅游、度假、休闲于一体的综合型酒店。

影响:

①每层户数多，住户等待电梯的时间长，舒适度和隐私性不高。

②楼盘面积小，住户活动空间不多。

绿化及配套

楼盘有空中园林设计，泳池、球场、会场、餐厅等休闲内部配套，均在酒店区域，公寓住户均不能直接享用。

楼盘虽说有30%的绿化率，但整体看起来绿化并不是很多，主要集中在酒店大堂前区域，绿植墙也与马路隔离造就园区相对独立，区域车辆通行，并不是人行休闲区。狭小的空中园林也仅在酒店5层。

网球场和游泳池实拍图

楼盘内设有网球场和游泳池，分布在君源铂尔曼酒店5层，有需求的业主需要花钱才能使用。

04产品及客群?

铂尔曼公馆仅第25层（顶层）户型为复式，层高4.5米，其他楼层均为平层户型。

户型面积从40㎡的单间至75㎡一房两厅小户型，总价约85万-158万。

首付按85万总价的3成来算，最低约25万就可入主长安，在“长安落户”轻松享受长安福利政策。

户型比较小，首付30%，购房成本相对较低，适合投资性客户，或者是手里资金不足但需要买房的刚需过渡客户，和想在长安“以房落户”的客户。

注：具体户型分析附在文末

该楼盘的租金在区域内相对比较高，回报率不错，吸引了不少投资客。所以公寓大多数以出租为主，年轻租客比较多，原始业主少。

评价：

铂尔曼公馆在安全方面做的比较好。住户刷卡才能使用电梯，且每一户都是采用密码锁入门的方式开门，所以在安全性上还是有所保障。

影响：

①户型面积小，受众客户有限；

②朝南向的中低层户型受南面五金小型加工厂噪音影响；

③朝北和朝东的户型会受马路噪音及灰尘影响；

④高层视野开阔，但视野景观为民房和工厂，观感不佳。

05区位规划?

规划中的滨海湾新区交椅湾板块在楼盘南面的3.5公里处。

东莞滨海湾新区位于珠三角城市群东西岸交汇处，地处粤港澳大湾区核心圈的几何中心，毗邻港澳，紧连穗深，与前海、南沙等国家自贸片区紧密连接，由交椅湾、沙角半岛和威远岛三大板块组成，规划总面积达84.1平方公里。

位于滨海湾新区东翼的交椅湾板块是统筹推进与深圳大空港地区的基础设施衔接及产业协调发展。重点吸引科技型独角兽企业集中设立研发总部，打造以新一代电子信息技术和相关新兴产业为核心，以总部经济、科技研发等高端功能为引领的“产业之芯”。

交椅湾板块的建立势必会吸引不少科技型企业的入驻，也会带来大量中高端年轻人才的涌入，住房需求会大大增加，而铂尔曼公馆是沙头社区三个商品房（长安花园、金沙花园）的其中之一，未来的楼盘价值还是值得期待的。

06周边配套?

楼盘周边的配套不完善，长安成熟的商圈和医院都在距离项目3公里以外的地方，需要驾车出行才能到达。

购物：沙头综合市场距离楼盘最近，日常购物买菜的需求均可以得到满足，想要去较大的超市可去往大康惠或者南区购物广场。

医疗：1公里范围内只有两个社区卫生服务站，距离很近，步行均可到达。其它公办医院都距离比较远，在3公里以外的地方，需要驾车前行。

学校：距离楼盘最近的是440米处的公办学校金沙小学，周边其它学校都是以私立学校为主。

休闲：楼盘最近的休闲场所是金沙广场和猫山公园，分别有250米和800米左右的距离。上沙体育公园距离楼盘2公里，游泳打篮球踢足球等运动都可以满足。住户可根据自己的需求自行选择前往不同的公园散步或者运动。

07车位与物业?

楼盘分为地上停车场和地下停车场，酒店和公寓的停车场共享。车位配比1：1.2，租金350元/月。该楼盘不实行人车分流，安全系数不是很高。

停车场实拍图

自2019年5月1日起，铂尔曼实行了新的车位管理规定，把临时停车的收费提高到10元/时，临时停车的车辆大大减少，所以就算铂尔曼公馆和酒店的车位是共享的，车位也十分充裕，完全能够满足业主停车的需求。

1层物业管理处实拍图

物业公司是深圳彩生活物管，物业费是2.7元/平米·月。该物业在卫生和其它方面的管理上都做的不错，在安保方面做的最好。

据实地踩盘了解到，物业管理处设在一层，凡是非本公寓住户的人员都不可以自行上楼，就连外卖也只能送到一层大堂处，大大保证了公寓的居住安全。

08日照评测?

日照动态模拟评测：

注：大寒日是一年中日照时间最短的一天

大寒日日照参考：

公寓坐北朝南，朝南向户型全天无遮挡，日照时间长均超过9小时以上，光照充足。

劣势:

09价格走势?

注：数据来源于Q房网，仅供参考

君源·铂尔曼公馆价格在9月短暂下降后10月一路飙升，价格持续上扬；从7月的19063元/㎡到12月20901元/㎡；

开盘价：约10000元/㎡

现售价：约22000元/㎡

租金：楼盘都是小户型公寓，租金在1500元/月~1800元/月。复式公寓租金则在3000元/月~3300元/月之间。

附具体户型分析：

44㎡单间

44㎡单间

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