厦边社区小产权房，为什么不建议你投资长安

今年年初，东莞市统计局公布了2018年东莞经济运行情况，有3个镇（园区）首次进入“600亿元俱乐部”。

虎门以635.8亿元继续领跑，松山湖仅用一年时间从380亿元增长到630亿元，位列第二，长安镇以613亿元位列第三。

松山湖有华为这个BOSS作为支撑，导致GDP暴涨，虎门和长安到底孰强孰弱？其实单纯的GDP数值很难说明问题，请看下面的数据：

产值密度是每平方公里土地的产值，它表征了城市单位面积上经济活动的效率和土地利用的密集程度。人口密度是每平方公里的人口数量，在某种程度上，它与房价，租金，空置率都有很大关系。

松山湖的产值密度虽然是第一，但开发区刚刚筹建，人气明显不足，人口密度仅524人/平方公里；虎门虽然GDP最高，但面积是东莞市最大的镇，因此平均下来，产值密度（3.6亿/平方公里）和人口密度（3585人/平方公里）都不高；反而是长安，长安的产值密度和人口密度都非常高，而且长安也属于临深地带，也有滨海湾新区规划利好，所以没有理由不关注长安。

长安镇位于东莞市南端，东邻深圳市，南临珠江口，西连虎门港，G107国道、S358省道、广深高速、虎岗高速、广深沿江高速等纵横贯通全镇。

规划方面

在《东莞市长安镇近期建设规划（2017-2020年）》中提到：

规划目标：现代制造名称、生态宜居家园

空间布局：两轴一核、三带两片区

两轴：依托轨道R3线，构建区镇联动、节点相连的城镇功能发展轴线；依托长青路、东宝河，构建通山达海的城市生态景观轴线；

一核：长安镇综合服务中心；

三带：北部人文生活服务带，358省道都市商贸服务带，与滨海湾新区衔接的长安新河生态旅游带；

两片区：宜居生活和创新产学研区，产城融合和科技制造片区。

根据规划，近期长安镇将重点建设六大片区：

（1）科技商务区

辐射区域的科技高地、商务平台和创新中心，打造集总部办公、科技研发、创意设计、创业孵化、商务配套等多功能于一体的多功能复合型生态低碳科技产业园区。

（2）国际教育及总部用地片区

意向引入重大企业项目，建设高端国际性教育基地及北部人才培训、总部基地等设施，推动城市发展，优化片区环境。

（3）厦边站TOD综合发展区

以高效、活力、生态的产业新社区为目标，建设成为穗莞深沿线重要的莞深产业合作平台，长安镇西部重要的产业服务中心。

（4）金沙站TOD综合发展区

长安镇南部的片区综合服务中心，打造集交通、商业、办公、居住等城市生活空间于一体的多功能、高效率空间。

（5）S358沿线地区

推动城市功能转型、服务提升和环境改善，鼓励发展生产性服务业、商务办公等，打通“虎门-长安-宝安”发展轴线，建设长安商贸服务带。

（6）茅洲河沿岸片区

深港合作的桥头堡，重点发展滨水商务休闲、总部经济区、现代服务业、先进制造业等功能

在较为远期的规划中（2030），规划范围涉及到长安镇辖区和长安新区，如下图所示：

长安新区是滨海湾新区的一部分，面积20.36平方公里，通过“填海造地”

的形式，形成“一内海、二半岛、三板块”的总体空间结构。

“一内海”是指新区内部组织与外海相连、面积1.9平方公里的内海;

“二半岛”指自西向东分别为临港产业半岛及滨水服务半岛;

“三板块”包括海洋国际商贸板块、海洋生态文旅板块、海洋现代物流板块。其中，海洋国际商贸板块与海洋现代物流板块主要是商业、研发用地为主，海洋生态文旅板块用地性质主要为居住、商业休闲用地。

轨道交通方面，东莞地铁3号在长安设9个站：海悦花园、莲花广场、长安步行街、长安乌沙村、长安金沙、长安建安路、长安新区北、长安新区、长安新区南站。

据了解，深圳地铁11号线碧头站未来将和海悦花园站或长安步行街站接驳，到时深圳和长安的距离会进一步拉近。

不过，东莞地铁3号线虽然已经获批，但还没有开工消息，具体到站点的信息也无从查询，且变动性较大。

目前，长安镇在售的楼盘非常少，下面就一起来看看长安镇这些在售的楼盘：

1、莲花四季（均价2.6万）

项目地址：咸西社区莲花路莲花四季大厦

占地面积：2104m2

建筑面积：8566m2

总房源：40

车位比：1：0.88

容积率：3.4

学区：长安中心小学、长安中学

楼评：

比较矛盾的是，项目仅有一栋，无花园、车位不够，却定位为改善型住房。

莲花四季仅有一栋，占地面积仅2千平方米，共40套住宅，户型为103-154㎡的三至四方，据中介介绍，该项目没有深圳的投资客，几乎都是本地人购买。

从区位上看，项目还是有可取之处，临近长安镇政府，从阳台上可以望到长安公园，附近的天虹商场、万达广场、长安广场等均在1公里左右，生活配套还算比较好。

远处是长安公园，近处是厂房

交通方面，据说离地铁3号线莲花广场站非常近，但规划也没有明确公布地铁站的详细地址，这点仍有不确定性。

项目周边有不少农民房和厂房，这是老城区无法避免的，周边也有很多这样独栋的项目，都是因为土地资源紧缺导致的，而且周边二手房都卖到近3万的价格，莲花四季的新房才2.5万左右，销售说是老板为了回馈当地人，听完这个神解释后我也是一脸问号。

