小产权房网两人婚后在深圳市福田区购买了两套房产，一套在张女士名下。
另一套在陈先生和张女士名下，两人各占50%的份额。
两人就此在深圳安居乐业，谁知平静的生活在2018年12月发生了巨大改变。
2018年12月8日，陈先生与其他两名生意合伙人、G公司共同签订《股份回购协议》，约定陈先生等三人回购G公司持有的B公司股份，应向G公司支付股份回购款9163611.11元。自2018年12月20日开始分期支付。
巧合的是，在陈先生签订《股份回购协议》当月，2018年12月28日，陈先生和张女士着手办理离婚。
两人商量后，决定将两套房产均归张女士，陈先生持有的B公司1430万股归陈先生。夫妻共同债务由陈先生一人负担。
二人当日便签订离婚协议，并且办理了离婚证。
陈先生等人欠下巨额债务后，却违约拒不付款，经法院审理，最终判决陈先生等三人应向G公司支付股权回购款为8163611.11元和利息。
但陈先生等三人仍然一直拒不付款，G公司只好申请法院强制执行陈先生等三人名下的财产。
仍然在陈先生名下的50%房产份额，因此被法院查封了。
张女士得知房产被查封后，急忙拿着离婚协议找法院，提出异议。
张女士称，被查封的50%房产份额，虽然还没过户到她名下，但根据离婚协议约定，房屋100%产权已属于她个人财产，法院应当立即解除查封。
法院审查后，裁定驳回了张女士的执行异议。
张女士非常不服。要知道，深圳福田的房子，动辄上千万一套。法院一个裁定查封，实际把她的50%份额，也就是价值几百万的资产也限制了。
她随即以G公司为被告、陈先生为第三人提起了执行异议之诉。
（案例来源：深圳市中级人民法院）
张女士诉讼请求：
1、确认张女士对位于福田某大厦的房产享有100%的产权；
2、立即停止执行，并解除对上述房产的查封等财产保全措施。
张女士的事实与理由主要有：
1、物权变动并非以登记为唯一绝对的要件，登记也并非不动产物权变动的生效要件。虽然陈先生的50%份额尚未过户给我，但离婚协议已经约定归我所有。
2、我依据离婚协议，享有得的是对变更涉案房产所有权人的请求权，效力优先于G公司对陈先生享有的一般金融债权。
3、G公司与陈先生之间的债务纠纷，与我无关。我无需承担任何责任。
4、陈先生名下的银行存款、股份等财产价值远高于我分得的两套房产。不应也无需执行属于我个人的财产。
一审法院审理后认为：
其一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十五条，应按照不动产登记簿判断案外人是否权利人。
涉案房产的50%所有权登记在陈某名下，陈某不主动履行生效判决的情况下，法院对陈某名下的房产份额采取强制执行措施并无不当。
其二、虽然离婚协议约定涉案房产100%产权归张某所有，但并未将陈某名下的50%份额变更登记到张某名下。根据《物权法》第九条、第十四条，不动产变更以登记为生效要件，合同约定不动产转移但未变更登记的，合同有效，物权转移未生效。因此，陈某对涉案房产仍享有50%份额产权。
其三、在物权未变动的情况下，虽然离婚协议的签订时间和备案时间早于涉案房产的查封时间，但陈某、张某均未举证离婚后张某已100%实际占有涉案房产。据查询，陈某在另案和本案中的法律文书签收地址仍为涉案房产。
其四、张某未及时办理过户存在过错。张某解释称由于房屋存在抵押登记，未还完贷款，故无法按离婚协议约定的时间办理变更登记。但抵押登记的事由在签订离婚协议时已存在，双方仍约定一个月内办理产权变更，张某应当预见不及时过户所产生的法律风险，但未采取相应措施，其本身存在过错。
其五、离婚协议签订的时间晚于《股份回购协议》签订时间，同样是合同债权，张某享有的后成立的债权不能对抗G公司享有的先成立的债权。
其六、无证据证明陈某名下有其他财产可供足额执行，张某拥有的50%产权只能视为其普通债权财产，由债权人按法定程序受偿。
因此，张女士主张的离婚协议50%产权的权利不足以对抗G公司基于生效判决确定的对陈先生名下房产的强制执行措施，张女士提出的停止执行并解除财产保全措施的诉讼请求一审法院不予支持。
张女士收到一审判决，心里更加不服气。但她很快冷静下来，琢磨着法院这样判，主要原因很可能是法院对前夫陈先生的实际财产情况不明。
如果能拿出证据，证明前夫还有其他价值比较大的财产可供执行，法院就不会按着她的房产不放。
于是，她提起上诉。并挖空心思搜集相关证据，找到了B公司的《增资协议》、信用信息公示报告、持股工商登记信息、新闻报道等等，证明前夫陈先生离婚时股份价值近亿元，且B公司仍有大量资产和债权。
