小产权房网大表哥提醒：人生不易，赚钱不易，买房不可大意！！
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在住宅限购的背景下，不限购的商务公寓存在巨大市场空间。商务公寓的客户中投资客占比较大，小面积低总价的公寓产品因为门槛低流动性较好，更容易获得投资客的青睐。
商务公寓总价比住宅低，而且比租写字楼成本低，像互联网、金融、科技公司，对小面积的办公需求很大，因为这类公司不需要生产类空间，这类对商务公寓的需求很大。
另外，在深圳，对于一些非户籍人口没有购房资格的人来讲，买商务公寓是一个不错的选择。还有很多来深圳短期投资的一些人群，租期长的可能会租商务公寓，因为商务公寓很多在商务中心区。
如今多地商品住宅限购限贷，公寓便开始以不限贷不限购为噱头来抢占市场，而且由于公寓面积较小，总价低，又比较时尚，也受到不少年轻人的喜爱。
对于普通老板姓来说，购房是一笔不小的开支，但是当手头上资金不是特别充裕的时候，很多人宁愿贷款并且延长年限，或者找亲朋好友借来购买小区住宅也不愿意去购买公寓，这又是为什么？
近期，大表哥一个粉丝，也有这样一个困惑，买不起商品房，那我买套公寓自住可行吗？
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·学员情况
丁海波老家是湖南的，来深圳也有好几年了，但是现在因为一些个人原因还没入户深圳，但是他也不想一直租房，自己积蓄也不多，现在深圳又是限购又是限贷的，房价也贵，实在难顶。所以想问问大表哥，买公寓的话行不行？
其实这问题也很简单，大表哥回他：
为什么买公寓？自主还是投资
a.自主买的是喜欢，喜好就根本没有什么坑不坑可言。
b.投资看中两点：资金成本（WACC），第二个看回报率（ROIE）；纯投资角度上，是可以不用去关注房子这个产品本身，户型朝向装修公摊面积容积率等等这些产品思维层面的束缚。
投资品的好坏不只是光靠地段决定。同样涨幅50%，是5万涨到7.5万容易，还是10万涨到15万容易，即便塘厦松山湖这些地方依然有回报率大的项目，如果不需要考虑自主，纯投资看回报，看入手价是否便宜，再看板块。小白们形而上学的公寓一刀论是典型的死记硬背、囫囵吞枣。
公寓有三个核心卖点：
公寓总价低很多公寓的面积都是小户型面积，大概在30-60平方，价格相对于同区域的住宅也是少了一半左右，所以公寓的总价相对来说，是比较低的。
公寓用途广公寓可以用来住宅也可以用来办公，也可以用来注册公司。买了公寓后，可以租给住户，租给公司办公，租赁业务范围相对广。公寓也是不动产，可以用来抵押贷款。
公寓不限购不限贷目前城市出台了很多对住宅的限购政策，但是对公寓、商铺等并没有太多的限制。
买公寓前，一定要先考虑这几个问题：
地段一定要好买公寓一定要买在核心地段或者未来有明确规划的地段：比如在地铁边上，附近有大型商圈，有足够多的客流量，交通便利适合出行。
投资回报比正常来说，公寓的投资回报比大概是5.5%左右，比一般的理财产品要高一点。如果自己本身已经有了一套住宅了，想要买多一套住宅又不够钱的话，可以考虑投资一套公寓。
刚需购房如果你买房是给未来做规划，需要有相应教育配套的话，不建议入手公寓。并且公寓的首付是5成左右，虽然房贷压力是变小了，但是它的首付跟二手住宅的首付是差不多的。
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·公寓和住宅的区别
1、概念上大不同
住宅：专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍。一般是以家庭为单位居住，多为两房和三房，户内设计了客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等功能，住宅在一个小区中不止一两幢，而是多幢。
公寓：生活设施齐备，但是面积较小，但只占建筑一部分的居住形态，分为住宅公寓和服务式公寓。服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。
2、产权问题
住宅的产权年限为70年。而很多人认为公寓的产权年限为40年，其实，公寓的产权年限根据类别分为了不同期限。商务型公寓根据用地性质产权为40年到50年，而酒店式公寓的产权只有40年，居住型公寓的产权年限和住宅一样为70年。
3、装修区别
住宅虽然分为毛坯和精装修两种，但是毛坯房占为多数，满足消费者自己打造出温馨却不一样的家居环境；而公寓多为精装房，可以直接拎包入住，装修风格一样，但是省去了自己装修的时间和辛劳。两者都有利有弊。
4、费用不同
公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。
5、物业管理的不同
经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。
二、哪些人适合选择公寓？
1、年轻过渡期偏爱公寓
不少年轻人偏好公寓产品，在年轻人眼中公寓算是一种“潮流”。他们大多年龄00后90后，在20岁左右。工作后，有一定的经济基础，不想和爸爸妈妈住在一起想拥有自己的生活空间，那么他们会乐于先选择公寓类产品作为栖身之地。
等收入稳定或者未来结婚后，再换成住宅两室、三室户型。这类购房者由于工作繁忙，在家居住时间较少，对于所消耗的费用和烹饪所用天然气等方面要求不高。买公寓不失为是过渡时期的一种选择。
2、孩子陪读期选择公寓
在二胎开放的今天，家里往往有正在念书的“老大”和嗷嗷待哺的“老二”。孩子的读书问题可谓一个家庭的重心，那当“老大”到了重要的冲刺阶段，家里嘈杂的环境就有了很多不好的影响了，所以许多家长不约而同的选择了“陪读”这样一种方式，在家附近买一套小公寓，就近照料孩子的饮食起居，辅助孩子的学业。
3、其他
当然，还有些购房者是属于纯粹的资产保值升值、颇具文艺气质的单身贵族，其中也有不乏有独爱公寓的甜蜜夫妇。
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·公寓到底能买吗？靠不靠谱？
1、公寓的确没有学位，产权比住宅短，从产品属性上来说，住宅的价值大于公寓；而且据你提到的，恒大左岸公寓售价都达到1.4万了，住宅产品也才1.6-1.7万，哪怕在价格上，公寓的优势也不大，所以如果你有资格买住宅的话为什么要买公寓呢？
2、如果从自住角度来看，公寓的水电一般比住宅水电贵，长期生活成本大；另外，公寓可商可住，居住环境有不稳定性。
3、如果从投资的角度来看，如果你是想收租作为回报的，你可以算一算要收多久的租金才能回本。一般来说，投资房产，主要从房价涨然后将房产转手获益，公寓的价格当然也会涨，但涨得可能没有住宅这么多；而且公寓转手，税费高昂（与住宅相比），简单来说就是涨又涨得少，交易成本又高，聪明人自然知道自己要怎样选择。
4、当然，如果你没有住宅的购房资格了，买公寓应该还是比把钱放在银行强。
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