南阳好多小产权房 南阳房价的上限

事先声明，这只是一个参照某数据大V学来的模型，计算未必严谨，数据也很粗略，仅提供一个计算参考，如与现实雷同，纯属巧合。

如何计算一个城市理论上的房价上限？

这里将要使用的最关键数据，是城镇居民的“收支盈余”，也就是城镇居民可支配收入扣除消费性支出之后的盈余。

收支盈余，是城镇居民在维持生存的必须消费之外，可以拿来进行奢侈型消费和购房的收入部分。

我们参考南阳2018年的统计年鉴，可以得出具体数据。

2017年，南阳市区人均可支配收入是3.2万，家庭总支出是2.73万，按每个家庭2个大人，1个小孩（不计入支出）计算，每个大人就是1.365万，那么南阳市区一个人的收支盈余就是3.2万-1.365万=1.853万。

这里再极端一点。根据二八定律，20%的富裕群体（也就是地产市场的目标客户群）占了80%的收入，但是富人的消费支出与普通人的差别其实并不大。

这样算起来，富裕人群的收支盈余为：3.2×4-1.365=11.435万元。按揭款一般都是以家庭为单位支付的，我大中国东部城市的家庭平均人口数约为3.2人。

假设家庭中有一名高收入人士，剩下2.2人为普通收入人士，这比较符合现实情况。毕竟家庭成员都是高收入阶层的情况不多。

这样算起来，富裕家庭的收支盈余为：11.435万元+1.853元×2.2=15.5万。这就是南阳的富裕家庭，理论上的最高年度按揭款支付能力，月均可还贷1.29万元。

在我国现阶段，最适宜的房价水平，是居民将其收支盈余的66%用于支付按揭款。如此，也还能剩下三分之一的闲散资金，不至于将市民的棺材本都掏空。

15.5×0.66=10.23万元，月均可还贷8525元。

我们按照100平米的新房，3成首付，贷款时限25年，贷款利率仅上浮10%计算，能拿到这种级别的贷款，已经相当不错了。

如此算来，南阳富人家庭能够承担2万/㎡的房价。

换句话说，这就是南阳房价的天花板，上限。

这批人去郑州的三环买房，或者在南阳同时月供两套房产或者在南阳买套洋房别墅，都是不错的选择。

2

我们算一下普通三口之家（2大人1孩子）的收支盈余：1.853×2=3.7万，其中这些钱的66%用来还贷，就是2.446万元，月均可还贷1881元。

按照这个还贷能力，4400元/㎡的房价还是比较适合南阳普通三口之家的。不过4400元/㎡的房价，好像还停留在5年前的南阳，这个数字和如今南阳的房价偏差很大。

所以结论就是：普通收入的三口之家，如果仅凭双职工的实力，不用6个钱包或者不向亲戚朋友四处借款，不买小产权，不节衣缩食，在南阳根本买不到房。

这也侧面反映出，为什么南阳有这么多小产权存在——因为小产权便宜！小产权满足了普通收入三口之家的住房刚需。（当然，小产权贷不了款）

如果我们按照3.7万的收支结余全部投到还房贷上，也就是说把棺材本都扔进去，那么普通三口之家的月还贷能力是3083元。

也就是说，7200左右的房价对于南阳普通收入三口之家还是比较合理的。

3

以上仅仅是计算了还贷，没有计算这些家庭买房的首付从哪里来。

既然三口之家的所有收支盈余都砸在了房子里，20到30万的首付从哪里来呢？

以我的寝室哥们为例：

他夫妻两人都在南阳某效益不错的国企上班，一家三口，没有6个钱包，只有丈母娘的几万块钱和夫妻两人上班多年的一点存款。

哥们最后借了点钱，算一算只能买到大西区，最后，选择了西区有证的某楼盘，88平，7400元/㎡的房子。

可见掏空6个钱包，是比较现实的做法，不然小夫妻哪里凑够20到30万的首付呢？

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