但二审法院没有采纳她的证据和意见，认为张女士的异议不能排除执行，原因是：
1、张女士虽然依据离婚协议取得涉案房产的所有权，但并未办理转移登记。G公司和陈先生签订《股份回购协议》的时间、债权形成时间，均早于离婚协议签订时间。
2、张女士未提供证据证明离婚后实际占有房产，陈先生的案件法律文书送达地址仍为涉案房产，无法证明涉案房产的分割是基于真实的离婚财产分配。
3、张女士的主张实质是要求陈先生配合办理转移登记手续，属于债权，在无证据证明其已单方占有房产的情况下，不高于其他债权。
因此，二审法院驳回了张女士的上诉，维持原审判决。
【律师看法】
现实中，既存在通过离婚恶意转移财产、逃避债务的情况，也有基于真实事由离婚而分割财产、但一方分得的财产因另一方债务牵连被强制执行的情况。
如何保障真正合法权利人的权益，在法律无明确具体的审查标准下，各地法院判决存在不同的裁判路径和结果。
本案的积极意义在于，两级法院的审查意见基本一致，明确了此类执行异议案件的司法审查标准。
一、离婚分割但未过户，被查封房产的真正权利人是谁？判决给出了明确答案。
虽然法律不否认离婚协议、离婚协议中关于财产分割安排款项的效力，但司法实践中，判断房产产权的权利人，首先依据的是不动产权属登记信息。
1、《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
从以上规定可看出，张女士和陈先生签订的离婚协议，自协议成立起生效，即使没有办理房产变更登记，离婚协议也是有效的。
但是，协议有效，不等于物权变动生效。也就是说，张女士必须把该房产过户登记在自己名下，才真正转移了房产的权属。
否则，在变更登记前，产权证书上的权利人仍然是陈先生。法律上，陈先生仍然是该房产的权利人。
法院据此查封陈先生名下的房产份额，符合法律规定。
二、依据离婚协议，排除执行的条件有哪些？两级法院均对此进行了充分论述。
虽然陈先生仍然是房产权利人，但因张女士持有有效的离婚协议，依法也是有可能排除执行的。
广东省高级人民法院《关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第20条规定，如同时符合以下条件，可以排除执行：
1.离婚协议在房屋被人民法院查封前签订并已在相关部门备案；
2.案外人在离婚协议签订后已经实际占有涉案房屋；
3.案外人对房屋未办理过户不存在过错。
对于上述第1点，本案张女士已符合。但是第2、第3点，根据法院查明的情况，张女士并不符合。
如一审、二审判决载明，陈先生离婚后的法律文书送达地址仍为涉案房产，视为陈先生仍然在涉案房产居住，即张女士离婚后实际并未单独占有涉案房产。
且张女士主张因涉案房产存在抵押贷款未还清，因此暂时无法过户，该说法和离婚协议中一个月内过户的约定相互矛盾，张女士对房屋未过户显然是存在过错。
因此，张女士在二审阶段未围绕这三个条件进行举证、说明，反而提交陈先生的股份价值信息等，以证明陈先生还有其他大额财产可供执行，显然不是明智之举，无法获得法院支持。
三、值得注意的是，二审判决将排除执行的门槛进一步提高。
从二审法院判决可以看出，对于上述广东省高级人民法院的解答意见第20条第1点，二审法院倾向的观点是：离婚协议的签订时间、备案时间应早于执行案件债权合同签订时间或该债权形成时间，而不仅仅是早于房屋被查封时间。
这一点不难理解，主要目的是进一步侧重防止债务人通过离婚转移财产，逃避债务。
陈先生在2018年12月8日签订《股份回购协议》。在欠下巨额债务的情况下，当月即与张女士办理离婚，将两套夫妻共同房产均给了张女士。
虽然是在房屋查封前就签订离婚协议，办理离婚，但这仍然容易让人怀疑是否存在不正当目的的离婚。
当然，不能以此认为凡是欠债后离婚分割财产的，都不能排除执行，仍需要综合房屋占有情况、案外人对未过户有无过错等情况判断。
四、本案最大限度保障各方当事人的合法权益，彰显了公平公正，获得良好的社会效果。
G公司享有对陈先生等人的合法债权，高达800余万元，并且此债权形成时间早于张女士离婚分割财产的时间。法院依法查封涉案房产，依法判决驳回排除执行，有利于增强商业交易主体的信心，促进市场经济的稳定发展。
因离婚协议中的另一套房产登记在张女士名下，且离婚协议约定归张女士所有。涉案房产继续被查封、执行，不会导致张女士陷入无房居住的窘境。
且事后张女士也有权向陈先生主张不配合办理房产变更登记的违约责任。
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