小产权房网“龙岗新盘，3成首付只需30万元，开发商送60万元不用还，8折优惠火速清盘......”
自16日晚间起，有关上述推售消息几乎霸屏了深圳人朋友圈，话题项目实为龙岗在售新盘信城缙悦城（备案名：信城缙悦花园）。从中介处获悉，60万元将直接采用三方流转形式完成，相当于开发商直接赠送，购房者可实现“1成首付”买房；如若没有1成首付，通过提供的小额贷款，“零首付”也可上车。
面对楼市行情低迷，尤其边缘板块项目，开发商为回笼资金，正花招频出。
中介提供的项目现场情况
01
首付30万元买龙岗？
一边排队买房，一边维权
对于总价300多万的深圳刚需盘而言，首付立减60万元的促销力度可谓空前，这也是信城缙悦城吸引全城中介争相叫卖的主要原因，但到底是馅饼还是陷阱，却要擦亮眼睛。
从多位中介处获悉，目前项目主要在售2号楼，产品为78㎡-95㎡三至四房，以备案价计算，总价295万元起。但本次活动给到的优惠是开发商直接赠送60万元首付，且后续不用返还。
以项目一套总价300万元房源为例，原三成首付计算需90万元，而活动期间购房者实际只需支付30万元首付，贷款210万元，即相当于1成首付购房。
此外，据中介表示如若购房者拿不出1成首付，也可提供小额贷款，利息3.5厘起，分5年还清，即“零首付”也可上车。
与更为常见的开发商垫资借款形式的低首付不同，参考中介口径，该60万元实为开发商直接赠送，无需返还。同时也不同于部分项目的先要求购房者凑足首付款，待签约后开发商再退还，据中介介绍，信城缙悦城直接采用三方流转的形式完成，即项目方通过财务直接将60万元转账至购房者父母个人账户内，再由父母账户转至购房者手中，最后购房者再连同其他首付款一并付款至开发商收款账户。
而这些的前提仅是要求七天内准时签约。
“首付30万元上车深圳小三房，哪个刚需听了不心动，项目成交概率大，大家自然愿意推了”其中一中介表示道，并提到由于昨天很多早前价格买的业主在现场维权，现在要进营销中心还需提前预约。“昨天这样一闹的话，开发商的政策可能随时会有变动”中介紧接又补充了一句。
针对楼盘的具体优惠情况，中房君也致电了项目处，但始终处于无法接通状态。
02
涉嫌金融违规，房源曾被限制出售
该活动如属实，操作过程中所涉及的变相首付垫资、提供购房首付融资、突破折扣底线等行为无疑都有悖房地产市场规则。
事实上，在此之前，信城缙悦城围绕首付做文章的花式营销，过去已被爆出多次，龙岗区住建局也已多次接到市民举报，称项目存在“零首付”“低首付”“首付融资贷款”“首付垫资”等的金融违规行为。
最早是去年6月，项目喊出了“首付减30万元、首付60.6万元上车深圳”的口号，引起不小关注，随后开发商因涉嫌金融违规行为被龙岗区住建局约谈；而同年7月份，又继续传出免息垫付两成首付的消息；
最受关注的无疑还是去年8月份，有关项目“零首付”的广告同样被大量中介转发，流出的具体方案称购房者只需先交10万元定金给开发商，然后由第三方借给购房者最高100万元作为首付款，其中100万元分5年还清，每半年还10万元，5年无息。
随着事态发酵，消息释放不到半天，就被房管部门叫停，项目1-4栋合计644套住宅、48套商业当时也均被深圳市住建局赋予“分局锁定”状态，不能正常售卖。（分/区局锁定，指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被区局锁定。）
当时开发商也针对该事件发表了声明，表示在销售过程中不会有关于首付分期等不实行为。但事件第二天，根据深圳市房地产中介协会发布的《关于警惕“零首付”购房风险的郑重提示》通知，内容提到信城缙悦城推出的“零首付购三房”活动已被叫停。
聚焦本次中介全城叫卖的“首付30万元上车深圳”，无疑出自同一套路，如操作属实，属于明显违规行为。
对于立减的60万元，根据宣传信息是将采用三方流转形式进行赠送，虽规避了实际成交价突破备案价15%的折扣上限。但一直以来，为防止信贷资金违规流入楼市，对于首付款的来源都需进行溯源核实，必须为家庭自有资金，即便是由直系亲属转入，也需核实直系亲属的资金来源。
换句话说，项目方如通过该操作提供60万元，并不能用作支付首付款，且还涉及违规变相首付垫资。另外中介提供的项目方还支持小额贷款，帮助“零首付”上车，自然也是金融违规行为。
在2017年住建部、央行、银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中便明确提到，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
不过受困楼市行情疲弱，从中介及银行内部人员反馈来看，审查流程较之前确实出现一定放松，给相关操作提供了灰色空间。
03
为何多次擦边营销？
信城缙悦城位于龙岗中心区，占地2.6万㎡，建筑面积13万㎡。虽处于龙岗中心区板块，但具体来看项目已靠近与东莞交界的位置，区位上偏离核心区，所以也导致该盘近距离范围内配套相对匮乏，缺少大型商超、知名学校等。
同时，对于刚需盘而言，作为关键要素的地铁，项目同样没有优势，距离最近的地铁站点车程距离超过4公里，出行依赖自驾。
价格方面，项目备案均价约3.95万元/㎡，与同一片区二手房相比，缺少价格倒挂优势。距离项目最近的小区鸿威的森林（鸿威鸿景华庭南区和北区），二手房指导价分别为2.8万元/㎡和3.1万元/㎡；另外板块代表小区万科清林径一二三期的二手房指导价则在3.24万-3.64万元/㎡。
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