小产权房网说到珠海关注度较高的强学区，文园中学片区、香山湖片区为其中关注较高的两大片区。值得一提的是，今年这两大片区预计有4大新盘入市。
它们就是：华发香山湖畔苑、香山·日新、五洲盛景园、名苑雅居。具体啥情况，开扒～
文园中学学区，二手挂牌价已破5万/㎡
我们先来看文园中学学区。
根据去年学区划分，文园中学学区范围为：以人民西路与健民路交汇处为起点，向东经人民西路至沿河西路转东北，经沿河西路延长线与梅华东路交界处转西，经梅华东路、梅华西路至健民路转南，经健民路至起点处所围成范围为文园中学学区。
|2022年文园中学学区范围图，今年尚未划分
值得一提的是，文园中学学区划分及学位数量将迎来变化。
在去年11月，市公共资源中心发布了文园中学扩建的招标公告。
据内容显示，本次改扩建增加24个班，共计1200个公办义务制教育学位，其中一校区增加16个班800个学位，二校区增加8个班400个学位。
此外，在香山·日新项目内，也将规划了1所18班初中、1所18班小学和1所24班幼儿园，按50人/班计算，未来初中可提供900个公办学位。
就目前情况而言，文园中学学区辐射的小区众多。
二手房方面，有五洲花城、格林春天、银桦新村、银山花园、宝地康泰、和平广场等住宅。
受文园中学的加持，板块内二手房房价随之水涨船高，其中较为代表性的，就是五洲花城二期，小区挂牌价高达5万/㎡以上。
一手新盘方面，有望在今年入市的项目有3个，分别是华发香山湖畔苑、香山·日新、五洲盛景园。
华发香山湖畔苑
2栋高层住宅，自带公共文化配套
华发香山湖畔苑，位于梅华东路东侧，与五洲花城三期紧邻，项目建设用地面积约1.86万㎡，总建筑面积18万㎡，设计停车位880个。
项目整体集购物休闲、社交娱乐、生态宜居、休闲体验、住宅于一体。根据规划，1栋住宅设计49层楼高，另1栋住宅设计26层高。
|效果图
不仅如此，项目还配建了珠海市工人文化宫、市方志馆。
珠海市工人文化宫是服务全市的又一重要公共服务综合体与公共文化宣传传播服务机构，市方志馆则涵盖“四中心”、“一基地”。
|效果图
产品&动态已有楼栋冒出地面，或改小户型
现场实踩，住宅部分已有楼栋冒出地面，但进展不算太明显。今年何时入市，尚未可知。据透露，项目户型有调整的可能，或改小户型（具体以项目为准）。
而配建的市工人文化宫、市方志馆已经完成，有待开馆。
|项目航拍
点评：
从地理位置来看，华发香山湖畔苑周边教育、休闲、商业配套资源相当丰富，并且项目邻近兴业快线出入口。
如果项目当真改小户型，这也意味着门槛会相对降低，受到更多家长的关注，当然，随之而来的，便是越发“激烈”的购买力竞争。
香山·日新
179万㎡“巨无霸”，产城融合典范
香山·日新，也即是香洲北工业区更新改造项目。
按照规划，项目规划范围约45.19万㎡，拟更新改造范围约37.76万㎡，规划落成179万㎡空间载体。（数据源：香山·日新官微）
未来，整体将打造成为集产业、公共服务和居住空间于一体的产城融合“大湾区创新经济产业转型示范区”。（来源：香山·日新官微）
|效果图
据了解，截至去年，香山·日新已签约382户，已签约建筑面积约20万㎡，已拆除建筑面积约6万㎡。（数据源：香山·日新官微）
而今年的主要预期目标是，动工建设7.2万㎡的首期地块及格力集团地块，完成4万㎡行政物业拆除。
|图源：香山·日新
产品&动态首期地块已取方案批复，户型面积披露
根据规划，香山·日新首期地块用地面积约3万㎡，总建筑面积约12.3万㎡，规划打造出建面约89-176㎡高品质住宅。（数据源：香山·日新官微）
值得一提的是，项目首期地块的改造主要以改善居住环境为主，置入更多的功能空间。
未来，这里将有社区公园、精品高端住宅、基础教育配套、社区文体空间，打造集商业服务、社区服务于一体的高品质生态社区。（来源：香山·日新官微）
|效果图，图源：香山·日新
