2022小产权房利弊分析(深圳住房保障体系向国家政策看齐)

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在深圳新房市场搅动风云的人才房最终将退出历史舞台。

近日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》（以下简称“意见稿”），其中明确提到市住建局取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房类型。

对于此番“官宣”，外界其实早有感知。在今年1月份时，深圳就曾发出四份征求意见稿，宣布将停建安居型商品房，同时推出共有产权住房。

深圳对住房保障体系的调整主要是为了向国家政策靠齐。2021年6月发布的《国务院办公厅关于加强保障性租赁住房的意见》明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出“加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系”。

目前，深圳市住建局正在牵头制定深圳市保障性住房相关政策，围绕新的保障性住房体系的建立，地价测算标准也需要调整。本次意见稿旨在配合推进深圳市保障性住房体系调整工作，建立与公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房相适应的配套地价标准。

公租房、保障性租赁住房、共有产权住房的三位一体正是国家层面住房保障体系的核心，这与深圳过去探索的方向存在较大差异。

2018年，为解决存在的商品住房价格高企、住房供需不平衡、住房结构不合理、住房保障不充分等四大问题，深圳正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，启动二次房改。

安居型商品房和人才房是深圳2018年二次房改的一部分。在二次房改中，深圳明确要在2018年至2035年提供170万套住房，其中商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比例定位4：2：2：2。

公共住房和商品住房的比例采用“6:4”结构，深圳启动的二次房改彼时被外界视作将一改1988年房改以来以商品房为主的住房供应格局。

深圳的人才房和安居型商品房属于深圳自己设定的保障性住房，和国家层面推出的共有产权住房的模式有所差别。

核心区别是，人才房可租可售，租金、售价为市场价的60%；安居型商品房对申购人的门槛要求更高，以售为主，售价为市场价50%；相较于可售型人才房和安居房的完全产权，共有产权住房非完全产权，需要与政府共同持有产权，且实行封闭流转制度，但售价也为市场价的50%左右。

事实上，2018年之前，安居房在深圳已经推行多年，但因供应量较小且项目素质不太高，以及轮候期长等因素，对深圳普通商品房市场并未带来较明显的直接影响。

与安居房不同，出现在深圳楼市中不久的人才房对整个新房市场带来了不小的冲击。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻指出，人才房的入市短期内对商品房市场确实造成了比较大的扰动。当前深圳商品房价格上涨预期逆转，在房价还在高位的情况下，不少新市民会更愿意选择人才房。

2022年11月，深圳首批4422套可售型人才房开启配售，均价约2万-4.5万/平方米，仅为同片区新房项目60%左右，且不需要轮候排队，符合条件的人都可以参与摇号，最终合格认购家庭达15294户，整体中签率仅接近28%。

但不容忽略的是，从选房结果来看，人才房的弃选率还是很高，首批人才房最终仅有1930套被选定，去化率约43.65%。很显然，虽然价格更便宜，但在当前市场环境下，购房者始终谨慎，对于不合适的房源仍会选择放弃。

据界面新闻了解，深圳目前至少已筹建了30个可售型人才房项目，正处于大量的密集供应期。

自今年2月底开始，深圳第二批（2023年首批）共计11个人才房项目陆续发布，共计8510套房源，其中位于南山的深铁熙府是已推售项目中均价最高的，接近6万元/平方米。

因为价格较贵，深铁熙府的大户型去化表现也不太理想。截至选房结束，深铁熙府除无障碍住房房源外的两房户型房源已全部选完，一共卖出1166套，整体去化率56%。其中，两房卖了1011套，去化94.92%；三房卖了155套，去化率15.27%，还剩下860套。

在深工作多年的王先生最终认购了深铁熙府，他对界面新闻表示，人才房虽然是其首选，但也会更看重项目位置和房源情况，所以也是有多手准备，如果摇号情况不理想可能就会考虑放弃，这也是现在弃选率这么高的原因。

对于一些预算不那么充足的购房者来说，人才房算是其能够获取完全产权房的最快捷通道，错过存量人才盘的项目，可能之后的上车难度会显著增加。

此外，人才房虽然在上市方面会受到严格限制，购房满10年后才能上市流转，但相比共有产权房还是更贴近普通商品房属性的。

李宇嘉指出，共有产权住房的门槛更低，更强调封闭流转，也就是，政府和购房人实施产权共有，个人部分产权可以转让，但只能在符合共有产权申购条件的人群中流转，褪去原有人才房的资产属性。

因此，也有业内人士对共有产权房的实际施行效果并不看好，他认为，在深圳这样的市场环境下，全封闭流转的共有产权房算是进一步限制了投资套利的空间，很难获得购房者的青睐。

深圳之所以取消人才房和安居房，李宇嘉表示，国家的住房保障体系，顺应新时期经济转型和包容性发展对于住房保障的新诉求，需要更加重视保障普惠性。这样地方特惠性的保障就应该与国家普惠性的保障靠拢。但二者并不存在冲突，更多的是包容。

“包括深圳在内的热点城市，长期以来其住房保障体系更多的是保障人才。目的还是促进本地经济增长和产业转型。在高房价的背景下，这样的做法没有任何问题，但是仅仅保障人才的住房需求，存在一定的功利性，与国家新时期的保障体系存在较大的错位，也会导致新市民和年轻人的住房困难程度增加。”

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