小产权房公证吗，有土地证吗？

假如，某一块地是某个村的，这个村就是一个集体，这块地就归属村里所有，谁要是想购买了开发小区也是可以的，但是必须经过全体成员的同意，之后把所得分给集体的每一个成员；

而且集体成员购买房子，会享受到优惠的价格购买，因为小产权房的存在，就是解决城中村，村中城的遗留问题的，盖了房子不卖给集体成员，是得不到审批的，集体成员必须有优惠购买权；

这就是集体所有制的一个最基本的体现，村就是集体制度中的一个基本单位，但也不完全是；

实际的情况中，小产权房给到具体的购买人手中，只是一纸合同而已；

现在的产权登记制度，是不动产制度，小产权房由于土地归属集体，不属于国有土地，那么就没有缴纳土地出让的费用，不动产登记制度，是由土地部门最后出证的，所以小产权房没证，条件也很简单，没有缴纳土地出让金，但是问题也没有这么简单，为什么呢？

这关乎到土地登记制度，集体土地归属集体所有，也就是说村里的每一亩土地，分给每一个成员是一种土地拥有的制度，是用来农耕的，我们的农耕大国，集体土地的作用是农耕，国有土地的范畴在工业范畴，商业范畴，城市就是属于工业和商业的典范和聚集地；

在把农地转化为国有土地，是有很多的制度壁垒的，审批权限之高，还需要集体同意，还得符合城市化，城中村的建设规划，之后才有可能土地转化，否则，小产权房，只能小产权；

阿永哥点评：

一是小产权房的价格低，但是买卖并不容易，一方面一次性付款是个壁垒，另一方面不具备很多的城市功能，包括户口，学区等等，需求量也会比较小，同时也不具备金融功能；

买卖的时候，没有官方证明，唯一可以只靠的就是去公证处，公证一下而已！

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