小产权房网问：你好老师，手上150万，外地两套房，有房贷，想在深圳龙华或者坂田，买个小三房，请问怎么选择，还有请问还能操作三成吗？请老师帮忙推荐下！谢谢
答：你好，可以全款抵押的方式操作成首付3成关注金地上塘道，潜龙曼海宁，信义嘉御山
问：十三大大好，我工作5年，来深2年，女友在福田有一个59平的小两房，满2年，今年想在结婚前，出租女友的房子，再用本人的额度再买一套小房子，作为辅助资产（这样我们两供应两套房，也不会太影响我们的生活质量），因为工作考虑，目前主要考虑南山，想问下南山总价450的房子，有哪些小区值得推荐？两人均是90后，积蓄不多，年收入共100万左右，想问下是否有更好的房产操作方式？
答：你好，思路没有问题，房票用完再领证。南山工作可以重点关注南山。南山总价450万，以下特点的房子在南山是比较走俏的：1.比较新，最好05年以后，可以无小区2.去工作地点方便：这里包括南北科技园&后海3.最好带有中上等学位典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨，虽然不一定有成交，但账面上去了。受众面之众，其实就是在红海里竞争，只需要在意之前列出的条件就可以，至少不落后。
问：请问老师，光明片区（不含公明）有什么新房和二手房推荐？总价600万以内的。
答：你好，光明重点关注：光明一号，正兆景，宏发嘉域。绿地新都会也可以关注
问：十三房星主，您好，在头条拜读您文章2篇，即直接加入向您请教。手上闲钱160W，将作首付，年收入50W；孩子3岁，学区中等即可，非重点关注；我和太太都在福田上班，有车。想在今年入手450-500W总价格小三房，首套，没贷款记录。情况：看了光明一号、传麒山，颐安，关注龙华、龙岗盘。期望：尽量靠近市区（看了光明、龙岗，老感觉远了点，但还未排除），自住兼投资。向您咨询：1、我的情况是否适合购买？还是等瘟疫后再看？2、上半年买还是下半年买？3、买新房还是二手？4、市区小三房我160的首付应该买不起？关注龙华、光明、龙岗、沙井吗？这几个区怎么排列，以及分别有哪些有小区可以推荐？十分感谢，期待您的回复。
答：你好，考虑自住更建议在龙华区域内选择。考虑长远的资产升值，建议看宝安。新盘推荐海岸城，二手房可以关注金地上塘道，曼宁花园，特发和平里，万象新天、富通城等次新盘。疫情之后会有短暂的窗口买入期，时刻关注笋盘。光明和龙岗不太适合你
问：老师，您的公众号说来星球看您推荐的楼盘，但是我找不到啊。。。我如果辞职可以股权套现4000左右，刚卖了一套房有500万cash，和夫人两人近期不打算要小孩在坂田嘉御山自主，还有一套兆鑫汇金的公寓。所以想再投资一套1000-2000万的房子，短期之内不会去住，因为夫人在华为上班住城里太远。如果有特别好的投资自主皆宜的也可以考虑。请您指点，谢谢
答：星球内翻翻之前的问答，都有回复，也可以圈内搜索关键词。深圳投资实操逻辑：一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；二、一路向西，大方向大趋势坚决不变；三、1000+的产品，只考虑南山；四、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；五、不仅看多，而且做多；六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。板块选择的先后顺序：第一类还是学位房:更看好今年涨幅不大的二梯队学位房。第二类是热点片区没有涨的楼盘。第三类是碧海、龙胜、红山、前海等片区小户型已经上涨，大户型还没启动的片区；第四类是热点片区上涨后将购买力挤到出到的光明、沙井这些副城的中心区域。2个方案：1.入手2套低价潜力盘，重点关注碧海西乡沙井光明。2.入手1套刚改型标的，刚需和豪宅是2套涨幅逻辑。根据你的房票来选择，自住注重“质”，投资注重“量”。1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等，其中幸福海岸性价比相对高一些，认可单价8万左右的标的。【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园
问：老师您好，新人首问～投资+自住，打算持有5年以上，预算550W以内，请问富通城三期复式小三房、圣拿威两房、绿海名居两房、湾上六座两房，更看好哪一个呢？碧海、西乡片区是否有其他推荐的选择呢？谢谢老师
答：富通城3期的复式，总体会跑输，户型设计很一般，住起来相对比较逼仄，好在还是算有大花园的社区，具体你要看你买入的价格。圣拿威楼龄新、近地铁、大花园，缺点是没赠送、单价高湾上六座的劣势在于户型，其他都不错。绿海名居劣势在于高架太近，地铁太远。这几个楼盘对比富通城>圣拿威>圣拿威=绿海名居
问：你好，手上有100W现金，孩子爸想买商品房.我们在龙华墩背工业区这边有一套小产权（现在自住）.我想卖了小产权再买（可卖150多W），孩子爸不同意.现在因为这个纠结卖还是不卖.家里孩子大的9岁，小的才几个月.月供1.3W左右没问题.现在因我没上班.望赐教！
答：支持卖掉小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。100万在深圳能买到的房子未来升值潜力一般，更何况你们有2个孩子，需要考虑学位问题，预算只能增加。从投资角度看，也建议出手小产权，去有潜力的二线城市买一套低价盘，未来升值潜力也比小产权更大。
