买过的小产权房能执行吗(法院执行中“唯一住房”的认定)-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

嘉定XX小额贷款公司申请执行佰旺公司等小额借款合同纠纷案

上海市嘉定区人民法院

（2019）沪0114执5322号

编写人何家梁

基本案情

原告嘉定XX小额贷款公司诉称：2018年6月20日，原告与被告佰旺公司签订编号为JD2018Q012的《借款合同》，约定被告佰旺公司向原告借款300万元，期限自2018年6月20日至2019年6月19日止，借款年利率为13.2%，逾期罚息利率按借款合同利率加收20%，在贷款期内不能按期支付利息的，按日加收当月应付利息的0.3%为罚息，还款方式为到期一次性还本等。

同日，原告与被告程甲、被告欧甲签订《最高额抵押合同》，约定被告程甲、被告欧甲以其位于上海市宝山区XX路800弄9号401室及1-8号地下1层车位688号的相关房屋为被告佰旺公司上述借款在最高额500万元的范围向原告提供抵押担保。之后，原告与被告程甲、被告欧甲就上述房产进行了抵押登记。

2018年5月25日，被告程甲、被告欧甲签订了《个人不可撤销连带责任保证函》，为保证上述原告债权提供无限连带保证担保。

合同签订后，原告于2018年6月20日向被告佰旺公司发放了借款本金300万元，但被告佰旺公司自2019年5月20日欠息。故原告提起诉讼。

该案审理过程中，经嘉定法院主持调解，当事人自愿达成调解协议，嘉定法院于2019年8月7日出具（2019）沪0114民初12732号民事调解书，三被告应支付原告欠款本金300万元，偿付截止2019年7月20日止的利息80003元，偿付自2019年7月21日起至实际清偿之日止的逾期利息，偿付自2019年7月21日起至实际清偿之日止的利息复利，支付律师费113374元，负担诉讼费20903元。

因佰旺公司、程甲、欧甲未按生效法律文书履行义务，嘉定XX小额贷款公司向法院申请强制执行。

法院认为

执行过程中，法院查封了被执行人欧甲、程甲名下位于上海市宝山区XX路800弄9号401室及1-8号地下1层车位688的房产，申请人嘉定XX小额贷款公司向法院申请拍卖该房产，经法院审核后该房产进入评估、拍卖程序。

评估、拍卖过程中，被执行人欧甲、程甲提出涉案房屋系其唯一住房，且二人尚有小孩需要抚养，提出应当从房屋拍卖款中扣除五至八年租金，按照当地房屋租赁市场平均标准给予其200,000元的住房保障金。

法院将该情况告知申请人后，申请人表示被执行人欧甲在老家江苏淮安可能仍有房产，该房屋并非其唯一住房，不同意从拍卖所得款项中扣除200,000元的住房保障金。

经总对总系统查询，上述房屋确为被执行人欧甲、程甲名下唯一住房，且其提供了从江苏省淮安市自然资源和规划局调取的不动产档案信息，证明其二人名下在淮安市未有其他房产。

申请人未能提供相关证据材料证明被执行人名下有其他房产，最终同意从拍卖款项中扣除200,000元的住房保障金。

案例评析

一、关于“唯一住房”的认定

（一）“唯一住房”的法律沿革

2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第六条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。

此种规定一定程度上倾向于保护被执行人的权益而忽视了申请人的权益，因为该规定在司法实践中往往导致这样的情形——即债权人因不能及时收回债权致使生活无着落的同时债务人名下却有房产不能执行，这无疑有悖于司法的公平公正原则。

2005年最高人民法院出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”

该司法解释明确了被执行人已经设立抵押的房屋是可以执行且不受“唯一住房”限制的，但该规定总体上仍是笼统的，对于司法实践中存在的其他情形仍没有做出给出具体操作标准。

2015年施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条第一款规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

该解释的出台在很大程度上给司法实践中相应情况的处理定下了参照标准，但就条文本身的内容而言，仍不十分完善和清晰。

居住权属于基本人权的范畴，住房在提供基本居住条件下，保障了人的生存权，因此法院在执行唯一住房时，需保障债务人最基本的居住条件，不可一味的为实现债权而野蛮执行。以上司法解释的不断完善和修葺其实就是尝试在保障申请人合法权益与保障被执行人居住权之间找到一个平衡点，既要保障基本人权，又不能使申请人权益受到不公正的损害。

