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过去一年，隔壁的深圳倒了500多家中介门店，1万多名从业者离开，但广州的中介门店和人员还在增加。广州为何能成为“避风港”？
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈欣苗
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：罗婉儿
“现在是来一个走一个。”广州裕丰房产经纪人吴辉（化名）对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，现在行情不太行，很多中介都做不下去，除了一些资历深的经纪人，他们客户资源多，盘源也多。
而今的广州楼市，仍无重磅利好出台，在全国整体调控基调趋向宽松之下，成交复苏缓慢。传导到中介从业者，也多是一个“难”字。
广州这轮严调控，可追溯到去年4月，在那之前，作为珠三角核心区的“房价洼地”的广州，成了不少投资客的落脚地，楼市跟着深圳，火热了起来。
去年2月，深圳二手房指导价政策重拳出击，市场特别是二手房交易一下哑火，中介从业者一片哀嚎。反观广州，同年4月接连出台调控政策，给楼市降温，但作用到中介身上，却颇不相同。
单从数据看，过去一年，深圳消失了500余家中介门店，1万出头的从业者离开这个行业。反观广州，对应这两个指标，反而是分别增长了约250家、1万人。
广州，反而成为房产中介的“避风港”？
“越老越吃香”
房产交易市场的低温影响经纪人开单，成交量下降、成交周期拉长、门店业绩下滑，是直接表现。
“就比如今年的五一，出来看房的客户都少，成交量就下降。以前店里月均业绩可达50万-60万，现在保守15万-20万，缩水超六成。”吴辉说。
“以前市场好的时候，怎样都有客户能成交，现在客户量极少，成交一个客户的周期很慢。”广州另一小中介房产经纪人吴森（化名）亦对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，现在的市场，有价无市，客户选择多、都在观望，成交周期大多是45天到75天，相比之前拉长了一倍。
“门店关门，或者公司倒闭的都有，特别是地方比较偏的、或竞争压力大的小经纪公司，基本都做不下去了。”吴辉感慨。
整体上看，去年4月开始，广州楼市轮番调控，下半年一二手房交易均出现不同程度转冷。进入2022年，又受疫情及清明假期制约、无重大利好政策出台等因素影响，成交复苏缓慢。
特别是二手房市场的冷却造成的冲击。
二手房买卖收入是绝大多数中介机构的收入来源。据广州市房地产中介协会数据，2021年，广州分别有36.99%、31.51%的中介机构这一部分收入占总收入的占比为30%-50%、50%以上。
据广州中原数据，4月份，广州二手房成交量7274宗，仍环比下降13.5%，同比大减54.6%，各区成交均有不同程度下滑。
▲4月份，广州二手房成交整体下滑，图片来自中原地产。
不过，区域分化也很明显，中心城区比如天河、海珠多个板块成交活跃，部分经纪人的生存境况尚可。
比如广州天河东片区的置家房产经纪人小军（化名）就表示，其所在片区的交易情况同比去年基本持平，变化不大，大环境的变化没有给他带来太多的影响和压力，“仅就五一而言，一手房和二手房交易情况还是挺好的”。
“现在主要是经济不景气，做生意赔钱、着急卖房的的比较多，但附近商圈成熟，涨价机会小，近两年也才涨了1000块左右，买家观望的比较多，也还是有买的。买家以刚需和置换为主，投资的现在很少。”小军对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
市场整体下行的情况下，多位经纪人表示，新人普遍赚不到钱，经纪人“越老越吃香”的情况更加凸显。
“中介这一行，比不了拿稳定工资的，一开始几个月还有底薪，之后就没有了，纯看提成。说白了，有业绩就好，没业绩啥都没有，吃饭可能都有问题，压力大，特别是新人，承受不了就要离职。”吴森说。
“老经纪人，特别是在业内做了七八年的，相比新人，客户多，房源也多，业务能力，包括与客户沟通、谈判等撮合交易的能力，都更具优势。”吴辉表示。
小军也表达了类似观点，中介行业还是要看专业性，从事时间长、越专业的，都会赚到钱，赚不到钱的都是新人。
“从业时间越长，认识的房东和客户就越多，你越专业，房东和客户才会更相信你。新人都要慢慢熬的，坚持的住都会赚到钱。”小军解释道。
广州成避风港？
同样是难，但整体上看，广州中介遭受的冲击，不似临近的深圳那么大。
将两者放在一起比较，还要从上一轮广州楼市的火热说起。
“如果说那三个一线城市的房价像轿车，启动快提速快，广州就更像是一台公交车，启动慢提速慢，同样刹车也比较慢，而且容易受到深圳的影响。”自媒体“米宅”在一篇分析四个一线城市房价的文章中指出，2020年下半年，深圳房价暴涨因素刺激到广州，出现新房和二手双双大涨的局面。
