丹竹头 小产权房(自己懂才不会上当受骗)

案例1：跟风换房，不理解全深圳视角的学位房价值

我和老公在布吉大丹竹头工作，加起来收入5w左右，子弹90，孩子六岁了，明年下半年要上一年级，我的套房子在英郡年华，87平，没有欠款，今年听中介说布心泰和花园要拆迁，买了一套87平，付了5成280，老家小城市还有套房子父母住，想要换个学位房还能住得舒服的房子，不知道还来不来得及，好着急，看过百花的房子，觉得太旧太贵买不起，还看过高级中学的房子，太贵了，如果我把2套房都卖掉，有没有办法换套新一点学位又好的房子？有没有好房子推荐的？谢谢！

分析：

你的家庭，资产质量不高，收入还不错，净资产也还可以，给你建议：

1、把英郡年华的房子卖掉，布吉的房子，仅仅适合居住，升值潜力很一般，不适合投资。

2、泰和的房子买得有点冒失，不能听风就是风，拆迁这个事情是持久战，托个八年十年甚至二十年是常有的事。不过已经买了就先等等看，而且3年限售也动不了。

3、你不知道泰和的房子带优质学位吗？还要找学位房？买房的时候中介没有告诉你吗？而且孩子下半年上学，现在已经3月份了，时间上你也来不及，即便是来得及，稍来点的学位有年限要求的，积分也不够。赶紧把一家的户口和孩子的户口迁到泰和那边，泰和在布心，带东晓小学+翠园东晓的学位的，尤其是翠园东晓，罗湖仅次于深中的初中学位。你布吉的房子可以正常卖，泰和的房子3年内限售，动不了。

4、资产的重新配置：英郡年华的房子卖掉，可以拿到360左右，这个钱不要再买到布心来了，可以在福田投资一套700-800的价值低洼的房子，出租。当然，如果你们夫妻俩能接受jlh，还有极限操作方法，360的预算可以同时投2套，一套福田600以内，一套福田或罗湖400以内，留出100左右备用金做防火墙。2套攻击性资产+1套旧改兼优质学位，也算不错的配置方案了。

5、泰和的房子解决了学位的问题，再教你解决居住的问题。泰和的房子太旧，小区管理也不好，住惯了小区房一般受不了楼梯房，这个房子也出租，你可以在东晓小学旁边租个舒服点的小区住，那边的太白居、今日家园都可以，租金也不高。布心离丹竹头也近，兼顾了孩子上学近，离单位也近。

6、老家的房子父母住就不要动了，价值也不大，作用不大。

通过你的问题可以判断出来你对房子完全没概念，凭感觉在买，不能这么做，花点时间来线下跟我学习房产知识，没有防身术，很容易犯错！

案例2：被市场误导换房

我在蛇口工作，有套房子在南山深南花园，欠款还有86，租6500，老婆在华侨城上班，她名下的房子在鸿瑞花园，欠款237，自住，手上有70，收入加起来4.2w，2个孩子，老大5岁，老二半岁多。找一些老中介看了很多房子，给了不同的方案，不知道怎么选择？

1、卖深南的房子，买沙井地铁沿线新盘/次新盘。

2、卖深南的房子，卖鸿瑞的房子，买沙井大户型自住，投资一套龙岗，惠州投资一套海景房。

3、卖深南的房子，投资宝安小产权房，投资前海商务公寓。

好像都有道理，但又晕乎乎的，不知道怎么做才对？请老师指点！感谢！

分析：

先拿条毛巾擦下汗，江湖险恶，你幸好做之前愿意提问，也算是缘分！

先给你做个价值分析：

1、深南花园的房子带南外的学位，虽然旧，但学位好，位置好，这个房子已经租金大于月供了，旁边就是腾讯，而且处于科技园中轴线内，打娘胎里出来就是贵族，卖掉这个房子，你的孩子去哪上学？这个房子一定要保留，你有2个孩子，很快就要上学了，南山学位锁定9年，你置换学位房代价太高，目前收入也不足以支撑你们背负太大的月供压力。

2、鸿瑞位置也不错，小区很精致，适合居住。带向南小学和学府中学学位，学府中学并入南二外集团以后，原学府中学辐射的范围内房子都有升值。同时双11政策144以下豪宅税取消，对144以下改善换房的房子也是利好，之前南山490的豪宅线卡死了好多换房需求。未来升值潜力比较温和，有没有攻击性取决于学府中学收编以后的学位排名高低。

再给你解剖中介怎么误导你：

1、舍深南学位房，买沙井，这是脑残的做法。南外的学位房+科技园高科技圈子+高素质孩子家长，放弃价值，这个中介可以托出去毙了。

2、舍深南舍鸿瑞，买沙井买龙岗，这是更脑残的做法。舍弃2个有价值的房子换2个没有价值的房子+套人没商量的惠州海景房，这个中介可以托出去毙了。

3、卖深南，投小产权、公寓，这是超级脑残的做法。舍弃价值去博一个投机的小产权+剪羊毛工具的公寓，这个中介可以托出去毙了。

为什么地产中介会这么做？这些人是以成交你为目的，怂恿你卖掉，赚一道，再推荐他们手上有的（卖啥最赚推荐啥，不会管你的死活），再赚几笔。如果你按这些方案任何一个去做，家庭直接走下坡路，而且无法挽回。

建议：

1、2套房都不要动，你目前暂时不需要换房。教育好孩子，花钱的日子还长着。

2、提升收入，4.2w的赚钱能力跟你们拥有的资产是不匹配的。现金流起来了，以后再置换。

3、加强房产知识学习，来线下跟我学习，这是必须掌握的防身术。

案例3：超过承受能力战略性换房

我在新洲上班，老公在梅林上班，加起来5.2w，我的房子在绿景虹湾，88平，欠410w，供2.2w，自住，老公的房子在翠海花园，65平，欠630，供3.4w，租1.2w，每个月要供5.5w，压力好大，手上只有60多现金，买翠海本来是想给孩子准备学位房的，也不知道是供房太辛苦了还是怎么回事，总是状态不好，一直也没要上孩子，象我这种情况该怎么办？谢谢老师！

分析：

你们俩口子胆子也够大，5.2w的收入，供5.5w的房子，不想活了是吧？顶着这么大的压力，有好的情绪和心情才怪！

两套房先教你做个价值分析：

1、虹湾是梅林少有的次新盘，又是绿景的盘，楼下佐邻很旺，可以继续持有。

2、翠海带荔园外国语+高级中学学位，很有价值，本身又在香蜜湖片区，处于富人区+豪宅区叠加，这个房子要长期持有。两套房子都买得不错，想办法保下来。

给你们点建议，降低月供压力：

1、把虹湾的房子租出去，88平，可以租1.2w左右。

2、你在新洲上班，又准备要孩子，到新洲去租个老点的小区，7k可以租到3房，老公辛苦点可以，让他在路上跑，你能步行上班，还能顺便锻炼身体。

3、总月供支出=5.5w+7k-1.2w=5w，先达到收入大于月供。

4、60多现金，留出20左右在手上，拿40做投资，收益4k左右，进一步降低开支到4.6w左右。

5、配几套姓用卡做备用金，如果父母能帮助支持点现金最好，不用太多，二三十就够了。

熬一熬就过去了，如果还不行，卖虹湾的房子保命，留翠海的房子。

房子是很好的赚钱工具，但要量力而行。好好的一手牌，因为太激进倒在半路上，多可惜！适合自己的是最好的！

欢迎来线下跟我学习房产知识和金融知识，我还有办法教你们如何打造被动性收入，降低月供压力，这才是要去努力的方向。