北京小产权房抵押案例银行要求执行拍卖？最高法判了-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

地上地下停车位不是商品房，但是停车位是商品房的配套设施，是保障业主居住权益的必要组成部分。甘肃某银行申请对一公司强制执行过程中，查封冻结了广州市某小区某栋楼地下停车位，该地下停车位产权所有人向银行贷款时将车位进行抵押担保。同时，该小区地下停车位第A8号车位被消费者张某某购买，张某某申请停止对车位的执行，法院就裁定中止了对车位的拍卖程序。银行提起执行异议之诉，要求继续执行车位，不久前，最高法终审判决驳回了银行的诉求。

这实际上是广州某开发商在甘肃银行某支行贷款近3亿元，5年多时间一直没有偿还，银行起诉要求开发商偿还贷款及逾期利息，查封冻结了开发商贷款时抵押的楼房和车位。强制执行过程中，一些购买停车位的业主申请执行异议，甘肃高级人民法院裁定中止了对已出售给业主停车位的执行拍卖活动，由此引发了案中案，甘肃银行不服起诉要求继续强制执行停车位。

2016年6月17日，广州市女子张某某与广州某华公司签订《某富车位认购书》，合同约定张某某认购某华公司开发的位于广州市天河区某路某号某层A8号车位，认购书约定：一、付款方式：张某某同意按一次性付款，认购价格387368元，张某某于签署认购书时交付定金50000元，认购款337318元整须于2016年6月24日前付清（已扣除定金）。综合费用：按国家规定应由张某某负担的综合费用，须于签订《商品房买卖合同》时交清。

……2016年8月31日，某华公司向张某某开具金额为368000元的广东增值税普通发票，并备注了案涉车位的具体信息。

2016年7月4日，原甘肃银行兰州市某支行（以下简称甘肃银行某支行）与某华公司签订编号为20160712*936的《最高额抵押合同》，约定将某华公司位于广州市天河区的房屋及车位等在甘肃银行某支行所办理授信业务，在本金不超过299893000元，总额不超过599786000元的限额内提供最高额抵押担保。

某华公司位于广州市天河区某路某号某层A8号车位，面积12.74㎡，产权证为粤（2015）广州市不动产权第0××0号，不动产登记证明为粤（2016）广州市不动产证明第0××7号。案涉车位属于上述最高额抵押担保的范围。2016年7月4日，办理了抵押登记，他项权人为甘肃银行某支行，义务人为某华公司。

甘肃银行某支行起诉某华公司等要求偿还贷款，甘肃省高级法院判决：如未履行本判决第一项确定的给付义务，甘肃银行兰州市某支行有权就广州某华实业有限公司所有的抵押物拍卖、变卖所得价款在总额不超过599786000元、本金不超过299893000元限额内优先受偿。

甘肃银行某支行申请执行，甘肃省高级人民法院指定兰州铁路运输中级法院强制执行。执行过程中，张某某提出执行异议，甘肃省高级人民法院裁定中止对登记在某华公司名下位于广州市天河区某路某号某层A8号车位的执行。

甘肃银行某支行向法院起诉请求：继续许可执行某华公司名下位于广州市天河区某路某号某层A8号车位，面积12.74㎡，产权证号为粤（2015）广州市不动产权第0**0号，他项权证号为粤（2016）广州市不动产权证明02**5277号，并对拍卖价款优先受偿。

法院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条所指的“商品房消费者”仅限定为名下无其他用于居住的房屋买受人，该条之立法目的旨在保护个人消费者的居住权，要求所购房屋应直接用于满足买受人生活居住需要，而非其他。本案中，张某某向某华公司所购地下车位并非商品房，故张某某虽购置了地下车位，但其只是一般不动产买受人，不属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条所指的特别保护对象。

张某某对案涉车位的所主张的民事权益不能阻却甘肃银行某支行依据生效裁判所确认的抵押权对该标的物的强制执行。法院判决：准许对登记在广州某华实业有限公司名下位于广州市天河区某路某号某层A8号车位的执行。

张某某不服一审判决上诉称：张某某是商品房消费者之外的一般买受者，且提出的执行异议完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条的条件，张某某对执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

甘肃银行某支行辩称，车位非商品房，张某某也不是以商品房消费者的身份提出执行异议，主张排除甘肃银行某支行因基于“金钱债权”申请执行案涉标的车位的理由不成立。张某某在购买车位时，案涉车位上已经存在在先的抵押权。张某某明知案涉车位存在抵押的情况下仍然购买，应当知道存在不能过户的风险，即使案涉车位买卖时尚未抵押给甘肃银行某支行，也存在“一位二卖”或者再次被抵押给第三人的风险。最后，张某某签订买卖合同后，既未按照合同约定进行网签备案登记，属于自甘风险的买卖行为。

二审法院认为，张某某作为案涉车位的购买人，已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个要件，即：在查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了全部价款、实际占有使用了案涉车位、张某某对未办理产权过户登记没有过错。张某某对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

涉案车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性。车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。张某某是涉案小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张某某购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。

甘肃银行某支行在涉案车位设定抵押权时未尽到必要注意义务。根据甘肃银行某支行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在某华公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”甘肃银行某支行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他人权利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，甘肃银行某支行未尽到必要的注意义务。

甘肃银行某支行对案涉交易风险具有防范和控制的优势。张某某与甘肃银行某支行就案涉车位产生权利冲突，根本原因在于某华公司先出卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。

张某某在开发商某华公司销售车位过程中，于2016年6月间购买并支付价款，同时占有使用车位，甘肃银行某支行在2016年7月4日即设定抵押权，张某某基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。

银行的抵押权设定在后，对抵押物进行尽职调查是贷前的法定程序，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。

2022年6月29日，最高法院终审判决,张某某的上诉请求成立，依法予以支持。一审判决适用法律不当，依法予以纠正。撤销甘肃省高级法院一审判决，驳回甘肃银行兰州市某支行的诉讼请求。

这是典型的由于开发商一房二卖，或者先卖后押引发的权利冲突。某华公司先将小区地下车位拆解卖给小区业主，然后又将小区整体车位抵押给甘肃银行抵押贷款并办理抵押登记。消费者买了车位付款后占有并使用，但是由于车位被开发商抵押给银行办不了产权登记。银行认为有抵押物担保登记，当然胜券在握，不了执行中消费者出来主张权益，中止了抵押车位的拍卖。

开发商近3亿元的贷款本金没有偿还，银行为了主张权益挽回损失，对开发商的抵押物进行诉讼执行措施。但是，由于开发商先卖后押，一房二卖，最终可能很多抵押房产车位难以执行。在买房人的住房权益与房屋抵押权产生冲突的时候，法院优先保护消费者基本住房权益，这是对弱势群体的权益倾斜。