深圳城市更新中绿本房、福利房、划拨地、非法占用地等，是如何处理的？拆迁房资讯新房198网
2020-11-28 20:54:08
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不少读者问到除绿本房之外的其他项目用地或建、构筑物的历史遗留问题的处理思路。为使读者从整体上理清城市更新项目用地涉及的典型历史遗留问题的处理思路，笔者特以房地产代用证、绿本房、福利房、划拨地、非法占用地的处理为例，从理论和实务相结合的角度进行论述，以期为地产同业人士提供实操参考。
一、“房地产代用证”等房地产登记方面的历史遗留问题
由于住房商品化时间早、房地产登记制度的缺失、滞后，深圳房地产市场产生了大量的历史遗留问题。其中比较常见的，当属所谓的“房地产代用证”问题。（代用证请见文底注解）
对此，深圳市政府先后颁布了《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（深府 [2004] 193号）、《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府[2010]66号），针对“房地产代用证”及其他房地产登记方面的历史遗留问题提供解决路径。
根据上述规定，“房地产代用证”可作为房屋权属的证明文件之一，但尚不能据此上市流通。为此，在拆迁过程中，如开发商需要跟“房地产代用证”的证载权利人签订拆迁协议的，建议在协议中予以明确约定，敦促业主方按相关政策规定，完善初始登记，换发正式的不动产权证明。
此外，由于深圳早期房地产政策的不完善，在实际操作中，仍存在相当数量的房地产基于各种原因无法办证的问题。对此，业主方应当根据深府（2004）193号、深府（2010）66号等规定，及时与主管部门联系、沟通，以尽早解决房屋确权与产权登记的问题；必要时可通过诉讼等司法途径确权。而开发商则需要在核查的过程中，严格履行法定的通知、公示程序，减少产权不清所带来的法律风险。
二、“绿本房”处理问题
“绿本房”是“非商品房地产”的俗称。顾名思义，这类房地产不能作为商品房在市场上进行交易。然而，“绿本房买卖”在现实中可谓屡见不鲜。在核查、确认“绿本房”的权利主体时，我们需要根据其“绿本”的来源及其交易前提进行分析，并在此基础上分析相关交易行为的效力。笔者认为，如以“绿本”的来源划分，相关房屋大致可分为两类。
一类是“政策性住房”，如各类保障房、经济适用房等。此类房屋之所以获得“绿本”，主要基于政策因素，业主当初购买的就不是完整的房屋产权。对此，根据《深圳市保障性住房条例》、《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》等规定，在满足一定的政策条件下，业主可通过补交土地出让金、房屋增值收益的方式实现“绿本转红本”，正式进入市场交易。
另一类则属于“历史遗留违法建筑”。根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及相关实施细则，符合一定条件的历史遗留违法建筑，在依法办理相关产权确认手续，并补交罚款、地价款的情况下，业主可获得“绿本”房产证。然而，对于这类房屋能否转为“红本”，笔者至今尚未找到有效的法律、政策依据。根据相关资深业者的反馈，这类“绿本房”目前暂未见到“绿本转红本”的实例。
根据以上分析，结合深圳地区的相关司法判例，“绿本房买卖”并非一律无效。然而，在城市更新过程中，即使“绿本房”的受让人、实际控制人在立项时被认定为权利主体，在“注销房地产证”的阶段，房地产登记部门也只认证载权利人。这就是说，非经证载权利人的同意与配合，房地产证就不可能注销。为解决“绿本房”的问题，各大开发商在实际操作中总结出一系列“套路”，具体详见西政资本《西政资本：深圳市城市更新项目实操系列（四）——拆迁补偿的风险控制和合约处理技巧》。
三、单位“福利房”问题
“福利房”是计划经济时代的产物。当时企事业单位将自建房屋以单位福利的形式分配给职工；职工以大大低于市场价的规定价格购买，从而对购买的房屋享有部分产权。理论上说，单位“福利房”的产权可归个人所有。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条规定：“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。
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