小产权房网本报记者梁宝欣李贝贝深圳报道
深圳市价6折人才房将退出历史舞台。
近日，为配合推进深圳市保障性住房体系调整工作，建立与公共租赁住房、保障性租赁住房、
共有产权住房相适应的配套地价标准，结合地价管理实际工作需要，深圳市规划和自然资源局形成了《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》（简称《规则》），并面向社会公众征求意见。
需要注意的是，深圳市规划和自然资源局在《规则》的起草说明中明确提到，目前正在制定深圳市保障性住房相关政策，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。
这也意味着，共有产权住房将取代安居型商品房、可售型人才房，之后的可售型保障性项目都将为共有产权住房，而深圳的住房保障体系则将变成以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。
利于可售型人才房的去化
从去年11月以来，可售型人才房一直是深圳房地产市场的热点话题。2022年11月9日，深圳市住房和建设局推出首批6个人才住房项目，共4422套，售价在每平方米2.05万元至4.49万元之间，约为市场价的6折。
不过，虽然打了6折，但是深圳首批人才房的去化效果并不理想，4422套可售型人才房中仅有1930套房源被选，去化率不足五成。
自2023年2月以来，深圳陆续发布第二批可售型人才房项目配售通告。据了解，该批次人才房共推出11个项目，共8510套房源。截至3月29日晚，已有南山深铁熙府、安居同乐馨苑、华发新城华苑等3个人才房项目4991套房源选房结束，共卖出了3677套房源，去化超七成。其余8个项目还剩余3519套房源待开盘选房。
值得注意的是，深圳第二批可售型人才房的申请条件较前批次有所放松。认购该批次住房，与之前一样，将按照申请人才或家庭资格条件分为第一队列和第二队列，第一队列将先于第二队列选房。第二批次深圳人才房申购条件的放松主要集中在第二队列，具体来看，一是降低了未婚购买可售人才房的年龄限制门槛，由35岁周岁下调为30岁周岁；二是放宽了对共同申请人的户籍要求，主申请人为深户，非深户的孩子和配偶，在一定条件下可以作为共同申请人，放宽了三房的申请条件。而放松的背景之一是，去年11月推出的首批人才房去化情况不如预期。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《华夏时报》记者采访时指出，目前深圳人才房陷入困境。尽管人才房价格低、门槛也较低，但最大的问题就在于其10年以后才能上市交易，而且还要与政府分享增值收益。对于很多购房人来说，这是其产权上的最大瑕疵。因为，当下的预期与过去不可同日而语，未来10年，房价如何走、资产价值能否保住，都很难说。
同时，李宇嘉还提及，人才房总共有4万多套，今年就有1万套左右供应。规模大，集中入市，就一定要选对入市的时机。如果是在2020年—2021年上市，不仅会受到市场欢迎，而且还能给市场降温。现在市场明显降温了，人才房又来大规模供应，相当于“伤口上又来一刀”。
“除了人才房以外，现在深圳房源供应量非常大，包括新建商品房，二手房，人才房，安居房等等，都在放量供应，过去几年深圳供给侧改革，包括二次房改、宅地供应比例上升至25%左右等，导致现在供应量非常大。而且，新房在限价，二手房在跌价，这时候人才房的优势就开始褪去了。”李宇嘉说道。
此外，李宇嘉表示，深圳住房保障体系转型，使得在售的人才房、安居房在销售完毕以后，全面向共有产权住房转型，这有利于目前正在销售的人才住房的去化。
顺应新时期国家住房保障的新要求
在李宇嘉看来，深圳保障房体系改变的背景是顺应新时期国家住房保障的新要求，深圳等热点城市住房保障体系与新时期国家住房保障体系存在较大差异。
深圳住房保障体系于2018年建立，被业内称为“二次房改”。第一次住房改革则是1998年7月3日中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。
2018年，深圳市人民政府印发了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）（简称《意见》）。
《意见》明确了面向未来18年（2018年至2035年）的住房发展目标，即统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系；到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套；住房品质和宜居水平持续提升，住房空间布局更加合理，交通、教育、医疗等市政公共服务配套设施更加完善，住房绿色化、智能化水平显著提高。
同时，《意见》还对住房供应结构和比例进行调整，明确了市场商品住房占住房供应总量的40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占新增住房供应总量的60%左右（各占住房供应总量的20%左右）。
《意见》还重点提及，人才住房重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。
“包括深圳在内的热点城市，长期以来其住房保障体系更多的是保障人才。目的还是促进本地经济增长和产业转型。在高房价的背景下，这样的做法没有任何问题，但是仅仅保障人才的住房需求，存在一定的功利性，也与国家新时期的保障体系存在较大的错位，也会导致新市民和年轻人的住房困难程度增加。”李宇嘉说道。
2021年7月2日，中央发布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），要求各地区加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
李宇嘉指出，新时期国家住房保障体系的组成，是公租房、保租房、共有产权住房的三位一体。这个体系既包括兜底保障，也包括针对新市民，年轻人和无房户的更广范围的保障，而且是有租有售、有兜底有扩围的新体系。
在李宇嘉看来，深圳2018年住房保障体系和新时期国家住房保障体系之间的差别，一是，公租房仍旧保障低保低收入人群的住房问题；二是，保租房相当于原来的租赁型的人才房或安居房，但覆盖范围会更广，不仅仅是人才；三是，共有产权住房的门槛更低，更强调封闭流转，也就是，政府和购房人实施产权共有，个人部分产权可以转让，但只能在符合共有产权申购条件的人群中流转，褪去原有人才房的资产属性。
不过，李宇嘉也提及，回归国家住房保障体系与反映地方特色并不冲突。国家的住房保障体系，顺应新时期经济转型和包容性发展对于住房保障的新诉求，需要更加重视保障普惠性。这样地方特惠性的保障就应该与国家普惠性的保障靠拢。但二者并不存在冲突，更多的是包容。新时期的住房保障更多是保障住房困难人群，其中也包括人才，但不应该把人才作为最主要的保障主体。
其实，早在今年1月17日，深圳市住建局官网发布了《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》（简称《办法》），其中提到，为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善本市住房保障体系，深圳将推出共有产权住房。
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