小产权房泛滥成灾，房价是由哪些因素决定的？-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

1.房产成本

a.土地成本，指的是房地产买到土地，付出土地出让金。

b.建设成本

c.税费成本

d.销售管理成本

e.开发商利润

以著名房地产企业万达为例，2021年第二季度总收入16711094万元，利润1617352万元，利润率9.67%，受政策调控比之前下降，但大概10%左右。

2.供求关系

住房作为商品，价格遵循市场经济。价格是由供求关系决定的。需求大于供给，价格就会上涨。需求小于供给，价格就会下跌，这是基本的定理，也是现代经济学的基石。

a.推进城镇化建设。城镇化是我国发展成现代化城市的重要标志。通过第七次全国人口普查数据显示，我国城镇常住人口为9.02亿人，占总人口比重为63.89%。从2010年以来，有1.64亿乡村人进入城市，变成城镇人口。按照全球城镇化普遍的发展规律，当一个国家的城镇化率处于30%至70%的区间时，一般发展增速会处于较快水平，而中国正处于这一区间。这意味着我国的城镇化发展依然有着巨大的空间，大量劳动力进城，增加“人口红利”，而城镇化过程中蕴藏的经济发展潜力更是巨大。那么，中国与发达国家的差距还有多大呢？根据官方数据显示，2020年，我国的城镇化率高达63.89%，比发达国家80%的平均水平低了16.11%，与美国82.7%的城镇化水平还有18.81%的距离。不过，中国当前仍处于高速发展期，与发达国家的差距也越来越小。北京大学光华管理学院院长刘俏表示，根据光华思想力课题组测算，到2035年，中国城镇化率将达75%至80%，新增近4亿城镇居民，达到发达国家同等水平。按照15年新增城镇人口4亿计算，每年增加2667万人，按照人均需求住房面积25平方米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过6.7亿平方米，2020年全年销售17.6亿平方米，占比38%，这将是一个大需求。

b.适龄婚配人口刚性需求。据不完全统计80后2.17亿，90后2.09亿，00后1.63亿，适龄婚配年龄人数占比大；根据中国传统思想，有房才有家，结婚买房是必须的。

c.土地政策，从供给方面看，住房的供给受资源条件约束大：住房建设需要土地，一个地区可用于房地产开发的土地面积是有限的，受到国土资源管理部门土地调控的影响；更重要的是地方政府土地财政的模式。国土资源部门利用低价从农民手上拿地，然后高价卖给开发商。由于房价上涨预期，土地价格也水涨船高，拿地溢价高；开发商为了赚钱，借此给大众洗脑，灌输土地资源稀缺、房价必涨的观念。加之我国宣布实行最严格的土地保护制度，当前法律将城乡的土地市场人为割裂，房地产用地只能使用国有土地，国土资源部门不认可小产权房的存在，同时要求房地产开发只能由有资质的房地产开发企业开发，减少了房地产用地的供应。而土地宏观调控缺乏经验，在需求高涨时提出严格土地管理、收紧土地供应的调控措施，人为加剧了房价的上涨，也导致地王现象频出。另一方面，由于从拿地到房产开发至少有2年到3年的建设周期，国土资源部门在需求高涨时加大力度推出土地，至少要到2年后才能形成有效的的房产供应，处于滞后状态。在一个时点上，总是表现出住房的供不应求或供过于求。

3.货币流动性过剩，货币贬值

2009年金融危机爆发，中国成为最先走出金融危机的国家，得力于国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策：中央政府投资4万亿，地方政府投资20万亿元，央行大开龙头放水，新增贷款9.4万亿。据央行报告，2009年房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。09年流向房地产市场的新增贷款规模，远远超出工业的新增贷款规模，在贷款、钞票泛滥成灾的情况下，房价开始大幅上涨。