华润小产权房值得买吗哪里的房子还值得买？看清形势，别乱买-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

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提问：雕叔，龙泉车城大道那边的爱情东麓九里做投资咋样呢？地铁是远景规划，但是便宜，不敢下手。

回答：爱情东麓九里在东山板块了，风险性很大，不建议了。便宜无好货，你至少需要站岗10年，而且10年后还不确定会发展成为什么样子，地铁的话，13号线延伸过来也不确定是否设站，设站的话距离多远，总之风险性很大，还占用你10年内地资金和资格。

提问：三无人员可以买成都哪里，需要离地铁近。

回答：三无人员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无工作？目前来看在成都买房是对住宅产品全域限购的，也就是说你没有社保和户口，就没办法购买住宅，所以如果还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么我们只有一条路，那就是去购买不限购的产品。这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。一般都是说的公寓，成都目前不限购，而且很多都是临近地铁口，成都地铁还算比较发达，所以像三环内几乎稍微偏核心一些的地铁口，都密密麻麻地布局着很多商业公寓。像骡马市的富力公馆；红星路的红星国际；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山附近的恒大望江华府、华宇广场等等，不胜枚举。主要还是看你的预算，一般预算充足的话，都是非常好买的，建议你可以在地图找房页面好好看一看。

提问：请问买二手房，该关注房子哪些细节？买房小白不懂望指教！

回答：第一，白天看采光，晚上听噪音。采光只有白天看才能感觉，如果有条件，有太阳看一次，没太阳再看一次。噪音只有晚上才需要规避，白天影响不大。如果晚上没什么噪音，白天喧嚣一点，对大部分上班族，其实没有很大影响。第二，晴天看采光，雨天看渗水。采光同上。有些房子，尤其是顶楼和东边套，雨天的时候最容易看出来是否渗水。如果没有条件，注意四角的墙皮，一般也能看出端倪。第三，多看房型，少看装修。房型是很难改的，是否方正，是否通透，该怎样就是怎样。装修却是随时能敲的。不要为了装修的漂亮，却选择有房型有问题的房子。第四，注意楼层朝向。多层的顶楼，高层的底楼，都是硬伤。出手难，住着也不舒服。亚热带地区，南北通风的户型住着更舒服。买房的时候，需要提前规避硬伤。第五，看外立面，看小区环境，看物业费。基本上，外立面整洁，大概率物业也很负责。同样的，物业费会贵一些。实际上，物业费贵，未必是缺点。同样五年过去，一个小区一塌糊涂，一个小区整洁，哪个小区更舒适更保值，一目了然。

提问：雕叔你好！外地人，纯投资需求，计划300-350w，已经买高新区社保两年。请教雕叔几个问题：1.二手房指导价出台，二手房价格肯定会慢慢回调，那现在应该继续选择落户摇号新房，还是等年底开始慢慢淘二手房呢？（新房落户摇号需要时间和机会成本，淘二手房同样会花时间花精力）2.如果选择落户，应该落户哪个区呢？锦江区很成熟但新房少，高新区最有前景但新房少刚需多怕进不了摇号池，天府新区有潜力但有待时间考验，成华区学区较弱但有空间。打算在以上四个选择中选一个，您建议哪个呢？3.目前成都房子面积越来越大，总价也越来越高。投资的话，您建议选择买多大面积？期待雕叔的建议。

回答：你好，作为纯投资的话，预算刚好不多不少，目前高新社保满2年，如果搭配高新户口，那就是高新刚一了。1、二手房价格整体来看是会有所回调的，对卖家来说再涨的期望值不高，对买家来说贷款的比例受限也不爽，这是一个两难的问题，但是说要回调到一个非常低的段位，纯粹的就是对买家绝对利好，那也未必，所以光下赌注淘二手房，也是不切实际的。建议是两手抓，一手新房，一手二手房，可以同时考虑的。当然新房落户的时间成本就不说了，主要是机会成本，比如你原户籍的户口是否很重要，是否很难迁移到成都来，是否要留着在本地准备着手当地的房子，这个要自己考虑好利弊，如果觉得可以迁户口的话，那么我支持迁过来，刚一的战斗力，瞬间打响。2、当下你是高新区社保，当然如果是代缴的话，应该是可以转移到天府或者锦江、成华的，如果再搭配你落户到相应区，那就是该区域的刚一资格，这个比较好操作，自己处理流程哈。但针对你350万的预算，锦江几乎没有，而且开盘节奏很慢，高新次之，但是节奏也很慢，还不容易抢到，这两个建议放弃。最后就是成华和天府新区，两个区域的新盘都比较多，比如成华的IN天府，天府新区的天府公园未来城都是代表性的刚一轻松上车盘，但是要看未来空间和大家的认可度的话，我觉得天府当下虽然比较荒，但是针对地买秦皇寺、兴隆湖等核心区域，问题不大，所以我更站队天府新区。3、是的，成都新房面积大，单价高，总价高，投资的话，考虑到144的普通和非普通界限，我建议尽量入手110-144平的面积段，如果是特别优质的地段和户型，可以适当放宽到100-160平左右。

提问：雕叔，成都主城区教育好的比如青羊、锦江和高新是否值得置换过来（想给孩子换学区，但是还有两年时间）。温江永宁生态环境好，还有华西医院，为什么价格比周边的便宜，可否入手？现在楼市买入还有机会吗？房价后面会不会下跌，现在感觉各方面要求好严格啊。