（二）“唯一住房”中“唯一”的认定

目前实务界主要的讨论焦点集中于对房屋的界定，而不是对唯一的界定。例如有的观点结合了浙江高院和江苏高院的对执行程序中“一处住房”有关问题的解答，认为唯一住房的范围仅限于城镇房屋且能够在房地产市场上自由交易，此种观点颇有道理，但对于如何认定“唯一”却未能厘清。

何谓“唯一住房”？

我们认为，应对此处的“唯一”进行文义解释。顾名思义，“唯一住房”即被执行人为了维持生活所必需的居住房屋，通俗来说如果失去这套房屋可能会导致被执行人流离失所的恶果，立法的初衷也应作如此解释，即居住权属于生存权，其权利位阶高于一般债权，不能为了债权的实现而触碰到生存权的边界。

我们认为，对于“唯一”的认定：

第一，范围应该拓展至涵盖城镇商品房、宅基地上的自建住房、集体土地上的小产权房、经济适用房、廉租房等不同性质的能够满足居住功能的房屋。

因为既然是为了保障被执行人的居住权，只要其有住所且能够满足被执行人的基本生存权而不论住所性质，就可以认为认定被执行人的居住权依然没有丧失，这种认定规则遵从了法律条文的规定，在实际上也确实保证了被执行人有房可住，不会显得过于严苛。因此如果被执行人除了预拍卖房屋之外还拥有上述任意种类的房屋，则预拍卖房屋都不能认定为“唯一住房”；

第二，被执行人所拥有房屋的所在地不限于被执行人居住地或户籍地。

随着人口流动的加速，生产全球化的加深，许多被执行人离家万里来异地工作生活已成常态，其中不乏异地购买房产者，但与此同时他们在老家宅基地上也有自建住房，这种情况下也不能将所购房产认定为唯一住房，因为这并不符合司法解释中“维持生活所必需”这一要素。在我们参与办理的一起执行案件中，被执行人欧某户籍地为江苏，后来沪工作并在上海市宝山区购买了商品房一套，总对总查询系统上显示欧某名下仅此一套房屋，如果欧某在江苏拥有宅基地上的自建房屋，则该套房屋不能认定为欧某的唯一住房；

第三，在时间认定方面，应根据司法解释规定，即以执行依据生效时间为节点，在此之前进行房屋买卖或转让导致仅剩一套住房的不能认定为唯一住房。

因为此种行为主观上有逃避债务的嫌疑，不能获得法院的支持。若申请人对在执行依据生效之前发生的产权转移提出异议，则需要由执行裁判庭进行裁判以确定是否符合隐匿、转移的要件，再流转给执行局从而认定是否属于唯一住房。

二、举证责任的承担

在执行工作实践中，申请人与被执行人双方有时会就预拍卖房屋是否属于唯一住房而产生争议，然而现行法律没有具体操作此类案件的全面流程和标准的指引，并且现有司法资源也无法支撑法院执行部门去进行全面细致的考证，因此在处理此类执行案件中如何平衡双方当事人的合法权利直接考验着执法者的智慧。

我们认为，法院应当在遵循“谁主张谁举证”的大前提下，指引案件争议方完成相应的举证责任。

如本案中，当申请人申请拍卖被查封的房屋，法院应当对总对总系统中的房产查询结果进行查看，当系统查询结果显示被执行人名下有且仅有一套房屋时，则应当告知申请人这可能是被执行人的唯一住房。

若申请人对此无异议，则按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条第一款第三项来进行后续执行工作，即由申请人按照司法解释的规定来对被执行人的居住问题进行处理；

若申请人对该认定（以总对总系统查询结果为参照基准）提出异议，则由申请人提供能够证明预拍卖房屋不是被执行人唯一住房或其他被执行人有可居住房屋的证明材料，包括有关地区不动产登记机关提供的被执行人有其他住房材料、户籍地村委会或居委会提供的宅基地自建住房的材料、以及相关租赁合同的复印件或备案材料等，当申请人对以上材料进行调取存在不便时，可以由法院根据实际情况开具调查令，这在某种程度上也体现了法院对申请人合法权益的保护。

