小产权房抵工程款(包工头买后入住竟遭查封)

入住不久被查封，债权人认为业主“付款”行为不当

闫先生是建筑公司承包商。去年年底完成一个地产工程项目后，因对方资金紧张，不能按时结算工程款，所以，提出将一套房以远低于市场价的价格，抵给他做工程款，原本也有意买房的闫先生觉得自己“一手一脚”建造出来的房子地点也不错，于是同意了发展商的提议。

此后，发展商、建筑工程公司及闫先生按大家商讨的条款，签订了一份三方抹账协议：发展商将一套房抵偿给建筑工程公司作工程款；而建筑工程公司会再把上述房屋直接转给工程承包商闫先生。而签约当日，发展商向闫先生出具了收到房款的收据。

经过装修，今年3月，闫先生携一家老小入住新屋。怎知，才过了一个多月，闫先生的房子就被查封，原因是发展商拖欠其他供应商款被起诉。而查封理由是，债权人认为，在闫先生与开发商的签订《房屋预售合同》中，虽然记载了他们在2018年11月28日取得房屋预售许可证号，但无法确认该合同的具体签订时间，且合同并未在房屋管理部门办理备案手续，所以，闫先生“付给”发展商的房款属不当行为。

闫先生懵了，唯有找律师帮忙。

律师说法

各种合同协议有相互印证作用，闫先生拥有全部产权无异议

国信信扬律师事务所的陈瑞莲律师指出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。

因此，陈瑞莲律师认为，闫先生的房屋已满足以上四点法理要求，属于合法产权；债权人无权查封涉案房屋。

在律师的协助下，闫先生在法庭据理力争，法院根据发展商在2018年11月出具的购房款收据，以及闫先生于案涉房屋被查封前已经入住的事实，认定闫先生与发展商被法院查封的案涉房屋，之前已形成商品房预售关系，合同有效，而且有实际占有使用记录。

同时，针对支付案涉房屋的购房款是否有事实依据问题，因建筑合同、三方协议和房款收据等证据均能够相互印证，法院据此认定闫先生给付发展商的案涉房屋全部购房款并无不当。故闫先生实际上仍拥有该房屋的全部产权。

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