小产权房网买东部还是买西部?
这个问题困扰了很多深圳人。
地铁11号线开通后，西部置业热度蹭蹭蹭的涨，到招商、华侨城联合中标拿下大空港巨无霸地块后，沙井已然成为楼市网红地，吸引了大批来自福田、南山、宝安的购房者。
人们印象中那个产蚝，有密密麻麻小产权房和工业厂房的地方，如今发生了很大改变，万科、鸿荣源、卓越、京基、博林等大房企主导的一个个大体量旧改项目相继以崭新的形象面市。
到市中心距离适中，地铁11号线开通，以及大空港和海洋新城的重要规划，成为沙井蹿红的重要原因。
沙井今年在售项目不多，体量大、配套全的更是屈指可数。上半年开盘的博林君瑞可以说是一房难求，开盘后没多久就售罄了，目前只有商铺在售。
如果说博林君瑞是沙井上半年值得期待的项目，那万科星城就是下半年值得期待的项目。在万科星城之前，2011年万科在沙井开发翡丽郡项目，该项目目前二手房挂牌价约4.5万/平。
事实上，万科星城是万科今年在深圳为数不多的几个新项目中体量最大的，也是万科梦想家2.0首个完整落地产品，行业评价不错。上周(11月15日)，小编怀着无比期待的心情前往万科星城踩盘，get了很多一手新鲜资讯，希望对买房的你有所参考。
实探点评
1、万科品牌开发商，品质更有保障更值得信赖。
2、大空港+海洋新城，宝安两大重要规划加持，地铁11号线也已开通，区位优势明显，虽然项目距离马安山将近2.7公里。
3、带装修交楼，方太厨电，科勒卫浴，TOTO智能马桶，多个定制收纳柜;万科梦想家2.0设计，收纳空间妥妥的，不用担心东西多没地方放。
4、户型紧凑，利用率高，最小的79平也能做到舒适3房，还有1.5个洗手间，阳台也宽敞，放完洗衣机，还能放跑步机。
5、总体量约90万平，自带商业、休闲、教育，配套齐全，规划业态丰富。周边商业、休闲、教育配套也是沙井最为完善成熟的。
项目详情
项目位于上星路和南环路交汇处，占地面积约12万平，建面约90万平，计容建面约64万平，涵盖住宅、办公、公寓、商业、保障房、学校、公交车站，以及公建配套等多重业态。
其中住宅约33.4万平，办公约14.1万平，公寓约8万平，商业约4.7万平，保障房约1.8万平，幼儿园约4800平，综合车站约8500平以及公建配套约7730平。
项目共分6个地块开发。
01-01地块，教育设施用地，配置一所九年一贯制学校，由多层教学楼、配套用房和高层宿舍楼组成，01-02地块规划一所18班幼儿园，由一栋4层建筑组成。
02-01地块，星城上郡，由1座超高层保障性住房塔楼、3座超高层住宅塔楼组成，住宅建筑面积约5万平(不含保障房)，另外还规划一个公交首末站和部分沿街商业及配套。
03-01地块，星城名邸，由8座高层/超高层住宅和部分沿街商业及配套组成。住宅建筑面积约15.6万平，商业和公配用房约1.5万平。
04-01地块，星城华府，由7座高层/超高层住宅塔楼组成，住宅建筑面积约为12.8万平，商业和公配用房约1万平。
05-01地块，星城商业中心，由1、2、3栋办公楼塔楼及商业裙楼，4、5栋商务公寓及商业裙楼组成。
06-01地块，星宸大厦，由2栋办公楼塔楼、1栋商务公寓塔楼、1栋公共配套设施裙楼组成。
区位
项目所处的宝安区，在深圳“十三五”规划纲要中定位为“现代化国际化滨海宝安、创新型产业名城、宜业宜居活力之区”，要打造“三带两心两城一谷”空间布局，“三带”即活力海岸带、黄金发展带、生态休闲带;“两心”即宝安中心、空港新城;“两城”即先进制造城、科技创新城;“一谷”即石岩科技健康绿谷。
宝安区内有两大重要发展规划：大空港和海洋新城。
大空港定位为深圳重要的“战略机遇地区”，是深圳市“创新、创业”的经济新引擎、空间新载体;是粤港澳协同发展引领区、前海战略拓展区、国家未来产业创新集聚区。目标发展成为国际一流空港都市区，粤港澳大湾区新城。规划“两中心一馆”，即国际会展中心、国际会议中心、深圳科技馆，其中国际会展中心总建面85万平，为全球最大的会展中心。
海洋新城是继前海之后的又一“国家战略”高地，占地约7.44平方公里。采取全球公开设计招标，要求国际化视野、指导片区高水平规划、实现海洋新城战略价值、高标准建设海洋新城。将其打造为湾区门户，引领国家海洋战略的前沿平台、汇聚国际要素的湾区创新引擎和深圳建设全球海洋中心城市的产业中心。
产品
