小产权房网但问题是有多冷，冷到什么地步？
对于买房人而言，弄清楚市场真相很重要。毕竟，接收的信息不同，判断便会不同，后续的决策也会不同。
为此，我们通过成交量、挂牌量、从业人员情况，3个维度还原深圳二手房市场真相。
真相1
5月二手成交同比下跌6成！
5月，二手房成交来了个“透心凉”。
但这个透心凉是凉在成交量，而非价格。
据深圳住建局的网签（完成产权过户）数据显示，5月1-31日共成交二手住宅3027套，日均不足百套。
不熟悉市场的买房人，对这个数字可能没有感觉，甚至觉得成交量还不错。
但如果对比月成交巅峰时期1.3万套，感官上带来的不是“腰斩”，而是“斩首”，成交量直接少了1万套。
哪怕是跟去年5月的8553套相比，也足足下跌6成。
如果把时间拉长到近10年，会发现，除去春节期间，二手房月成交低于3000套的次数都极为少见。
▲来源：贝壳找房
在贝壳研究院最新发布的统计数据，过去10年中，5000-8000套的月成交是主流，而低于3000套以下成交出现次数有12个月。
▲来源：贝壳找房
除去春节期间无法过户的情况，只有2011年8月-12月出现过低于3000套以下的情况。那一年，深圳二手房成交量暴跌的主要原因是，受限购、限贷，以及二手房交易按评估价征税的影响。
但是这份住建局公布的完成产权过户数据还不能及时体现5月交易情况。
二手房交易，从签合同到最终过户，红本在手需要2个星期，赎楼需要40天以上，这也导致公布的最终过户数据滞后。
所以，我们可以参考另一份数据，来自深房中协公布的在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数。
▲数据来源：深房中协中介标准指数
这份数据只是买卖双方签订合同，还未走完过户流程，所以更能体现市场在这段时间的变动。
从图上可见，进入5月份后，整个市场观望氛围浓厚，每周二手房网签合同量甚至一度跌下900套关口。
再看二手房各户型网签占比数据，小于90㎡的户型占比持续走低。侧面说明，这次新政对于不少资金不宽裕的买房人影响较大。
▲数据来源：深房中协中介标准指数
真相2
挂牌量激增6000多套
成交量腰斩，业主心态也发生了变化，从挂牌量可窥一二。
@深圳买房计划统计了2月8日到6月贝壳平台上的挂牌量，涨幅惊人。
2月8日，贝壳找房官网显示平台在售房源32084套；
4月19日，36103套，对比2月8日，增加了4019套；
6月2日，38199套，比起2月8日挂牌量，上涨了19%。
也就是说，这3个多月以来，二手房市场足足多了6000多套房源供各位挑选。
挂牌量激增的同时，成交周期也在拉长。
据深圳中原数据，4月二手住宅成交周期为289天，较3月拉长24天。
新房和二手房普遍倒挂，加上二手房参考价带来的价差量，也是导致二手成交继续拉长的一大因素。
如果要用一个词来形容二手房买家心态，最近很火的词“躺平”很合适。
躺平，意思就是，瘫倒在地，不再鸡血沸腾、渴求成功。
自从参考价后，不少买房人的预算变相减少：
可以看500万的房子，如今只能找个300来万的；
本可以拿下南山2房，现在却要去宝安；
可以买宝安，现在却只能买龙岗。
当然，增加预算不失为一个解决的方法，问题是，大部分刚需能拿出的预算本来就有限。如今还要增加首付成本，实在太难了。
负责龙岗二手的经纪人余华表示，“不可否认，深圳有钱人的确很多，但刚需普遍都是用足杠杆才勉强上车。就拿我负责的区域，别看挂牌价跟参考价价差少很多，但仔细一算，首付成本比以往仍然也要提高10%以上。”
余华补充道，“我手里不少客户想买的房子，直接3房变2房，都跑去打新了。”
那么，如何减少成交周期，快速卖出房源？
两个字：割肉。
宝中片区经纪人何亮称，“业主想早点卖出去，不降点价格或承担点税费，很难。最近挂出一套宝安27㎡的学区房，比新政前成交价少了30万，而且还有谈价的空间。”
资深投资客大彭说：“对于炒房的人来说，追求的是小资金撬动大收益，很明显现在深圳二手房并不是入场的好时机。”
真相3
中介人员流失率高达64.9%
这次寒冬，受到冲击最大的要数以赚取佣金为生的中介。
@深圳买房计划近期接触的一线中介，纷纷表示日子太难熬了。
相识已久的店东小林透露，“平常时期，我们门店还能成交个十来单，现在能成交个两三单都喜上眉梢了，有些门店甚至一个月都见不到一单。而且5月整个平台就有60多家门店陆续关闭了，要知道，我们（深圳）公司总店铺才1500家左右。”
按每家店铺标配11个员工，5月该中介平台就起码有600多人离开。
深房中协一季度数据也在印证中介人员的流失。
数据显示，2020年末行业当月人员流失率普遍在20%以下，但「2·8新政」出台后，随着市场遇冷，实名人员流失率明显增加，其中2月达到64.9%。
▲来源：深房中协
同时，中介人员结构也发生了变化。数据显示，“新人”占比从1月55.2%的高峰下滑到最低只有34.1%。
▲来源：深房中协
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