深圳红山雅苑的小产权房 实地踩盘总结

终于送走了深圳的夏天,天气凉快了,我们又在计划户外踩盘了!

01-实地踩盘·现场图

考虑到,是工作日的踩盘活动,一定有很多铁粉朋友,没来得及收听这场直播,深云教育把直播的重点知识,挑一部分送给你。

先说一下昨天的踩盘路线:

缇香名苑

水榭花都

荔园外国语小学东校区附属幼儿园

香蜜湖一号

香蜜湖区(1979)

新天国际名苑

鸿荣源熙园

明德实验学校

深圳市福田区外国语学校

天健天骄北卢

香蜜新村

缇香名苑

接下来,我分三个板块和你同步一下,你买房一定会用到的重点知识

D1

普通住宅盘价值判断

这个话题,从本次踩盘的起点站,缇香雅苑说起,为什么作为零几年的标杆住宅,缇香名苑的价格却相对稳定,没有怎么上涨呢?

作为老深圳,尤其老景田人,缇香名苑是这个片区的标杆楼盘之一,虽然他不属于豪宅,但是在普通住宅范畴,这个盘品质很不错,小区漂亮,附近还有地铁,交通出行很方便。

在深圳这么中心的位置,价格却只有10万~12万/平米,想想距离中心区更远的一些地方

比如宝中、碧海、红山也都是这个价格了,与豪宅区只有一路之隔,缇香名苑为什么涨幅乏力呢?带你看一下这个楼盘。

其实,一个楼盘在建设前,开发商就做好了客群研究工作,这个楼盘定位的是什么人群,建出房子卖给谁,都提前想好了,只是你不知道罢了。

不过,现在深云教你,你通过楼下的底商门店,就能知晓一二,比如,缇香名苑楼下的一排店铺是什么呢?

兰州牛肉面、原味汤粉王、优惠早餐......等

这些店铺出售的,属于日常高频消费的低客单价商品,是满足生存需要的东西;

这一排店铺没有高端酒、高档茶叶、银行以及其他高档消费品店,这就说明,这里面向的就是普通消费人群,这里聚集的也是普通人群。

从另一个角度,任何商业行为都是要盈利的,为什么这个地方开这类店铺,说明,这个地方最适合这种店铺盈利,开其他店铺早关门大吉了

这就进一步说明,这里是普通人的聚集区,虽然距离豪宅区一路之隔,但占不到豪宅的任何便宜,但凡经济实力好点,都会往豪宅区挤。

人群的收入层次,决定这个楼盘就值这个价钱。千万不要误以为附近挨着豪宅区,价格就应该和豪宅看齐,就有上涨空间,实际上没有必然联系。

再比如,去年,紧随着网红盘“润四”脚步开盘的天健天骄北卢,全程打着豪宅的旗号

但实地踩盘发现,从根上就没有豪宅基因!顶多是品质好点的楼盘,这里就暂时称为豪刚吧。

楼间距比普通小区房还密集,附近站着两个加油站,楼下架空区域还有一个公交车的始发站,附近还都是老爷辈的旧房子,这种房子你能说他是豪宅吗?

你说是,恐怕几百米外的水榭花都,都不会答应。

但是,当时很多买房人,可能根本就没考虑这些因素,想着水榭花都都20万+了,这房子13、14万的价格还便宜了呢,这就是典型的价值判断有问题。

你一定要注意,不能凭借楼盘的外观和户型面积,去判断是不是豪宅!

真豪宅才是豪宅,豪刚就是伪豪宅,天健天骄北卢这种想冒充豪宅,装是装不像的!

上面通过两个楼盘,一旧一新,把普通楼盘的判断标准同步给你。

D2

豪宅楼盘价值判断

好的资源到底集中在哪些地方?答案是豪宅区!

这一站,我们来到水榭花都、香蜜湖一号、熙园这三个豪宅区,作为香蜜湖片区标杆豪宅,带你品味一下豪宅的价值。

说到价值,先说豪宅怎么看?你要看豪宅区周边,深圳给它配置了哪些资源。

什么是资源呢?是公共配套和稀缺配套。

公共配套包括公园、学校、医院、商场、地铁、公交车站,稀缺配套就是产业资源,这是一个城市或者片区最核心的资源

比如福田的金融产业,距离香蜜湖豪宅区很近,是独一无二的资源配置。

先看水榭花都这个豪宅,建筑品质、楼间距自然不用说,本身还是板楼,这在深圳实属稀缺!楼盘周边绿地多,环境超级好。

同样的思路,我们去看看楼下附近的店铺,一排店铺,竟然有三家银行,还办理对公业务,这说明居住在这个小区的人群有这个需求,什么人会有对公业务需求?

