深圳可以过户小产权房吗？有小产权水电煤过户信息，会影响家庭购买家庭二套吗？

【粉丝提问】大表哥，我现在有一套住房在老公名下，又买了一套小产权房还没有过户水电，听别人说一旦过户水电，也算第二套住房，是这样吗？

回答：

造谣起因：是前年吧，光明的宏发万悦山打新开盘，有客户由于有小产权交易信息，而被拒之门外。也不知道最近在哪些业余的房产群里传谣，小产权一旦过户水电，就算第二套住房，简直荒唐，拜托别乱传害人了。

能不能有购买资格商品住宅，是国土局过户说了算，不是银行，不是开发商，要搞清楚，银行只负责贷款，开发商只负责卖房子。

结论：

1.打新，可能会有“效仿”作用。光明万悦山这个盘是因为比较火热，开发商自己定的筛选标准，接下来后面其它开发商出来的新盘，会不会效仿，也未必。

2.二手，几乎没有影响。全深圳所有的小产权中，99.9%的小产权都没有在不动产登记中心办理过户变更登记的（因为基本都是私下交易，不需要在不动产登记中心变更过户）

只有0.1%的都不到的小产权能够在不动产登记中心查询到记录，不放心查一下就知道了。

深圳家庭购买家庭二套的条件，只要是在不动产登记中心查询只有1套以下住宅，满足社保要求就可以购买家庭二套。

别再被一些业余的打新群带偏了，多问多思考，日月乾坤皆你所向

【会员提问】大表哥，龙华合能城市阳光花园的房子可以入手吗？能帮忙分析一下不？

回复：

1.目前合能城市阳光小区只有两个独栋，4楼以下为底商，空中花园，能够满足基本的自主，江南百货，三联花园，天虹都在附近地，学位清湖小学+龙华中学，整体差强人意，目前对面碧桂园旧改，周期4年打底。

2.大浪片区的缺点非常明显，工业用地太多，过渡时间较为漫长，目前万科、鸿荣源、佳兆业、招商、中海这些大型的开发商抱团去布局观湖、鹭湖片区，大浪这边的旧改更新不温不火，并且体量太小。

3.如果是刚需上车，能上车就先上车，也别管硬座还是站票；如果在附近工作改善置换，有条件可以去旁边的金地鹭湖片区，金地天悦湾，懿花园都看看。

【会员咨询】大表哥，你好，本人在深圳工作多年，社保满5年，有购房资格，刚需自住，南山南油的房价感觉比较低，请问南油地区的房子有购买价值吗？预算在400-500万，有没有什么楼盘可以购买呢？

回复：

你好，从区域情况来看，南油位于南山偏中心的位置，地理区位优势比较明显，且相对于其他片区而言，该区的价格较低，处于价格洼地，优势较为明显。商业集聚，交通便利，能够很好满足居民的日常生活。

此外，该区的学校也非常不错，有些比较出色的学区房。一房成交价在300万左右，二房在400-500万，三房在500-800万。性价比较高的小区商圈繁华，租金可观，二手建议选楼龄新靠近地铁，交通便利。

【咨询】几种常用的砍价策略

回复：

1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。

2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。

3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”

4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人的希望，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。

5.现金推倒法。谈判时带上现金，10-100万视情况而定，摆在桌面上，软磨硬泡，只要再降X万，这些钱你就拿去了，现金永远比银行卡转账更刺激。这一招杀伤力很强，非常适用，屡试不爽。

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