莲花四季周边环境

2、鼎峰悦境（均价3万）

项目地址：东莞市长安镇霄边大街98号

占地面积：66000.00㎡

建筑面积：260000.00㎡

总房源：1182

车位比：1：1.6

容积率：2.5

学区：长安第一小学、长安第二小学、长安中学

楼评：

鼎峰悦境是各方面比较综合的项目，在交通方面有些亮点。

项目东侧就是107国道，目前来说比较拥堵，未来的东莞地铁3号线设有长安汽车总站，大概率就会在长安汽车客运站，直线距离600米。

生活配套方面，北侧的万达广场仅需步行5分钟，而且项目自带2栋购物中心和一条情景式商业街。

项目共有7栋住宅，5种户型，76㎡两方，88、92、103㎡三房以及119㎡的四房，88的户型实用率较高。

项目的缺点就是周围有大量的农民房和厂房，周边项目虽然入住率尚可，但租金普遍不高，如果深圳人打算投资，短时间内交通也是问题，107国道非常堵。项目一直在卖长安科技商务区这个点，但厂房还没开始扒呢，房价就突破3万了，这个价格还是太高了。

500米处万达广场

3、正中峰璟湾（均价3万）

项目地址：东莞市长安德政中路与107国道交汇处

占地面积：9215.00㎡

建筑面积：39408.00㎡

总房源：446

车位比：1：0.5

容积率：3

学区：长安镇第一小学，长安第二小学、长安中学

楼评：

正中峰璟湾位于海悦花园大酒店北面，而东莞地铁3号线就可能将海悦花园站设在海悦花园大酒店旁边，

项目除了地铁站这一卖点外，还有就是紧邻项目南侧的长安科技商务区，目前已经确定有小天才研发中心，OPPO研发总部等科技企业，未来也会汇聚大批科研型高端人才。

项目体量较小，共3栋，一栋公寓两栋住宅，住宅户型为57㎡、68㎡、83㎡和84㎡的二至三房，由于面积小，首付低，对于当地的刚需可能比较有吸引力。

项目的缺点是，靠近高架桥，会有噪音影响，建在工业区内，居住氛围不浓，150米范围内有两个加油站，而且项目所在地处在一个下坡，又处在这种交通混乱的地方，这从风水上讲不是特别好。

总结：

1、长安值不值得投资，还有多大的升值空间？

值不值得投资也要相对来看，目前长安的状况是，已经几年没有新项目上市了，它不像虎门有那么可开发的土地，而且地皮卖的很贵，楼盘多是独栋或小体量，开发商拿地成本较高，也因此卖的很贵，长安的新盘几乎没有低于3万的。

长安有点像深圳的罗湖区，建设早但缺少规划，主城区小产权房和厂房很多，很难拆，早期引入的工厂也确实对环境造成很大的影响，这些建在农民房和厂房中间的新房，卖一个很高的价格是没有吸引力的，或升值空间较小的，因为片区的价值却决于周边的旧改。

因此我认为，同属于临深片区，长安的投资价值弱于虎门，但强于惠州。

升值空间方面，要看未来2年的政策态度。临深片区楼市很大程度上受到深圳楼市的影响，由于近几年房地产的严厉调控，深圳部分片区已经横盘3年，但总体上看还是上涨，春节以来，东莞房价上涨21%，属于房价过热城市，未来有面临政策收紧的可能。

2、东莞地铁3号线接驳深圳11号线，会带来较大的升值吗？

目前长安在售的三个盘，都在售卖地铁3号线的热点，但对于地铁3号线，我想点一首陈奕迅的《十年》。

东莞地铁3号线虽然已经获得批准，但具体的开工时间还未确定，从开工到建成通车又是一个漫长的过程，这个过程可能会遇到各种变动，如地下情况复杂导致站点改变，施工难度大延期等等，如果10年前花高价买一个地铁口物业，10年后发现没有地铁，就太亏了。

3、可以投资长安的二手房吗？

看长安的近期规划，会重点建设六大片区：长安科技商务区、国际教育及总部用地片区、厦边站TOD综合发展区、金沙站TOD综合发展区、S358沿线地区、茅洲河沿岸片区。

买二手房或老破小，搏旧改的可以重点关注厦边站TOD综合发展区和金沙站TOD综合发展区，也就是穗莞深城际长安厦边站和长安金沙站周边800米范围内建筑，前提是有能力把控好风险。

4、文章一开头，又是GDP，又是人口密度、产值密度，长安的经济人口不是很强吗，为什么不建议投资？

其实这并不矛盾，一个来自长安本地人最朴实的看法：“几年没有新楼了，建一个新楼乱开价”。

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