万科星城共有6个地块，3个地块为纯住宅，分别是星城上郡、星城名邸、星城华府。据项目销售介绍，一共3000多套住宅预计将于11月底一次推出，预售证正在申请中。
户型一共有5个，79平3房，98平3房，118平4房，136平4房。带装修交楼，超强的收纳系统，包括玄关收纳、衣柜收纳、洗浴间收纳、厨房收纳、阳台收纳。
还有很多贴心细节，比如门口挂钩，一键断电，厨房抗油污板，大单盆大下水，洗手间防雾镜面，带智能系统的樟木板衣柜，消毒杀菌、烘干保暖、感应照明，还能自动加香。
小编一口气看完4个样板间的感觉就是，收纳设计简直不要太好了，真的很能装，玄关1000多升的收纳柜，能装下60多双鞋，特别适合家里东西多又没时间收拾的朋友，杂物全塞进收纳柜，一点也不影响家里颜值。衣柜收纳、洗浴间收纳、厨房收纳、阳台收纳，都很给力，小编心痒痒只想立马刷卡(虽然也只能想想)。
先说说79平户型，样板间在车库旁边。竖厅设计，入户左侧是厨房，厨房是推拉玻璃门的设计，要关上入户门才能进去，右侧是玄关收纳柜，大概有1000多升，鞋再多也不愁没地方放。
餐厅空间比较小，样板间放了一个小巧的圆餐桌。从挨着餐厅的过道进去，左侧是洗手间和淋浴间，洗手间和淋浴间是独立的设计，各有一个洗手盆，早上起来洗漱不用排队。右侧是一个卧室，再往里走是另一个卧室。
79平户型阳台做了一个阳台收纳，预留了放滚筒洗衣机的空间，还能放下一台跑步机(实际放了一把椅子和茶几)。小编对这个阳台相当满意，不过销售说这个阳台是所有户型中最小的。主卧在客厅电视柜墙后，门靠阳台，类似暗门隐藏式设计，保证了主卧的私密性。
98平户型是79平户型的plus版，每个空间都比79平的要大一圈，样板间在展示中心那一栋4楼。不同的是，主卧有梳妆台和独立洗手间，公用洗手间是常见的设计，马桶和淋浴间没有隔开。
118平户型是横厅设计，入户后右侧是一个小卧室、公用洗手间以及收纳空间，左侧玄关处是定制的收纳柜，再往里走，收纳柜后面是一个厨房，一个大厅，飘窗和阳台在同一侧。客厅另一端是2个卧室以及1个主卧，主卧设计很别致，淋浴间和衣帽间在一道推拉暗门后面，拉上门就藏起来了，销售说这暗门自己定制得花5000元。
138平户型是118平户型的plus版，空间布局与118平户型相似，每个空间都大了一圈，销售开玩笑说阳台可以放台麻将机，边晒太阳边打麻将。还有个亮点，因为空间更阔绰，厨房预留了双门冰箱的空间，主卧独卫有定制浴缸，果然房子大就是好。
开发商
相同的片区，相似的产品，两个不同的开发商，选哪个好?
如果你问买了房的朋友给点建议，小编猜他一定会推荐品牌开发商。究其原因，一是，品牌开发商经验丰富，有很强的资源整合能力，产品质量大概率值得信赖;二是，品牌开发商非常重视信誉，爱惜羽毛，如果后期出现一些不愉快的纠纷，也有维权渠道，不至于投诉无门。
作为国内房地产行业的代表企业，万科2016年万科首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位;2017年再度上榜，位列榜单第307位，品牌影响力不错，万科在产品研发上的很多举动走在行业前列，被称为最有危机意识的房企。
物业
住得舒不舒服开不开心，除了房子买得好不好，还与物业服务品质密不可分。
万科星城物业公司是万科下属控股子公司万科物业。万科物业成立于1990年，截至2018年8月底，万科物业布局了国内69个最具发展潜力的大中城市，合同面积突破4.6亿平，服务328万户家庭，超1174万人口，有非常丰富的物业服务经验。
具体到物业费，三个组团有细微区别。星城上郡1栋A座、星城名邸1栋A/B座、星城华府1栋A/B/D建面3.9元/平。星城上郡1栋C/D/E座、星城名邸1栋C/E/F/H/J/K座、星城华府1栋/E/F/H/J建面4.2元/平。
停车位
车没地方停，兜圈圈找车位是件很抓狂的事，好在万科星城安排了充裕的车位。
星城上郡总车位577个，其中地上64个，地下487个，车位比1:0.84。
星城名邸总车位1828个，其中地上383个，地下1072个，车位比1:1.19。
星城华府总车位1498个，其中地上300个，地下939个，车位比1:1.19。
总的来说，车位还是比较OK的。
交通配套
交通方不方便，也是购房者考虑的重要因素。
沙井未来有6条地铁线路，包括已建成的地铁11号线，在建的地铁12、20号线，以及规划中的18、26及30号线。
