小产权房网?图源：财联社
在这场小产权房“大震荡”中，沙井是“震中”。不仅仅是被包装成与商品房无异的小产权房，还是一些已列入旧改的、被市场热炒的“回迁指标房”，都被列入整治对象。
近日，深圳市龙华区住建局也正式发文禁止代理销售“小产权房”。
五一前，某投资公司加价违规销售沙井京基御景珑庭回迁现房、并被监管部门叫停约谈的消息也在各大媒体曝光。
不少以小产权房交易为主的中介公司纷纷歇业，或转战周边城市。
不过，即便在高风险期，依然有人“顶风兜售”。
NO.1｜壹
整治风暴之后，曾经辉煌的沙井小产权房生意状况几何？
据当地中介推介，沙井东塘村旧改目前有回迁指标房对外转让，该旧改项目由华侨城主导，可直接与开发商签约确权，约定三年交房。
据中介透露，东塘村是近期沙井罕见有回迁指标房指标放出来的旧改项目。周边的万丰海岸城二期、康达尔工业园等多个城市更新单元均无可销售指标放盘。
虽然无需限购，但中介称需全款一次性付清。按5.5万/平单价测算，70平总价达385万、100平指标总价达550万，成本并不低。
此外，还需缴纳10万元的确权费，也就是所谓的“关系费”。
?去年12月，该项目就传出有回迁指标房放出
沙井小产权房和回迁指标房交易，基本进入休整状态。
对于有关近期市场交易风险提示，推售东塘村回迁指标房的经理丝毫未提及。他认为：“除非开发商倒闭了，没有其他风险。”
东塘旧村片区更新单元位于沙井街道的中西部，周边有已建成的地铁11号线和规划中的地铁18号。
?东塘村物业清拆中
该旧改由华侨城地产操刀，项目于2017年启动，签约率达100%，目前部分楼宇已拆除。
?华侨城东塘村项目部
东塘村周边城区面貌以统建小产权房和村民自建房为主，人口密集、居住环境较为拥挤混乱。
在小产权交易不受法律保护的当下，在旧改尚未完成前，花高成本买入回迁指标房，需要赌一把的勇气。
NO.2｜贰
据财联社的调查，目前深圳市面上的小产权房主要分两种：一种带回迁指标，即已被纳入城市更新计划的小产权房；另一种则是不带回迁指标的普通小产权房。
而后者，近年来，沙井在售的类似统建楼小产权房被“包装成商品房”，外立面与商品房没有太大区别，有漂亮的花园小区，且价格优势较大，有物业管理，不限购，客观上解决了不少刚需在深圳安家的问题。
多年来，这些小产权房虽然交易活跃，但涨幅并不高，但随着深圳调控不断升级，小产权房价格也水涨船高。
而带回迁指标的小产权房，则是另一种存在感。
新房市场大热的沙井，也是深圳小产权房最为密集的片区之一。
?某中介门店张贴的沙井小产权房地图
在央视财经点名深圳小产权交易乱象后，五一前夕，已经是现房状态的沙井京基御景珑庭回迁房被某投资公司拿出来兜售被叫停。
事发后，开发商第一时间也进行了澄清：该批物业属于村民集体回迁房，不属于京基在售物业产品。”
?实拍京基御景珑庭营销中心门口张贴的公告
本号实探时，现场销售表示目前对外销售产品只有商铺和商办产品。
不过，该风波仍在部分媒体报道中发酵。
目前，宝安住建局已对该批回迁房源锁盘处理，调查仍在进行中。
很显然，小产权房交易已和商品房交易一样，正被列入监管范围，大部分中介都不敢再碰这个生意。
“央视报道的沙井那边小产权房价格已经很虚高了，现在买入风险很大，回迁指标房要入住要等待的周期也很长。”一位代销红本回迁房的投资公司经理表示，现在他们已经将办公地搬到了龙岗。
NO.3｜叁
由于深圳商品房占比较低，小产权房占据来的深圳房屋类型的半壁江山。
买不起一路飙升的商品房，不少刚性需求进入小产权房交易市场，实现在深圳上车或作为过渡自住之用。