回答：两年后上学，当前就卖吧，低位卖，再低位买，低卖低买，其实是有利于纯置换的改善群体，买的金额大于卖的金额，划算的。当下成都试错的成本越来越高了，早已不是闭着眼就能买的时代了，进入楼市下半场，更应该审时度势，不要乱买，尤其是温江永宁这种地方。房地产每次调控深冬时期，各种空军各种流言都会重新蔓延，但是这改变不了房地产地位的本质。现在是平稳期，关键是稳！如今楼市盘整期，今年打算买房的购房者，这4类房子“贬值快”建议远离：1、非一二线城市的房子。随着人口外流，产业收缩，三四线及以下城市购房需求进一步减少。在整体楼市下行背景下，三四线城市房价加速下跌，且未来增长空间有限。2、非商品房住宅的房子。例如公寓房、商住房、商铺、小产权房等类型。这些非商品住宅性质的房子，因为产权或者居住舒适度等问题，价值不大，普通购房者远离。3、高龄房产。房龄过高的老破房，尤其还不带学区的，在银行难以办理贷款；同时高龄房产居住舒适度差，买了之后如何转手也成为大问题，这类房子升值空间不大。4、远郊房。远郊盘比如永宁，周边配套差、竞品多、居住环境一般。远郊盘在这一轮下行中，最快出现价值回落。

提问：雕叔你好，想买2套房，最好带学区，青5区新房壹品金沙恐怕摇不上，最近二手房好像稳起，反而涨了一些，所以一直没下手。我看中介在推东边泰邦宽语，这个盘怎么样？麻烦雕叔分析一下，是通过中介买呢还是自己直接买呢？了解一下，谢谢。

回答：泰邦宽语我觉得不行哈，不论是地段配套还是价格体系，都没意思。如果要带学区的话，青五的一些二手房还是可以多加关注的，不降反涨不是新常态，可以持续再看看。重点说下泰邦宽语吧，自己可以找中介去看单价房源，然后另外找个自己的熟人亲戚朋友直接去售楼部套取同样一套房的单价总价信息，哪个便宜就选哪个。但是我还是不建议买。邦泰宽语外部环境比较恶劣，周边老城区，界面很糟心，然后还没有地铁，教育也是龙泉驿二圈层的，并没有多大的吸引力。从价格体系来说，高层单价2.4-2.6万，洋房单价2.5-2.7万，怎么看怎么都不像有诚意的吧，高层这个价格卖给鬼啊，而且总价都两三百万了，三环内一大片可以选的比他强，洋房的话也都300多万了，还不如买十陵地铁口的华润时代风景这类。所以，可以放弃这个盘。

提问：雕叔你好！在高新区和青羊区上班，预算400万，套三套四均可的新盘。或者小区环境好，教育资源优的二手房请推荐。

回答：你好，预算达到400万的话，高新、青羊或者居中的武侯都还是有好些可选的楼盘，但主要也看你是否是刚需，甚至刚几，社保时长等，暂且先不管这些细节上的入围难度，统一来说，高新区可以看凯德世纪名邸（极致网红)、麓鸣九天(TOD大盘)、金隅金成府（热度很高）和保利和光逸境（楼盘体量不大，主打别墅)，基本都需要较高的顺位度;武侯可以看当代璞誉(刚改大盘)、武侯金茂府以（改善大盘)及凤舞七里（稍微刚需)﹔青羊可以看玉润金沙(西三环外的小高层)、鹭岛金沙壹品（教育刚改)以及建发央著（价格待定)。二手房400万的话，还是建议可以看大源的华润凤凰城、雅颂居等。或者青羊五区的包括中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列以及西子香荷、保利贝森公馆、天合凯旋城这类，都是可以考虑的。

提问：雕叔你好，普通资格，户口成华，主要是投资，总价400万可以全款,想买天府新区,请给些建议，或者哪些区域楼盘值得看呢？

回答：普通资格，目前看天新,大概率只有两个楼盘，一是佳兆业麓山一号，二是鹿溪樾府，其他的，大概率普通资格都不容易买到。但是，如果不着急，也可以观望一下，毕竟现在市场趋冷，未来不知道会不会普通资格会更容易买到，我觉得也可以试试，例如麓湖、招商时代公园，中海天府里等楼盘。如果买二手就以捡漏为主。

提问：雕叔你好！双流和泓芯寓是不是不能买?网上看到了很多负面信息，但是性价比还挺高的，首付20万内可以买哪些公寓呢?离地铁站比较近的！

回答：你好！如果你作为投资，我们原则是不碰公寓的、一直都是大坑，公寓的本质是你赚租金，它赚你的本金。包括写字楼、酒店等等。公寓涨幅慢，税费高，远远不如住宅。从自住产品来看和泓芯寓价格确实不贵，整体产品也设计得很用心，但问题是处于双流城区，该片区距离南门上班族聚集地比较绕，所以后期自住的人气可能是不足的，这个版块根本不缺二手房的出租，在加上公寓产品，可能就不是很好被市场消化了。20万首付，公寓是需要首付5成的，所以总价限定在了40万，如果非要买公寓这个价格可以考虑在麓山片区的万科公园传奇有在售单价1万，建面29m的公寓，总价35万倒是符合你的预算。龙泉大面的百悦锦城，单价8000，总价33万起，勉强算是符合你的预算。另外有资格的情况下二手房可以看看，华阳的缤纷广场;成华区的麦理基银座、东辰瑞景、和泓东28、中国铁建广场、荣盛香榭兰庭、上古天地甚至龙泉的东原晴天见等小面积楼盘。

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。