在深圳2021年2月发布二手房指导价后，广州于4月才开始新一轮严调控。
“每次政策变动都会影响市场，影响经纪人的饭碗。”吴森说，去年下半年，广州二手房交易增值税“2年改5年”和指导价政策后，二手房市场开始降温。
但他指出，相比深圳是全市范围内的指导价调控，广州仅针对市中心的小区，下滑的力度并没有深圳那么严重，对中介来说还是比较友好的。
一组数据可供对比。
2021年，深圳二手市场直接进入冰封状态，成交套数同比下滑57.3%至40699套；对应广州，二手成交11.7万套，同比回落仅10.6%。
另据国家统计局发布的数据显示，连续下跌11个月后，4月份，深圳二手房止跌，而广州已是连续3个月保持微幅上涨，市场信心重建的速度明显快于前者。
类似门店关停一片、大批房产经纪人失业哭惨的情形，并未在广州出现。
从两地中介协会公布的数据上看，2021年，广州的中介机构、门店、从业人员数量仍是增长状态，数量分别新增434、253、9949。
反观深圳，这3项指标均下滑，中介机构和门店分别减少了792家、525家，星级人员中介人员足足减少了10453人。（注：暂时中止从事房地产中介及其关联业务的，即为无星级）
“2021年，二手房市场受突如其来的‘二手房参考价’新政影响，全年持续低迷运行，中介行业‘出清’与转型速度加快。”深圳中介协会在其年报中指出，新增备案机构量大幅下滑48%，预计后期调控仍从严，业内将主要以存量机构竞争为主。
据第一财经消息，目前广州等发布二手房参考价的城市，在实际的二手房交易中，银行已经可以不按照参考价格贷款，但是，深圳仍然是严格按照2021年2月规定的参考价进行贷款。
可见，无论是从政策打压力度和楼市本身的特征而言，广州楼市并不如深圳楼市那般大起大落，传导到中介从业人员身上，也颇为不同。
或者说，深圳调控的骤然打击，将市场，特别是二手房的流动性直接锁死，让大多中介猝不及防，相比之下，广州的手段则更为温和，不至于出现直接压倒一片中介的情形。
一定程度上，广州楼市的相对健康，反而成为本轮楼市下行中房产中介的“避风港”。
“刨除个人能力，深圳的佣金和代理费都要更有优势些，但从楼市特点上看，广州相对平稳，有沉淀的话还是会有成交，但深圳则是起起伏伏，看运气了。”知乎上，在对比广州与深圳两地做中介哪个更赚钱时，一位房产中介如此回答。
中小中介“抱大腿”
看似面对较为温和的市场环境，但中小房产中介的日子并不容易。
无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员走访中发现，现在的环境下，中小房产中介的生存空间更受挤压，加盟大平台，成为生存之道。
直接因素是，在房产经纪行业线上化、平台化的趋势下，中小中介有天生的资金劣势，自建平台几无可能。更重要的是，客户和房源，这两大中介公司生存的命脉，大平台往往占据更大优势。
在广州，不少中小中介都加盟了贝壳找房平台。
无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员翻阅《广州市房地产中介信用白皮书（2021年）》发现，全市20家门店数量较多的房地产中介服务品牌，就有9家是贝壳旗下的，包括自有品牌链家、德佑，以及入驻的置家、住天下、住商等。总计3355家门店，贝壳旗下就占了约56.75%。
▲广州主要房产中介门店情况。
吴森所在的小中介公司，就于今年3月重新入驻贝壳。
说是“重新”，是因为在此之前，他的团队曾因贝壳的强管控而选择“退壳”。
“贝壳的优势就是大平台，有流量，流量会转化为客户，平台上房源共享，这是那些没客户、没房源的中介考虑加盟的主要因素。但一旦加盟，就要遵守规则，贝壳内部管控严格。”吴森称，比如考试，两天一小考、三天一大考，没达到要求就关掉你的平台系统，这样你就没有流量，又比如，业绩和流量挂钩,“有成交就有流量，没成交流量也少”。
据他介绍，一开始，他加入的是一个加盟贝壳的中介品牌，但因与贝壳的制度不合，他跟着几个出来单干、在行业深耕较久（4年起步）的同事，加入他们成立的小中介公司，并加盟了另一个平台优居找房。
但后来，他又跟着这公司重新入驻贝壳。“跟着公司走，贝壳的二手房源还是多，这是优势。”谈及重回贝壳，吴森说道，他的直观感受是，现在越来越多客户都选择看贝壳。
只是，规则仍很多，竞争也大，房源共享机制下，一套房源对应多个经纪人，“只要有客户要，能联系到产权人就能卖。”
言语间也透露着些许无奈，“没办法，都是这样，广州大多中小中介都在贝壳旗下了”，加盟后原有团队会保留，门店不多的中介公司不能保留品牌，要加入德佑，即链家旗下的加盟品牌。
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