小产权房网作者|王凤媛槐城律师
对购房者而言，最糟心的，莫过于全款买的房子成了烂尾楼。比如大连开发区的君临天下小区，8年前新盘开售，很多买房的小夫妻孩子都上小学了，新房还没住上。
2020年8月，大连市中院裁定君临天下小区原开发商破产重整，还没交房的购房者们，忧心钱、房两失。为了保住房子，一些业主甚至搬进了烂尾楼居住，依靠在窗户上钉塑料布来御寒，为此还登上热搜。
这些购房者最终能保住他们的房子吗？实际上早在2017年最高院已审理过类似案件。除了住进烂尾楼，购房者们还可以通过法律途径拿回本应是自己的房子。
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未交付商品房
算不算破产财产
2012年12月，沃某宏与东来公司签订多份《商品房买卖合同》，购买东来国际大厦多套商品房及车库，合同总价合计6560000元，沃某宏已付清全部购房款。上述合同约定东来公司应当在2013年12月30日前将符合条件的商品房交付沃某宏使用，并已向宁波市镇海区房地产管理中心登记备案。
2014年9月19日，东来公司因资不抵债被宁波市中院宣告破产。沃某宏于2015年7月7日向宁波市镇海区人民法院提起诉讼，请求确认其向东来公司购买的商品房不属于东来公司的破产财产。
该院认为，商品房买卖属于特定物买卖，案涉商品房虽未办理产权证，但沃某宏已支付全部购房款，根据《审理破产案件规定》第七十一条第（五）项之规定，应不属于东来公司的破产财产。
法院于2015年11月25日作出（2015）甬镇商初字第1023号民事判决，确认沃某宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》项下的商品房不属于东来公司的破产财产。东来公司不服，向宁波市中院提出上诉，二审维持原判。
至此，该案二审终审，算是完结。未曾想半路杀出个程咬金。
东来国际大厦的施工单位和东来公司欠付工程款的债权人住宅公司，经生效判决确认对其施工的工程的折价或拍卖价款在5358.5823万元范围内享有优先受偿权。
在破产清算程序中住宅公司提出，宁波市中院认定沃某宏购买的商品房不属于东来公司的破产财产损害了住宅公司的合法权益，遂向宁波市中院提起第三人撤销之诉。该案经宁波市中院、浙江省高院一审、二审，均驳回住宅公司的诉讼请求。住宅公司遂向最高人民法院申请再审。
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最高院再审裁定
支持购房者
住宅公司在再审申请中主张，涉案商品房尚未建成，因此不是标的物，客观上也无法转移占有，即涉案商品房并非特定物且不符合《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”的情形。
关于讼争商品房是否应列入破产财产的问题，最高院认为，沃某宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且沃某宏已支付全部购房款。沃某宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确，与其他房屋相区别，系特定物。
《审理破产案件规定》第七十一条第五项规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也应包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。
最终，最高院裁定驳回住宅公司的再审申请。至此，沃某宏再也不必担心全款购买的商品房还没交付就被当作开发商的破产财产拍卖抵债了。
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槐城律师建议
结合案例与实务经验，槐城律师提供如下建议，供大家参考：
1．选购商品房时，已取得建设工程备案表的现房楼盘在交房和办理房产证时更具有保障。如要购买期房，建议选择资金雄厚的大品牌开发商，避免出现期房烂尾、实物与宣传不符等风险；
2．购房者如发现自己全款购买的商品房被列入开发商的破产财产清单，可凭《商品房买卖合同》、购房款付款凭证及发票向人民法院诉讼，要求确认自己全款购买的商品房不属于开发商的破产财产。
适用法律：
《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》
第七十一条下列财产不属于破产财产：
（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；
（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；
（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；
（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；
（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；
（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；
（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；
（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；
（九）破产企业工会所有的财产。
案例来源：
1.宁波住宅建设集团股份有限公司与沃某宏、宁波东来日盛置业有限公司第三人撤销之诉二审民事判决书，审理法院：浙江省高级人民法院，案号：（2016）浙民终693号；
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