总而言之，无论任何地区或性质的其他住房，只要申请人能够提交足以证明被执行人的居住权不因预拍卖房屋被拍卖而丧失的相关材料，法院都可以认定预拍卖房屋不属于被执行人唯一住房而继续进行拍卖。

实践中还有一种情况，即查询系统中显示被执行人名下只有一套住房，申请人仅提供了不完全的证明材料或线索，例如口头向执行人员说明被执行人有其他可供居住的房屋。法院据此向被执行人进行核实后，被执行人予以承认或消极履行举证责任，这时被执行人就要承担举证不能的不利责任，即预拍卖房屋不能被认定为唯一住房并继续进行拍卖程序。这种做法其实是在降低维权者成本，增加不诚信者负担，倒逼“老赖”自觉履行义务，进而增加公众维权信心以及对规则的信仰和对法律的敬畏。

当然，被执行人对申请人提出的证明材料可以提出异议，并在法院规定的期间内完成举证。法院应当在综合争议双方提出的证明材料后做出最终的认定，判断预拍卖房屋是否属于被执行人唯一住房。

三、“五至八年租金”的认定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条第一款第三项规定该种情形下被执行人的唯一住房可以执行：申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。

该条规定乍一看没有任何问题，但是其中的“五至八年”却给执法人员留下了较大的自由裁量空间。

实践中申请人很少选择为被执行人及所扶养家属提供居住房屋（尤其在房价较高的经济发达地区），而会选择直接从房屋变价款中扣除五至八年租金这种看起来一劳永逸的做法，这就导致双方会尽力争取各自利益——申请人只同意从房屋便价款中扣除五年的租金，而被执行人则要求八年的租金以保障自身或所扶养家属的居住权。

那么此时执法者是否应对其中一方有所倾斜，还是综观全案做出一个折中处置的方案呢？

我们认为，在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第三项规定的情形下，法院应当有一套较为标准的执行流程：

首先，应当由申请人与被执行人之间进行协商，或者由其中一方提出方案，再看另一方是否同意（限于民商事类执行案件）。

这是一种类似诉前调解的方式，一方面由于大部分执行案件属于民商事性质，因此在充分考虑双方真实意思表示的前提下，尽量避免公权力的过度介入是合理的；另一方面正如有的观点所说，法院在执行过程中过分追求社会效果，针对不同案件居住保障标准弹性较大，无法形成一个普遍适用的标准，因此在实践中首先采取协商达成一致这一方式符合实际且高效。

例如在本案中，被执行人欧某提出为了保障自身及所扶养家属的生活居住需要，希望从房屋变价款中获得20万元。最终经执行人员与申请人沟通，申请人表示同意并出具了书面同意材料，拍卖程序得以继续进行。我们认为这里的协商金额不需要完全符合司法解释规定的区间，因为实践中租赁市场平均租金标准原本就是一个会随着时间和空间而经常变动且差异较大的指标，因此只要这个金额是基于双方当事人的真实意思表示而达成一致的，就可以继续进行拍卖程序，而无需花费徒劳的精力去证明租赁市场平均租金标准。

其次，当案件双方当事人协商不成，执行人员应认真听取案件申请人的意见。

司法解释中规定的是“申请人按照…，或者同意…扣除五至八年…”，遵循文义解释方法，这里的主语是申请人，即在其他要求都符合条文规定的前提下，只需取得申请人的同意而无需被执行人同意，就可以对唯一住房进行拍卖。

在实践中，法院有时从降低被执行人提异议概率的角度考虑，会采取向被执行人权益倾斜的做法，即从房屋变价款中扣除八年租金，这一做法并不妥当。申请人作为案件中原始权益受损的一方，在制度设计上应向其做出一定的倾斜，努力在实现生效法律文书内容、遵守民诉法执行相关规定和维护社会稳定和谐三者之间找到平衡点，这样才能显示出法律保护守法之人的重要功能。

最后，当申请人提出的方案不能符合司法解释的规定，这时就需要法官充分运用自由心证，结合全案来行使自由裁量权，确定补偿的金额。

当然这最终还是要取得申请人同意，如若申请人不同意，则拍卖程序无法正常进行下去。在司法实践中，申请人拒绝从房屋变价款中扣除一部分金额导致房屋无法拍卖实质上对申请人的权益保障无益，所以大部分时候申请人只能选择按照法院的方案来进行，从而使案件正常进行下去以实现自己权益最大化的诉讼目标。