优质的小产权花园房华侨城的中旅广场，锦绣花园，还有投资价值吗？-小产权房网

近期问答集锦

【粉丝提问】请问一下华侨城的类似中旅广场，锦绣花园这些老一点的楼盘还有投资价值吗？谢谢！

回答：

纯投资，没有多大价值，核心地段的老破流派暴击只可能有三种：1.片区或附近有战略规划，有综合体、地铁规划等这些；2.学位升级；3.通过淘笋获益，然后装修翻新倒手。

1-2赚的是市场的钱，3是赚的不对称的业主利润。华侨城除了白石洲不会有太大规划，众矢之地难有捡漏。这两个地方也都很难辐射到，学位一直平庸，赌学位如盲人摸象很难。综合来说，纯投资不建议，强调自住的，弱化投资的，可以淘笋入。

【会员提问】我有一事想请教你，现我有一幢四层楼房（共800平，非小产权，三证齐全，在惠州博罗），评估300W。自建有租收6000/月。在增城新塘有套2房82平，价220万，每月供款8300。除供楼外因生意失败负债150万，主要是短期信贷和信用卡，每月还款4万多，很烦恼，压力大，就我现有资产，如何资产重置脱困呢？关注你有段时间了，觉得你对房产的分析逻辑性强，条理清晰，懂战略重战术，十分难得。请您赐教，感谢！

回复：

1.尝试抵押或加按，惠州和广州的银行这块接触的少，具体条件、要求和成数空间需要去当地银行相关人员咨询一下。

2.申请装修贷融资。资金成本4-5%比房贷低。深圳关内的住宅标准是5000元-8000元/平，供参考。

3.有实际经营企业，并按照政策缴纳企业经营所得税，可申请税票贷融资。资金成本5-8%。

4.多核并发操作，需要熟练掌握缝隙和时间差技巧。

5.两套分割出租，减少部分压力。

上面前4种都只是东墙补西墙，如果后续没有确定性的现金流补充进来，会进入恶性循环。比如理财到期，应收账款之类现金收入。如若没有，就不要寅吃卯粮。建议还是优先考虑卖掉增城的房产来拜托当下的困局。

【会员咨询】表哥你好，请问南山买多大面积能够打败年入百万的老板？

回复：

当你拥有82平红本在手或者142平按揭的南山房产的时候，你就可以叫你年薪百万无房的老板跪着给你唱征服！

【咨询】我的情况是：1.在西乡城市峰尚自住一套三房，是2016年首付五成购买的。还欠银行200万左右。2.东莞有社区商铺一个，不欠款价值120万。3.东莞万达有两个公寓价值150万。欠款20万左右。4.龙华龙光久钻有一个公寓350万。欠款150万左右。5.沙井有一个统建楼140平三房260万左右。不欠款。目前自己开公司，手上可用现金500万以内。请教您如何资金合理配置？想再入手一套房，虽然只有一套商品住房，但名额只能七成，麻烦请大表哥给予建议，感谢！

回复：

1.目前总欠款490，房子空有量没有质，公寓、商铺、小产权这些都是投资属性非常差的房产类型。对你来说，有融资金融属性的房产，只有西乡的城市峰尚。

2.资产优化建议：a.西乡碧海片区的城市峰尚继续保留，今年西部的这波红利正好被你吃到了，未来的大铲湾和腾讯Buff，还会有上行利好空间加持。

b.东莞的商铺，如果返租回报在8%以上的，可以保留"现金奶牛"，没有就出掉。

c.东莞的公寓建议能出就出掉，二三线城市的公寓只能买全市地标级的，其它的几乎都是九死一生，因为这些城市可用住宅多，第二购买力低下。

d.龙光久钻算得上深圳北片区品质高的公寓，目前尚不算在高位，可保留持有。

e.沙井的统建楼，属于大红本小产权房，正常情况下是不能交易。只能私下转让，没有融资属性，资金利用率很低。不建议留。

3.你只用了一个住宅名额，正常未结清是7成。但是可以通过垫资全款购买后抵押的方式7改3，做成三成首付，扩大可选标的空间。