城市安置房是小产权房吗？有什么区别，看完 全明白

什么是一类经济适用房？

什么是按经济适用房产权管理（俗称二类）的房屋？

什么是三定三限三结合？

什么是限价商品房？税费都怎么计算的？

其实，法律概念里并没有“小产权”“大产权”的说法，这只是大家形成的一种约定俗成的叫法。

所谓的小产权，一般是指：土地性质为：农村集体土地

其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。购房合同在国土房管局不会给予备案。

从产权性质上说，回迁安置房一般分为：

按经济适用房管理（俗称二类）和三定三限两种；

也有极少数回迁的商品房、经济适用房（一类）和两限房。

但不管是哪种，它们都是70年大产权的房子。

土地性质为：国有土地

那么这几种性质的房子有什么区别呢？

一、按经济适用房产权管理的房屋（俗称二类）

1、二类经济适用房“等同于按经济适用住房产权管理”的房产类型（咱们说的二类跟按经济适用房产权管理是一个意思），这类房产大多为“拆迁安置”或“回迁房”，他们只是产权证标注为按经济适用房产权管理，管理上比照经济适用房。2、二类经济适用房不受房本满5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。

3、二类经济适用房税费如何计算？

二类经济适用房买卖交易的时候跟普通商品房一样需要缴纳：契税、个税、增值税及附加外，还需要缴纳土地出让金。其中土地出让金为网签价或核定价的3%（网签价、核定价哪个高选哪个）。

二、一类经济适用房：

1、什么是一类经济适用房？

一类经济适用房是具有社会保障性质的普通住宅，由政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。简称经适房。

2、一类经适房能上市交易吗？

一类经济适用房满五年可以上市交易。

上市需：契税票填发日期或房产证登记日期满五年，有些城区还需要户籍所在区县住房保障管理部门开具放弃优先回购证明。

注：放弃优先回购证明有些城区需要开，有些城区不需要开具。

3、买卖二手的一类经适房需交哪些税？

买卖二手的一类经适房除与普通商品住房一样缴纳契税、个税、增值税及附加外，还需要缴纳综合地价款。其中，综合地价款应该这样缴纳：

差额指：原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差。

举个例子：

60平米的一类经适房，买家2009年购入。首套，满五唯一，网签价100万（大于核定价），共需缴税36万元。

各种税费应该这么算

三、什么是三定三限三结合？

●三定

定性:此类定向安置房为普通商品房性质，土地供应采取定向供应原则;

定向:专为全市道路、市政等基础设施工程和其他社会公益项目各类工程、项目需要征收集体土地特别是征地范围内涉及农村居民点搬迁的农(居)民安置使用;

定量:严格限定需定向安置的农(居)民的人数、标准和建设规模，即定向安置房人均建筑面积按不超过50平方米掌握。

●三限

限户型:按规定执行“90/70”(套型建筑面积90平方米以下房型比例不低于70%)的相关标准;

限价:此类定向安置房的销售价格可按:一级开发成本+建安成本+相关税费+出让金+类似经济适用房建议的合理利润率(3%)进行核定;

限交易:(1)此类安置房不予办理预售许可，严格掌握定向、定量的原则;

(2)此类定向安置房的产权人今后对所购安置房进行出售、转让等市场交易行为比照“两限”普通商品房“退出机制”的有关规定办理。

●三结合

此类定向安置房建设方式应与相对应的征地拆迁方式相结合；

此类定向安置房的销售价格应与相对应的征地、拆迁补偿标准及农村产权制度改革的相关政策相结合；

此类定向安置房建设应与我市现行的农村地区拆迁安置用房政策相结合。

三定三限三结合交易税费？

同商品房：契税，个税，增值税。这类产权性质的房子，要求拿到房本（或契税票）满5年之后才可上市交易，所以没有增值税（普通住宅满两年减免增值税）。如果业主是唯一住房的话还可以减免个税。

四、限价商品房？

1、什么是限价商品房？

限价商品房俗称“两限房”：限房价、限地价的“两限”商品房。套型建筑面积一般控制在90平方米以下，其中，50平方米左右的一居室和70平方米左右的两居室，占到总数的70%左右。限价房销售价格比周边普通商品房低约20%－25％。主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织、市场化运作的模式。限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，建设单位通过公开竞争方式取得土地之后，按照要求进行开发建设并销售的商品住房。限价商品房实际上是从源头上对房价进行调控。大部分限价商品房都是满足条件的人才能申请。也有小部分拆迁安置房产权性质是限价商品房。

2.、限价商品房税费如何计算？

限价商品房下来房本满5年才能办理过户，除了商品房该缴纳的契税、增值税、个税外，需要补交（网签价-原值）=差额的35%土地收益金转商品房。

3、限价商品房什么时候可以过户？

限价性商品房满五年后可以办理上市，根据房产证登记日期或者契税票的填发日期来界定是否满五年，房产证登记日期或者契税票填发日期二者其中一个满五年即可。

4、限价商品房如何识别？

5、限价商品房如何收税费？

个税、契税、增值税、35%土地收益金；

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