北京回龙观小产权房出售(回龙观码农集中地，未来房价还会涨吗？)-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

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提问：哈喽，房姐你好。请问您知道大屯路那得荣尊堡这个小区吗？在看140平得两居室，请问这个房子的优缺点是什么，适合买来居住吗？还有北纬四十这个小区，看中了一套复式，在纠结买哪套。不太考虑学区的问题

回答：北纬四十学区溢价荣尊堡在亚运村，受奥运会影响，板块普遍比较贵。亚运村定位就是睡城，没有产业，相同价位望京是更好的选择，有产业，互联网新贵。纯自住看你自己的喜欢，投资这2个盘都不算优选。

提问：房姐晚上好，20年年后我一直在望京与回龙观地区踩盘。对于望京与回龙观两个区域望京区域的中介宣称望京正在承载着未来科技产业的从回龙观往望京方面的迁徙，而对于有关回龙观区域房价的本质是码农之间自己玩相互交易导致的价格上涨，随着在科技产业未来转移之后，回龙观的房价是否会降（五年内会有变化吗），或者说回龙观与望京之间不同的地方在哪里，如果回龙观想要改变码农与码农之间交易这个问题应该会从哪个方向入手，未来发展可行性有多大？

回答：回龙观几乎是第一代互联网码农生根发芽的聚集地。互联网是一个「逐水草而居」的行业。就像草原上的部落。前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。最早的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄.......哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地，以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。西二旗是单一的互联网产业，一旦行业衰落，公司倒闭，会导致人口消失。好在当年的互联网码农已经成家立业，栽培下一代，把上地东里硬生生考成了学区房。回龙观目前仍然有西二旗后场村的支撑，虽然人口基础有一定分流，但过去00-10年已经历了红利，后续基本追随大盘走势。如果要在这类地区获得比较好的投资收益，需要选筹上进行套利。买入时就要选择价值被低估或价格低于市场价的标的，例如回龙观500-600左右的大面积，同理还有天通苑。望京是外企起家，后续再涌入互联网与金融产业，本身是一个产住结合，人口结构复杂而稳定的区域。2013后互联网大潮兴起，人口加入望京后，相当于锦上添花，使得望京成为实际上的「第二CBD＋互联网前沿阵地」。两者的基本面与成长性完全不同。

提问：请问房姐，老公之前用过公积金贷款，但我们名下没房，我的公积金没用过，请问我们现在买房还能算首套吗？如果不能，有没有操作办法可以实现首套呢？谢谢！

回答：有过按揭贷款记录就算二套，拉个征信报告最精准。处女贷已用，直接全款抵押入手二套，相当于首付3成。或者老人投靠落户，做接力贷。

提问：房姐，小白一问，买一套房子，已过户，从没办过卡，准备申卡，但担心申请多张卡后，之后的装修贷不批；如果先申请装修贷，之后申卡也难批，问：如果申请最好？谢谢

回答：考虑你当前的资金需求考虑你的总资金需求如果你当前急需大额一些的资金，优先装修贷。如果是为了总收授信额度，两者一起考虑，装修贷在前。一笔装修贷对信用卡的压制不大，短期有影响。

提问：房姐老大，请问500万内的次新，现在有低估的房子吗？

回答：500万以内很少有次新。500万以内的次新，有两种为主：1.远郊带地铁两房2.三四环或带学区一居一居或学区基本都会产生溢价。远郊地铁房，需要精挑细选；例如生天板块，亦庄板块的次新，已经价格略高；房山和昌平沙河往北，属于太过偏远。一定要把握好地段和对应的价值。在城市中挑选地段的房产，就像吃鸡的毒圈，一定要站在圈内，用手上仅有的子弹，创造最大化的生存条件。