地铁11号线，全长51.93公里，是沙井目前唯一一条开通的地铁，也是深圳开通的第一条地铁快线，起于福田站，始于碧头站。从项目到马安山地铁站大约2.7公里，开车10来分钟。如果不开车，坐地铁是是去往宝安中心区、南山、福田，最快捷的出行方式。
地铁12号在建，全长约40公里，共设站33座，其中换乘站18座，最高运行时速80km，定位为普速线路。12号线工程线路起自左炮台站，终至海上田园东站，线路经过南山和宝安两个行政区，预计2022年12月开通试运营。
地铁20号线，全线全长8.36公里，设5座车站4区间(不含机场北站)，其中3座为换乘站。起于宝安国际机场T4航站楼，与地铁11号线、穗莞深城际线换乘，之后向北至深圳国际会展中心，预计2019年与深圳会展中心同步投入使用。
地铁18号线，全长61.6公里，是东西快线，从宝安空港新城一直延伸到盐田，期间经过光明新区、龙华区的观澜片区，连接宝安、光明、龙华、龙岗以及盐田五大区，预计2022年后开建。18号线经过项目北侧，具体站点暂未确定。
地铁26号线，全长17.8公里，是连接宝安机场至宝安松岗的普速地铁线。该线路南起深圳宝安国际机场东，往北沿京深线、广深公路铺设，大致与11号线平行，预计2022年后开建。26号线经过项目东侧，具体站点暂未确定。
地铁30号线，全长10.1公里，该线路大致呈东南-西北走向，起点站为凤凰山站，终点站为空港新城(与18号线换乘)，途中还设有塘尾站(与11号线换乘)、国际会展中心北站(与12号线、20号线换乘)。属于远期规划，暂无明确开工时间。
沙井还有广深公路、宝安大道、广深沿江高速、机荷高速、外环高速几大快线。从项目出发，沿上星南路，上宝安大道，连接深南大道，直达南山、福田。走中心路，经107国道走新安片区，再进入深南大道，直达南山科技园、福田中心区等地，是比较便捷的出行路线。
商业配套
项目02、03、04住宅地块规划了沿街商业，05号地块规划了商业裙楼。目前有几家商铺开业。
为了保证街道的完整性，给商业外摆预留了足够的空间，建筑物与施工红线保留了一定的距离。
项目附近有沙井发展成熟的两个商圈，老街商圈和万丰商圈集中在宝安大道沙井站两侧，其中沙井新天虹、京基百纳，距离项目较远，而佳华商场、华润万家距项目较近。
在距离项目不远处，博林君瑞和沙井海岸城也在建设中，沙井海岸城是万丰集团和海岸集团联合打造的集中式商业，总体量将近80万平，是深圳西部体量最大的商业综合体。
教育配套
项目01地块规划了18班幼儿园，由万科承建，预计2021年移交给政府，具体开学时间和入学政策以教育局公布为准。还规划48班九年一贯制学校，由万科承建，预计2022年移交给政府，具体开学时间和入学政策以教育局公布为准。
根据2018年招生政策，除项目自身配建学校外，目前学区对口54班、九年一贯制学校宝安中学(集团)第二外国语学校(上寮学校)，入学条件以宝安区教育局入学政策为准。
医疗配套
沙井片区现有沙井人民医院、万丰医院、沙井医院第二门诊、深圳天伦医院等，另外项目在建上星社康中心，感冒发烧小问题在社区社康中心就能得到医治。
休闲配套
沙井工厂和小产权房相对密集，文化休闲配套相对匮乏。距离项目较近的有1999年开始投资建设的沙井市民广场，从高处俯视，整个广场犹如一只巨大的蚝壳静卧在恢弘亮丽的景观中间，非常壮观。还有深圳书城宝安城、新桥文化艺术中心、青少年宫，这些配套基本能满足社区居民休闲、文化等需求。
中心路西侧的万丰公园和大钟山公园，在2017年完成升级，内部设有小型足球场、绿道等，能够满足社区居民的运动健身需求。
周边还有万丰粤剧非物质文化遗产纪念馆、冼氏宗祠、清平古墟。
周边房价
沙井在售的同类型新房项目卓越中寰备案价3.4万/平。
二手房方面，沙井小产权房密集，商品房项目不太多，典型的小区有鸿荣源禧园、万科翡丽郡、华盛西荟城。
来源：贝壳找房
鸿荣源禧园距沙井地铁口300多米，价格是区内偏高的，贝壳找房上138平4房挂牌价4.7万/平，100平3房挂牌价5.3万/平。
来源：贝壳找房
离沙井地铁口远一点的万科翡丽郡126平4房挂牌价4.5万/平。
来源：贝壳找房
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