2023年深圳小产权房，6万套商品房+8万套保障性住房

围绕该计划，我们主要探讨以下三个问题：

今年深圳住房供应目标是什么？商品房和保障房建设和供应情况又如何？和往年相比，深圳住房供应发生了哪些变化？

01

先来看看今年深圳住房计划的年度目标：

除了商品房和保障性住房，今年深圳还将建设其他住房计划约2.2万套，新开工建筑面积约125万平方米；

三者加起来，2023年，全市住房计划新开工建筑面积1300万平方米、约16.5万套（7+7.3+2.2=16.5）。

今年政府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

因此，实施大规模住房建设计划，特别是帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，是题中之义。

从今年的住房供应计划中，我们就可以看出这个趋势。

第一，不论是建设筹集还是供应分配，从套数看，深圳保障房套数要多于商品房；

保障房建设筹集18.5万套＞商品房新开工7万套

保障房供应分配8万套＞商品房计划预现售6万套

而保障房作为保基本的选项，其用地面积和套均面积则要比商品房小。

保障性住房用地125公顷＜商品住房用地205公顷

保障性住房分配建面约419.04万平方米＜商品房预现售建面约600万平方米

通过简单除法计算可得出，今年新开工商品房及预现售商品房套均面积为100㎡（700/7）；

而新建保障房套均面积65.1㎡（475/7.3），筹集保障房套均面积为36.4㎡（407.5/11.2），筹集部分主要来自城中村改造，以单间为主，因此面积比较小；

今年供应分配的保障房套均面积52.4㎡（419.04/8）。

这和保障房目前对应的配租标准大致相符：

单身居民、两人家庭配租建筑面积为35平方米左右；两至三人家庭配租建筑面积为50平方米左右；三人及以上家庭配租建筑面积为65平方米左右。

第二，通过筹集方式供应保障房是一个趋势，特别是通过三宜小村改造方式提供保障性租赁住房。

数据显示，2023-2025年，深圳将建设筹集保障性住房不少于46万套、建筑面积超过2000万平方米。

目前，由市人才安居集团持股51%、愿景明创集团持股49%、注资20亿元成立的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，已正式揭牌。

这家新成立的国有控股混合所有制公司，定位是“深圳市城中村住房租赁社区提供商”。

它要做的事，就是摸排改造深圳现有城中村，就近为“20+8”重点产业的员工提供“高品质、小户型、可支付、有温度”的保障性租赁住房。

龙华区元芬新村改造案例

目前，安居微棠已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。下一步，将在各区快速打造1到2个标杆项目，确保全年筹集超过3万套。

02

说完保障房部分，再看商品住宅部分，深圳对商品房住宅的供地是变多还是变少了？

团长查阅了深圳2014年至今的供地计划文件，整理了近十年深圳住房用地供应情况一览表。

可以看出，2019年及以前，深圳总的住房用地供应偏紧，除了2017年供地超过200万方之外，其他年份供地均值为一百五十万方出头。

2020年开始，深圳的住房用地面积相较之前开始翻番，并连续保持高位供应至今。

今年深圳的居住用地相比去年没有增加，减少了约10%，主要是保障房供地减少部分占大头。

若单看商品房用地，近四年来，深圳商品房用地一直在增加，今年相比去年略微下降了10万方。

若按照商品住宅小区3.5的容积率、平均25%的公摊面积计算，10万方的供地面积，约可建成35万方建面的房子，可售面积约262500㎡，按100㎡/套折算约为2625套，这和每年6、7万套的供应相比，可以忽略不计。

今年，深圳商品房计划新开工建筑面积约700万平方米，查阅2022年、2021年数据发现，这个数据已经三年未变。

但是，计划新开工建面并不等于实际的开工建面，现实情况往往比计划的情况要完成得多一些。

在深圳统计年鉴中，详细记录了深圳每年商品住宅的新开工面积和销售面积等数据，当然，这个不是计划数据，而是实际数据，团长也整理了一张表格。

可以看出，近几年，深圳住宅新开工面积大幅增加，直接从7字头跳到9字头，截至2021年，住宅施工面积已达5323万平方米。

2022年，深圳住宅销售面积505.02万平方米，环比2021年的643.28万平方米减少了21.5%，但房屋施工面积仍然在增长，达5735.52万平方米。

综合来看，深圳商品住宅正呈现库存增加、销量下降的特征。

03

随着保障房大量入市，分流了部分刚需的购房需求，可以想见，深圳商品住宅市场的去化周期，会逐渐拉长。

今年一季度末，深圳商品住宅新房的去化周期上升到了22.3个月，这个消化周期在主要城市里明显偏高。

4月份深圳楼市成交数据对比3月份来说，有明显的回落。

全市一二手商品房成交合计8009套，比3月的12017套减少4008套，下降33.35%。

其中新建商品房成交4164套，环比3月（7375套）下降43.54%，新建商品住宅成交3505套、环比3月（3199套）增长9.57%；

二手商品房成交3845套，环比3月（4642套）下降17.17%，二手商品住宅成交3192套、环比3月（3949套）下降19.17%。

总的来讲，深圳新房的去化周期已经到22个月，新房的供应量还在持续加大，虽说今年7月15号以后，攒够了三年社保的深圳人，将会重返市场；

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