提问：【新人首问】房姐好，请您指点。目的：想婚前使用SFSD资格在北京买房，子弹160-180，自住+保值投资。1.究竟要不要在北京买男友在西安买了房子，计划六七年后回西安，觉得在北京是过客没必要买房，若投资还不如理财，我也担心经济不景气，若自己失业了，因为房子陷入经济困难，影响感情。2.该买啥房上班地点，三元桥望京东，北七家未来金茂悦沙河赢海中海寰宇，哪个更合适？新房有溢价，心动那个通勤方便，价格也能够着，很担心卖没了，尤其金茂悦清退那套5层77小两居，我该立刻下手还是看二手房下半年再入手？二手房，推荐哪儿呢？以上，请房姐指点，谢谢。

回答：长期看你的理财收益应该跑不赢北京房价的涨幅，担心失业影响就降低杠杆，尽可能房租能抵大部分月供（这涉及倒你的选筹）以你的情况新房不建议看的，既然是投资为主，为何还要选择溢价标的，大概率也会跑输大盘。建议看二手公房+高租金的标的，团结湖、劲松、北工大紧凑两居才是正确的选筹

提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？

回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。这里可以引申到另一个知识点：为什么朝阳路的很多小区价格明显低？90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。而朝阳路是最早开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是最早铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批最早的外销公寓，以及最早的一批商品房（甘露园板块）。然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连同南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。当年的好地段，高价格；10年后的弱地段，价格上不去。

提问：从投资的角度，中长期持有，南三环外的草桥附近。西三环外正在改扩建的丰台站的北侧，前泥洼校区附近。以及南三环里面的万柳园比较哪个更合适？另外如果跟您推荐东三环附近比较，哪个区域跟值得？

回答：东三环处于整体低估状态，入手的容错率会高点西南三环价格已经拉起来了，需要精挑细选才能淘到笋盘，包括对未来发展的评估，需要个人具备较高判断力

提问：房姐您好，我和妻子在芍药居地铁站附近工作，刚怀孕准备买房，有准备五年后置换。可以一次性付款900万不准备贷款（个人原因），之前准备下手买裘马都950W的两居室，但是听朋友说小区风水不好没有下手。现在主要考虑的小区是UHN国际村的两居复式，臻园的两居，融科橄榄城的两居。看过保利中央公园和东湖湾，很喜欢小区但是超出预算。请问以上小区有什么是合适我们的，或者您有什么小区推荐？

回答：裘马都的问题是租金不错但升值潜力一般。UNH的房子品质还可以，缺点是周围有点荒凉臻园品质也不错，缺点是密度偏高，部分南北户型比较别扭。推荐融科橄榄城>UHN国际村>臻园

提问：房姐您好，请问现在是不是换房的好时机，在石景山远洋山水一套2居100平，西城展览路团结社区一套2居60平老破小，想换一套三居，请问怎么操作，卖掉哪个合适，还是两个都卖掉换。因工作和生活习惯还想在西边住，请您指点，谢谢

回答：建议西城老破小出掉，如果预算不足远洋山水也可以出，不知道你预算多少不好推荐，海淀自住建议看四季青、世纪城、万柳这些地方

提问：房姐你好！我想陆续卖掉两处房产，为变唯一尽快出手，需要先过户到孩子名下，卖掉一套再过户一套再卖，这样操作有问题吗？会有其他不好的影响吗？还有，请问这个过程办赠予合适吗？

回答：操作没问题，但赠予后再出售需要缴20%的个人所得税，个人所得税＝（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20%或者走对敲的方式（亲人间买卖），成本更低

提问：房姐好，本人家庭年收入税后70+，目前有购买2套的意向，但手中子弹过少只有45，且首套月供10000元，现在是否合适考虑2套？如果用抵押贷的方式的话（个人房产估价大概540，此外还有父亲的房产估价大概450）在不影响生活的情况下，大概买什么价位的房子比较合适？

回答：总月供建议在4万内，需要看你们自己的开销以4万假设，能看500+的标的，两套抵押出来也差不多这个价，投资推荐看天通苑、常营、百子湾

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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