问：我在华侨城2017年入手了套新房，刚装修完还没入住，香山里小学学位，我二小孩，大的2021年上小学一年级，小的还不到一岁，现在想把香山美墅的房子卖掉换个小学中学连读的学位房，预算总价1200到1500万左右，看了深高北的金亨利但是积分不够，大的赶不上，看了龙华的金茂府，二小孩都能赶上，据说学位还非常不错，但是金茂府125平的卖完了，剩下155平起步，就是感觉单价有点高（龙华10万），总价有点高，还有房子使用率不高。您觉得我的置换对不对？金茂府能入手吗？有能自住的9年连读的好学位房推荐么？
答：龙华的梯队划分其实很明确1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪2梯队：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟）金茂府是豪宅，产品定位是整个龙华稀缺的大平层，这个楼盘的价格是龙华的天花板了，投资意义不大，但周围别家的楼盘，全靠它来帮衬。同价位的选择性也很多，买这个盘站岗风险很大，既没有山海景观，也没有好的学位，有实力的买家更多会选择香蜜湖或者南山。
问：老师您好，请您指点迷津：我家一套龙岗悦澜山花园89平和京基御景华城39平，预计全卖了资金大概500W。我和我老公30岁，总收入月均5万+，小孩一岁，考虑房子综合教育、投资潜力、二胎三房等。目前考虑如下1碧海区域，800万内有能力购置，考虑玉湖湾或者御龙湾，月供压力相对不太大，其他资金可考虑其他投资，但教育资源一般，配套也还没起来2、宝中区域，最大可接受900+，月供压力较大，资金也全投了，比较激进，也怕自己高位上盘。目前幸福海岸、丽景城、深业新岸线、凯旋城都900万多。这些房源您推荐哪个？3、后海，城市印象、保利城、海印长城900+，跟宝中哪个更推荐。以上选择请老师指点迷津，万分感谢。
答：你好，感谢赞赏！1.碧海是非常推荐的投资板块，入手碧海有个前提，未来5年内你们还需要再入手一套能挂学位的小户型。2.宝中教育是亮点，但是上一轮领涨中，这些盘溢价太多，你关注的这几个盘目前只认可8万的单价，需要花精力淘笋。3.后海板块整体还行，略微跑赢大势。可以重点关注。另外前海南带学位两房也可以关注。倾向方案3
问：十三老师好，本人目前年收入税后50-60W，2-3年后应会增加20-40%，最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉，出手还掉贷款能回650万左右（HK工作，需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万）。目前看中宝能城4房，去HK上班坐高铁方便，小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海，所以想问问十三老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘，预算内只能考虑二期（单证）有1000万-11万左右2.5房，没有一步到位，预算1200W内，绝对不超过1350W（能硬上半岛低层大3房），不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请十三老师不吝指点迷津。
答：你好，西丽不是领涨板块，但宝能城自住很舒服。1000万以上的选筹思路：1.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区）2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注；半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵；3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾
问：十三你好，我从头条慕名而来，望多多指点本人26岁，工作原因有福利房（不发房产证），故在深属首套，手头有100万出头，月供能力1.5万，打算年内投资买房，重点关注学位、升值空间，自住需求不大，新房二手皆可，烦请指点值得关注的楼盘，辛苦，感谢！现在是小户型投资的上车时机吧，怕以后更难上车，或者上不了好车。
答：你好，首付100万买学位房，这是个比较头疼的问题因为：上车≠高收益除非自住，否则我的建议都是谨慎上车。还是给两种思路:关内学位房:比如福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。其次深华园南山区城市主场旭飞花园八卦岭宿舍也可以关注。
问：十三老师，你好，目前住龙华壹城中心（老婆名下，有贷款），龙华清湖一套03年的房子120平（我名下，红本），坪山图书馆旁一套次新120平（我名下，红本）。家里小孩比较多，去年年底萌生了换个环境的想法，手头有子弹250，打算卖掉清湖03年的房子，然后JLH。至少3房，学位第二梯队，地铁500米以内，楼龄2010年后为佳，怎么也得2007后。目前主要在关注后海理想雅园，后海公馆，海境界的3房，标的1400以内的。理想雅园没有小区；后海公馆户型一般且楼龄会不会有点老？海境界有评论说3梯8户档次低；育才，最近15年内，能否保住深圳前25名？请老师帮忙分析分析，以及还有其它哪些楼盘也推荐一下
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