据了解，目前原关内地区流入市场的回迁房指标房已经非常少，最贵的是南山白石洲、后海村旧改回迁房指标单价在9万/平左右，福田石厦价格达6.8万/平。另外近两年开始大举启动拆除计划的光明中心区，回迁指标房价格也已经去到3.x万/平。
这些被成功旧改的回迁房拿到红本后，可与商品房一样进入二手房市场交易，因此和商品房本质相同。
目前深圳最贵的回迁指标房，是华润大冲旧改的回迁房小区——大冲城市花园和大冲都市花园，业主放盘价格去到16万一平，已经和商品房润府价差不大。除了原村民外，早前入伙就从村民手中买进的回迁二手房业主，也赚得盆满钵满。
回迁指标房购买价格一般是周边商品房价格的5-6折，这也是部分投资者愿意入手具有一定风险的回迁指标的重要因素。
不可忽略的因素是，去年以来，不少中介、投资公司公开售卖回迁指标房，无形中推高了旧改成本，并对深圳楼市调控带来了压力。
虽然目前沙井片区二手房参考价仅仅在4-6万/平，但业主心理预期普遍达到了7-8万/平。距离东塘村旧改最近的万科翡丽郡和华盛西荟城，二手房参考价不过4.9万/平，近期因未划入深外学位而备受关注的博林君瑞，6万/平的参考价已是片区最高。
在中介和投资机构的炒作下，市场对于热点片区回迁指标房的需求不断膨胀，待拆迁的“回迁指标房”成为了稀缺品种，报价也水涨船高。下面这张图是宝安区回迁指标房的市场价排名。
?图源：深圳拆迁网
去年11月，网红盘万丰海岸城回迁物业选房当天，现场就发现有中介蹲守帮忙村民售卖回迁指标房。
?万丰海岸城回迁选房现场
目前，虽然万丰海岸城的回迁房还没入伙，但市面上已经有买家出高价购买。
4月底，沙井有投资公司持有的回迁房售卖的广告刷遍了朋友圈，令项目开发商十分紧张，特地发声明澄清。
据知情人透露，目前万丰海岸城二期回迁指标房报价已达6-7万/平，即便还有部分村民未选房，但已无指标对外释放。
NO.4｜肆
目前，深圳的回迁指标房一般要求全款支付，由于不在限价体系内，购买门槛已然不低。
从获利空间来看，短期内沙井片区回迁指标房已经失去了性价比，投资客只能长线持有，寄期望于长期价值，一不小心就容易高位站岗。
即便是同一热点片区的回迁指标房，两年前和现在的购置群体已大不相同。
提及购置风险，某投资公司中介认为：“除非开发商倒闭，或更换其他开发商，否则没有风险。”
事实上，购买回迁指标房风险远不止于此。
今年年初，深圳盈科律师事务所通过真实案例分析了回迁指标房交易的风险所在。
龙华田心村某回迁指标房卖家或因背负巨额赔偿债务，多次出售回迁指标房，其中一位买家在签定了《回迁安置房买卖合同》后，发现卖家已涉嫌刑事犯罪。
业内人士指出，回迁指标房存在权属纠纷、一房多卖、反悔要求加价、卖家的债务风险、周期过长甚至项目流产等诸多风险，任何风险一旦实际转化，对已经支付完全款的买家来说，都是全盘损失。
?回迁安置房买卖合同，图源深圳盈科律师事务所
在上述案件中，由于卖家被限制人身自由，导致后续流程都无法配合，买家无法签订拆迁补偿协议而无法取得房产证。
目前，深圳暂未出台回迁指标房交易管理办法。
合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，在城市更新项目立项之前，就要先就村改项目的房产确权并回迁给确权权利人，即使购买了也是长期持有等待回迁；而对于已立项的，建议政策细则上也能要求在某个时间点之前，就要对这些小产权房进行确权。这样一来，就堵住了小产权房炒卖的漏洞
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