小产权房网2022年，国家出台了一系列松绑楼市的政策。
尤其临近年底，天津又发布了带押过户、放宽老人投靠子女落户、公积金首付比例加大等政策。
很多人因此也对2023年楼市充满强烈的期盼。
元旦这波成交小高峰，会不会是今年楼市高歌猛进的前奏？
姜Sir采访了几位中介朋友，他们对形势的认知还是比较谨慎的。
一位朋友表示，这个小高潮，应该就是小长假加上新冠疫情高峰后的成交挤压造成的。
从12月初国家改变防疫政策开始，社会面的新冠感染海啸迅速来袭，人们陆续开始变阳。
这种情况，也造成12月二手房带看量同比2021年，下降38%之多。
当然，因为疫情积压下的需求并不会消失，只会推迟。
随着感染高峰逐步过去，人们陆续“阳康”，原本有购房需求的客户，也会赶在年底年初签约。
而且，本身年底也是一个成交高峰，因为一部分人公司回款或者发奖金。
尤其是随着12月底首套利率政策优惠接近尾声，不少刚需为了能拿到降低40个基点的优惠而压哨买房。
12月中旬，和一个粉丝朋友聊，他们家人都感染了，正居家休息，竟然也接到中介的约看电话。
当时，竟然还有从北京过来准备看房的客户。
当然，随着元旦小长假的结束，这波二手成交小高峰也逐步回落。
据中介朋友介绍，最近3天二手房的签约量已经明显下降，回归到正常曲线。
需要重点关注本周末和下周末——春节前最后两个假期。
如果不会再有反弹，那就意味着因新冠感染高峰而挤压的需求，基本释放完毕。
按往年规律推算，下一个小高峰，会在春节后的3、4月份。
如果进一步分析天津二手房的成交结构，你会获得更多信息。
12月天津二手房成交排名前10的商圈里，有6个属于河西区。
分别是挂甲寺、越秀路、东海街、柳林街、下瓦房、大营门。
而且，10席中有8席是市内六区，市区以外只有咸水沽和武清。
再看小区成交排行榜，前10位全都是河西区的小区。
很明显，低总价小户型在本轮成交小高峰中最受欢迎。
比如排名第一的河西小海地桂江里，虽然小区房龄较老，可整体以小户型为主，因此总价上能够很好控制。
28㎡的一室总价91万，40㎡左右的两室总价150万，单位均价在31790元/㎡。
总结2022年12月二手成交价格和面积占比，形势更加一目了然。
总价在150万以内的二手房，占到全市成交量的63.76%，和11月份比提升了2个百分点。
单套面积70㎡以内的二手房，占到全市成交量的45.88%，和11月份比提升了1.5个百分点。
基本上，市内六区成交主力，都是50㎡以内的老破小。
环城成交主力，则是低总价次新房。比如咸水沽的主要成交，实际上是集中在海教园片区。
远郊成交主力是武清，体育中心、下朱庄等都是比较热门片区，同样是低总价，同时京津通勤便捷度是一个很重要的选项。
形势已经很明显了。
这一轮元旦二手房成交小高峰，主要还是因为疫情高峰结束，以及外地人可以便捷来津，使得前期积压的需求在小长假集中爆发。
低总价的背后，还需要有学区、地铁等优质城市资源的支撑。
为什么河西区成交比例如此之高？
主要还是依靠教育——虽然不像和平那样一枝独秀，但胜在学校均好性高、购房门槛低。
像挂甲寺、大营门、越秀路、下瓦房等区域，吸纳了不少和平区挤压出的需求。
像之前不很被看好的小海地，也因为教育资源的相对优势，吸引了不少外地客群，占比甚至达到六成。
基本上，这些都是追求学区、但预算有限的刚需客群的最优选了。
至于像咸水沽的海教园板块，很明显也是为了能获得南开学校的入学资格。
再加上单价不高、房龄新、资源也不差，所以凸显了它的性价比。
这也引起另一话题，2016年之后投资买入环城新房的客户，如果没有像海教园有学校加持，那很可能就难以翻身了。
即便像红桥、河北、河东一些没什么好学校的老破小，成交速度虽慢，但也比环城快，因为有市区户口，或者有地铁。
这么看，之前有媒体宣传的“市区老破小已失去价值”，是预测错了。
而对于外地、尤其是京津通勤的客户，去年12月之前，人员流动被限制，使得武清这种区域无论新房还是二手房市场都很惨淡。
随着政策的放开，估计今年武清的市场能好过一些了。
同理区域，还有北辰的宜兴阜——靠近北辰高铁站，西青的张家窝——靠近天津南站。
综上所述，元旦这波二手成交小高峰，是市场的正常回归。
有购房计划的朋友，现在也不必恐慌，不要担心后面马上就会反弹、暴涨。
市场金字塔底部的基础刚需，是这波小行情的主力。
但他们的购买力很有限，才使得主力成交房源都集中在150万以内。
至于这批卖掉老破小的人，会不会出手进行升级置业，进而带动更高层级改善型产品，以及新房的成交？
还需要耐心观察。
预计在春节后，从2月中旬开始，就能看出一些端倪。
如果成交能如元旦一样迅速回暖，且一直坚挺到5月份，那么全年市场行情都是值得期待的。
如果你有卖房置换的计划，应该抓住春节后直到5月份的这段时间，主动出击试试。
而对于有购房计划的朋友，姜Sir观点是，2023年的机会反而不如过去疫情3年期间好。
简单讲，就是新项目实在是太少，可挑选余地太小。
相比之下，可以更多关注一下已经进入现房、却仍在继续销售的老盘，所见即所得。
具体今年市场怎么预判，够两天抽空细说。
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