东圃小产权房 IT从业者刚需地-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

（1500元/月x12个月）/30w=6%，这样计算租金回报率好像很高，但就如我之前文章写的，损失的机会成本是分母的上涨，“一铺养三代”、“收租实现财富自由”这些观点还不适应高速发展的中国。老邝用70w现金撬动300w资产的实操，有部分资金就是上述提到的30w急卖小产权房，算是自己对于家庭投资失误的修正。上个周末趁着去当地村委办事，老邝约了绿中介踩盘附近的二手房——阳光桃源。

1、基本面分析

东圃版块位于天河区最东边，随着广州中心东移的战略，这里的发展也已经成熟。科韵路是第一代IT产业聚集地，车陂、东圃版块都享受到相关产业的辐射，因此区域内房价是有支撑的。说到IT产业，我想多说两句，08年广工大毕业时，老邝很多同学就是租住在棠下、上社的农民房里，800元一个单间的房租大大缓解了他们的生存压力。感谢广州这座城市，正是它的包容性，才让我的同学们在事业起步阶段可以扎根在广州，选对行业很重要，选对城市更重要，这几年随着收入的增长，各位同学也实现了买车买房，家庭的财富有了质的变化，小孩也是土生土长的广州人。

2、交通配套

楼盘距离东圃、三溪地铁站属于两头不到岸，步行都要20分钟左右，但好在有村委的便民车接驳，2元一趟，随叫随停，因此地铁通勤的话非常方便。另外这边的电动车很多，我在踩盘的时候看到很多人骑着电动车买菜或带着小孩，虽然存在交通隐患，但确实很方便。老邝这次踩盘是开车前往的，我推测从楼盘到珠城地铁站，30分钟之内是可以实现的。

3、周边配套

楼盘正对面是杨桃公园，北面是前进村，配套的学位是前进小学，公有民办性质，对口18中学，生源主要是前进村本地居民为主。由于在村委旁边，买菜吃饭等生活配套还是很方便的，可如果想去购物广场或看个电影就要到1公里以外的乐都汇。不过老邝觉得因为地铁五号线的存在，你的活动半径就是整个珠江新城，因此五号线是我心中最具价值的No.1地铁线。

4、楼盘报告

楼盘是2013年楼龄，小区花园不大，只有13栋低层电梯洋房，每栋仅11-13层，老邝非常喜欢这种低密度小区，虽然小区外是农民房，但是进到里面有种闹中取静的感觉。从房子的物理曲线来说，15年是一个分水岭，说的通俗点，这个年限就有点像男人的30岁、女人的27岁，过了这个分水岭，我们人类的新陈代谢会减缓，而房子的折损则会加速，比如外立面剥落、电梯老化、物业管理松懈等等。人类可以通过运动+健康饮食减缓这个趋势，房子也可以因为开发商好的设计+专业的物管让房子保值，但是从大概率来说，15年基本就是一个房子的分水岭，因此老邝挑二手盘喜欢5年左右的二手次新盘，一来交楼5年基本是“满二”的房子，二来还有10年的保值期我不怕长持。

5、房源分析

由于时间有限，老邝只看了72m2报价315w的两房单位，由于业主是自住的，因此我不方便拍照，感兴趣的小伙伴可以去绿中介官网找该房源。房子单价4.36w，听中介介绍9月时这边的评估价可以去到4.1w，因此推测评估价达到成交价问题不大，但想实现老邝的“买楼求杠杆”比较困难。房子没啥特点，报价和评估价的接近，也从侧面反映了这个报价处于市场真实区间范围，不算笋盘但也不会高太多。

这套房源在两周之前我留意到是330w的报价，在和业主闲聊时得知对方是打算卖一买一的置换，我估计他之所以降价急卖也是有看中其他标的物，倘若我真有意买，我肯定会继续杀价。老邝想提醒各位小伙伴，年底是挑笋盘的良机，但不是卖货的好时机，因为这时候卖货肯定会被压价，而且你1-2个月后拿到尾款也因为春节导致市场冷冻，你来不及入新的货，而一等到春节“重启”楼市，报价是肯定上涨，投资节奏的把握很考量一个人的水平。

由于楼盘2014年才出证，去年满二之后成交量不大，因此老邝挑了隔壁200m的2005年楼龄美林湖畔花园做数据分析，在2016年4月-2017年4月这一年时间里，成交价的涨幅达到70%，虽然数据上好像低于老邝统计的广州市平均涨幅80%，但大家要知道这70%V.S80%的统计口径有差别，后者是2016.01-2017.09时间段，而广州房价在2017年7月后反而逆势上涨，目前美林湖畔的报价已经达到4.5w+。

总结

踩盘的时候我看到很多中介领着客户看房，而这些客户基本都是30岁以下的年轻夫妇/情侣，即使走在小区内，我也经常看到推着婴儿车的年轻夫妇，基于我对理工男着装的了解，这些看房客80%是IT从业者，再次证明这个版块的定位就是IT从业者的刚需聚集地。