企业高管、老板是有的。银行选址是很有讲究的,能选在豪宅区以及开展这些业务,侧面说明,这里的人群经济实力很强。此外,还可以发现,豪宅区楼下的店铺偏于高消费得多。

踩盘过程的一个小插曲,有必要说一下,水榭花都的安保人员一直阻止我在附近直播。

这也是踩盘的一个小细节,如果有安保阻止,证明这边的物业管理非常严格。

在小区门口观察,发现小区保安站姿端正,小区进出的车辆,高档车很多,小区标识标牌非常干净,从这些细节就能体现出小区的高贵。

随后来到了香蜜湖一号、熙园,发现豪宅的公共配套非常齐全,学校也是顶级名校。

总结一下,在这三个豪宅区,你会发现,平时在其他区域,配套个公园、学校、医院、商场、地铁等就能当成利好,但在豪宅区,这仅仅是标配,你猜为什么?

因为豪宅人群,代表一个城市的顶级人群,对城市最重要,顶级人群享受顶级配套,这是配套服务的天花板。

那么,什么样的群体适合买这里呢?干金融的、当老板的、想给后代好的圈层、看中学习成绩的群体,都可以买这里。

给大家普及一个价值判断理念,在豪宅区,不要纠结有没有地铁这个配套,因为地铁对豪宅的价值影响不大。

有一句话说得挺应景的,豪宅区的业主坐地铁,叫体验生活;非豪宅区的业主坐地铁,叫生活所迫,这你就知道豪宅区地铁的作用了。

豪宅适合什么时候持有?适合持有多长时间?超过20年的豪宅能买吗?

可以明确告诉你,豪宅终身持有都可以。豪宅品质高,地段好,深圳的豪宅足够稀缺,一直都会有价值。

D3

旧改拆迁楼盘的价值

走过豪宅区,来到景田的香蜜新村,一大片上个世纪80年代建的老房子,市场单价在10万+每平米,马路对面的豪宅水榭花都、香蜜湖一号单价都是20万+,香蜜新村这里的旧改拆迁可以博一下吗?

可以明告诉你,博拆迁,这是典型的赌徒心态,香蜜新村这些旧房子都10万+的单价了,开发商拆除重建新楼,售卖价至少20万+才可能不赔本

而这个价格已经达到了附近豪宅价格,价格都达到天花板了,这种项目怎么做?太难了!

这种情况拆迁推进速度会非常慢。万一碰上木头龙旧改这种情况,10多年都没完成拆迁,博旧改拆迁就踩大坑了。

旧改拆迁项目,正常的流程,从立项到拆迁办入住现场,到拆旧楼再到建新楼交房,周期至少十年以上,长一点的二十年以上都有,这个过程充满了变数。

如果你有闲钱,闲钱没了对你的生活也没影响,可以去玩一把,否则别碰。刚需一定不能去押宝旧改拆迁,刚需就这点家底,伤不起。

刚需群体要特别注意,市场上诱惑你的消息满天飞,你要学会判断。

最后的话

今天要分享的这几点,到这就结束了,想要买到好房子是个技术活。想要买对房子,唯一的办法就是提升自己的专业能力,系统学习房产知识。

所以,如果你暂时还不能处理好纷繁复杂的房产信息,甚至还没有基本的房产判断逻辑,或者遇到房产难题,没有专业靠谱的人咨询,那么,加入一个优质的房产圈子就太重要了!

房产买卖方法,谁会不如自己会,只有自己会,房子才能买得对!

平常,因为我忙于上课、写内容,更多细致的内容,只能在内部直播间对学员分享,这里也只是做简单总结。

深圳红山雅苑的小产权房 实地踩盘总结

本文地址:http://www.xcqxcq.com/fengshui/128784.html

联系电话
微信咨询
手机版
返回顶部