学位房市场降温买家延缓入市不少业主转售为租-小产权房网

6月以来，随着全市中小学招生时间告一段落，一度供不应求的学位房市场也开始出现降温。不少持有学位房的业主开始转售为租，使学位房的放盘量应声下降。盘源选择减少、购房门槛的提高，使不少有购房意愿的买家陷入观望，进而延长了成交周期。

数据：

越秀荔湾网签量降近一成

每年的“金三银四”是广州学位房市场的旺季，考虑到小学招生5月初就开始报名，不少家长会赶末班车买下学位房，以争取名校资格，但今年楼市普遍转淡也使学位房市场热度较往年有所减退。

某数据研究中心数据显示，5月以来以学位房为卖点的越秀区、荔湾区的网签量分别下滑了10%和8.2%，挂牌量也分别减少34%和7.9%。进入6月，学位房热门板块如越秀区东山板块、荔湾区中山七路一带的挂牌量进一步下滑了3～4成。“市中心的学位房需求还是相对刚性的，但目前市场趋于理性，买家也不会盲目入市，不少学位房买家还在纠结于找不到合适的房子。”房天下广州二手房越秀区电商总监梁文锋指出，盘源选择减少、购房门槛的提高，使不少有购房意愿的买家陷入观望。

中介：

近两月学位房成交减近1/3

市场转淡延缓了刚需入市，也使不少学位房投资客陷入“两难”。据了解，天河珠江新城、林和西一带以往是学位房市场交投两旺之地，近两个月来不少业主选择转售为租，但其实租金回报并不理想，“三四百万的房子月租四五千元，租金回报比率才1个多百分点。” 中介人士表示，而业主放租量增加又进一步平抑了租金上涨。不少业主转售为租并不是冲着高租金回报，而是在市况不明朗时的权宜之计。

据了解，买家对购房成本的变化更为敏感，以番禺市桥为例，这里集聚了不少学位房刚需买家。一名中介人士告诉记者，随着限购政策后购房门槛和成本抬高，近两个月来带客看房量减少了近六成，学位房成交同比也减少近1/3。中介告诉记者，专门为了孩子读书而买房的需求明显下降，有三成左右买家因接受不了价格而延缓入市。部分买家因资金不到位，会先选择入手两房，打算住几年后再过渡到三至四房。而业主方面的出售意愿普遍不高，不少业主觉得目前楼市趋淡，不是出售的好时机。例如祈福板块很多业主转售为租，想等地铁开通后再卖。买卖双方都倾向于“伺机而动”，使签约成功率也大幅下降。

析因：

学位房不再是“名校准入证”

进入6月虽然整体带客看房量有所减少，但名校地段没有受到太大影响。广州二手房海珠区电商总监陆伟坚表示，相较于以前，现在的买家更看重居住环境和配套以满足自住需求，而不单纯是为了名校买房子。“如今想单靠买学位房入读好学校越来越难了，除了住房面积不得少于30平方米的限制外，不少公办学校还会通过家访调查是否真实住户，学位‘过道房’和投资客都是不能派到学位的，所以买了学位房也不能打包票上名校。”陆伟坚解释，如今公办学校的招生标准日趋“多元化”，这也使得不少家长不再那么热衷于买学位房。

不仅名校在调整招生政策，如今不少家长的择校观念也发生着变化。业内人士指出，近年来学区化调整也使家长也淡化了“对口地段”的概念，省一级不再是唯一标准，家长们更多会考虑学校的专业特色、关注学校的师资质素等综合评价，与孩子的性格特长相匹配，如新港路小学、宝贤大街小学、金碧第一小学等一些口碑较好以及今后有可能划入名校片区的市一级学校成为不少家长的新选择。

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趋势1：买家转向二线地段带学位楼梯楼

中心区优质学位房盘源稀缺，购房成本提高和学区化调整的影响，使最近市区的二线地段学位房走俏。广州的王女士近期想到越秀区小北附近买一套学位房，但了解市价后发现，电梯楼价格普遍去到6万元/平方米以上，而王女士的预算只能接受3万元/平方米左右的房子，后来看了对口小北路小学的楼梯楼小区，不少也去到4万元/平方米以上；于是王女士在朋友建议下选择了下塘西附近的楼梯楼小区，楼龄20年左右，但均价却比小北板块低1万元/平方米，最后王女士以2.9万元/平方米的价格拿下一处带有登峰小学学位的二手房。同样是名校地段，房子价格低了近一半。王女士认为，“虽然不是小北路小学学位，但登峰小学也是省一级。而且在学区化趋势下，说不定以后也有机会跟其他名校合并。”

梁文锋表示，楼市转淡使市中心优质学位房放盘量减少了三成，不少学位房买家会考虑成本和学区政策的因素，转向选择市中心二级地段的楼梯楼，“越秀区下塘板块、淘金板块均价3万元左右的楼梯学位房，看房的人并不少。反而东风东、东山板块学位房豪宅的成交减少了三四成。”梁文锋认为，不少买家也会考虑学区调整对未来招生地段可能产生的影响，更乐意接受二线地段价格更实惠的楼梯楼，而这些楼梯楼也带有省一名校学位。

趋势2：到外围区域买“平靓正”学位房

名校的改扩建规划使优质教育不断向外围区输出，部分买家倾向于选择外围区的利好地段。广州二手房高级分析师梁超介绍，番禺区规划近期建27所中小学，为全市最高，诸如番禺华师附中番禺学校（番禺南村）、番禺执信中学（番禺区迎宾路）等名校落户番禺，使外围区域的教育机会大幅提高；而仲元中学、华师第二附属中学、北师大附属中学分别在番禺、南沙、梁埔落户的消息，使不少购房者把目光转向番禺、南沙等二线区县。

梁超表示，“最近有部分学位房刚需买家，因为在市中心找不到合适的房源，最后敲定了番禺市桥附近的房子，价格便宜了一半，却同样带有省一级小学的学位。”梁超认为，“学区风”盛行下，市中心的优质教育资源有向东南区县覆盖的趋势，不少家长选择学位房时也会把目标放得更远。

建议

买学位房把眼光放“远” 首次置业可考虑1小时生活圈

梁超建议，家长们也可考虑到外围区域如番禺、梁埔一些学校汇集的地段置业。举个例子，番禺区市桥一带的楼盘以楼龄20年以上的散盘或是中小型楼盘为主，如康乐园、北丽园、丹桂园等，有市桥中心小学、市桥北城小学、南阳里小学等多所知名小学；乘搭地铁3号线到天河中心仅30分钟，因此受到不少刚需学位房买家的青睐。市桥板块学位房楼梯楼均价在2.2万～2.5万元/平方米之间，仅为越秀一线地段学位房价的三分之一。

“番禺的学位房买家有不少是首次置业的小两口，预算有限，准备过渡几年再置换市区，同时又能满足孩子的读书需求。”梁超建议，对于首次置业、预算不多的刚需买家来说，可以选择距市区1小时生活圈的外围区学位房，好处是小区配套新、生活成本也没那么高；如果二次置业则可以考虑市中心，如越秀、海珠都是不少改善型买家青睐的区域，但生活成本也相对更高。买家可以结合自身情况合理选择学位房置业地段。