现时，首期地块已取得改造方案批复，并完成住宅小区第一栋物业（鸿鑫花园2栋）的拆除工作。
|项目航拍
点评：
可以见到，香山·日新首期住宅地块面积段选择性是相当丰富，既有刚需户型，也有改善户型，能够照顾到不同需求的购房者。
此外，香山·日新体量庞大，更具想象空间，并且作为珠海产城融合的“典范”，意味着能更好兼顾生活和工作。
五洲盛景园
住宅+幼托，预计约1930户
近期，文园中学学区迎来新动静的，就是红山村旧改项目。在去年底，项目备案名曝光，标准名称为“五洲盛景园”。
|公告截图
根据项目批后公示，五洲盛景园建筑面积约19.37万㎡，绿地率为35%，建筑限高100米，地块功能确定为住宅、幼托。
同时，居住地块须配建1878个车位，幼托地块须配建24个车位，合计1902个车位，车位也是比较充足的。
按照平均面积100㎡/套计算，预计项目总户数约1930户。
丨用地规划
产品&动态陆续有动作，预计今年初或动工
从房姐踩盘来看，五洲盛景园地块已经围蔽，还是一片“草地”。
不过在去年8月，从@领导留言板获悉：红山村更新改造二期项目已报市控规委审批同意，项目实施主体正积极对接有关职能部门，办理项目建设手续，如进展顺利，预计在今年初可开工建设。
丨截图来源：领导留言板
接着在9月项目批后公示出炉，11月项目备案名确认。
以上种种迹象来看，相信今年五洲盛景园将会有所动作，不妨期待一番。
丨项目航拍
点评：
盼望已久，五洲盛景园终于是迎来了新进展，从地理位置来看，项目与体育中心仅一路之隔，强身健体、饭后散步，都是十分闲适。
同时需要注意的是，项目还自带幼儿园，爷爷奶奶接送孙子比较便利，对于三代同堂的家庭，五洲盛景园是不错的选择。
稀缺！香山湖板块仅1新盘待入市！
看完文园中学片区，再来看香山湖片区。
从去年学区划分来看，板块学区主要为群贤小学+凤凰中学。
相比文园中学，香山湖板块学区内的二手房小区数量相对较少，有明月山溪、华发四季、恒裕水墨兰亭苑等二手住宅。
但是，显而易见的是，在“双学区”+香山湖公园的影响下，板块内项目挂牌价更为“惊人”，最高达6.5万+。
一手新盘方面，香山湖板块目前唯二的两个新盘——珠光里程花园和名苑雅居。
其中珠光里程花园在去年11月底推出最后2栋单位，据最新消息，目前项目还剩余不到20套单位在售，均价约4.82万/㎡。
名苑雅居
香山湖+“双学区”，刚需面积段产品
名苑雅居，位于香洲区香山湖板块香湖路东侧、香榭路北侧，由珠海市盈赋地产发展有限公司负责开发。
从数据面来看，项目总用地面积20693.28㎡，容积率约2.91，功能为二类居住用地+商业用地。
其中住宅共有6栋，1-4栋、6栋为塔楼设计，5栋为板楼设计，值得一提的是，5栋板楼为两梯两户设计。
|效果图
车位方面，项目共有797个车位，分为地下两层，车位充足。
从区位图来看，项目紧邻华发四季、珠光里程花园、铭泰华府，周边环伺着凤凰中学、群贤小学、香山湖公园等高品质配套。
|区位图
产品&动态现场已有机器进驻，2025年竣工
至于项目面积段，可以说是刚需的产品。
根据项目此前发布的投资立项可行性计划书内容来看，名苑雅居建面约90㎡户型占总户型的70%以上。
从实探来看，现场已经有多台机器进驻，但可能由于春节假期原因，房姐尚未见到有工作人员在施工。
从门口贴的“工程概括牌”来看，该项目开工日期为2022年6月1日，竣工日期为2025年12月31日。
|项目航拍
点评：
落位于香山湖板块，已经注定名苑雅居生活品质的高水平，再加上“双学区”的加持，使得项目热度持续不减。
如今项目也迈入动工状态，待项目入市，是相对低门槛入住香山湖板块的不错选择，当然，也可期待一下，项目会有大面积改善户型的出现。
房姐有话说
从房姐实探的情况来看，似乎主城区学区一手房进展并不是十分明显，尽管各个楼盘均有所动作，但多数处于初期阶段。
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