保障房是小产权还是大产权(「e公司观察」保障房时代的商品房价值)-小产权房网

深圳市有目标，官方媒体报道，预计到2035年,全市保障性住房覆盖人群将达到约500万人,约占全市常住人口的26%。这是一个非常宏大的目标，也就是将有超过四分之一的人群住在保障房中。最近统计城中村租赁住房约490万套(间)、占全市租赁住房的62.6%，1000多万人在城中村租房。深圳人未来通过保障房和城中村，将安置超过四分之三的人口。

为了达到目标，深圳市加速保障房建设，比如提高保障性住房投资占房地产开发年度投资总额比重,从2021年的9%提高到“十四五”末的15%以上；“十四五”期间，建设筹集保障性住房从原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间）。

深圳保障房建设比例，占新增供应住房的比例为60%，也就是说，商品房比例只有40%。深圳主流供应，都是靠保障房解决了。保障房的功能其实也在悄然发生变化，60%的供房比例注定不是仅中低收入者享有，承担了政府不少职能，现在一些政府公务员、企事业单位新员工、无房员工，都可以通过公租房解决住房问题。

深圳市废除安居房、人才房后，截断了保障房可上市流通这条命脉。以后共有产权住房不可补差价上市流通，只能在某个符合条件的范围内流通，这其实剥去了共有产权住房的投资属性，购买者更会侧重居住属性。

在疫情之后，深圳房地产市场迎来一波小阳春，但整体上表现不佳，除了个别楼盘热销外，大多数楼盘滞销严重，这还是在政府严格限价的情况下，可以说，现在深圳房市已经击穿了政府当初为了防止楼市过热而设置的低价。

另外一个比较重要的原因，是最近一段时间安居房和人才房热销，尽管有不少媒体用“遇冷”来概括，实际上只是选房率有点低，从最终去化来看，已经可以称得上是热销。商品房被人才房和安居房分流了，去销更不容易。

所以不少业内人士认为，深圳商品房将会被大量供应的保障房压制，市场会持续不景气。

但是这种说法没有考虑到有利的一面，那就是大量保障房供应，意味着商品房供应会大量减少，未来只有40%比例的商品房，在深圳本来供应量就不大的情况下，很可能出现商品房供应紧缺。

这是因为，深圳作为一线城市，对财富、人才的吸聚作用只要不受到影响，就会有大量的购房需求，保障房没有办法承担这部分需求，可供购买的商品房数量范围在缩小。另外，数量庞大的保障房反而有利于滋养新的购房者。历史上，刚来深圳的淘金者大多住在城中村，节省了居住成本，他们奋斗有成后就搬出村子，住进商品房。保障房时代也会如此，保障房会降低居住者的住房成本，更有利于财富积累，但是保障房有很多限制，住房面积也有限，一旦想改善住房，就要通过外购商品房解决。

有一部分房产可能会受到保障房的影响，那就是价格比较低、面积比较小、位置比较偏，和保障房有重复的门类，比如现在去化不佳的往往是价格比较低的商品房，那些位置好、面积大，价格好的反而卖的更好。这其实很简单，就是未来这部分房产会越来越稀缺。