小产权房网年底这几个月，以住建局公布的数据看，深圳各区还有63个新盘入市，其中有48个是住宅项目。
总量很大，但各个区的供应数量参差不齐，其中供应最多的是四个区：南山、坪山、光明和宝安。
这三个区中除了坪山相对缺乏吸引力之外，其他三个区都是打新的热门，受关注度极高。
南山是深圳的核心片区之一，价值毋庸置疑，基本上只要是南山的新盘，大家都是闭着眼睛就去抢。
而宝安和光明和南山有所不同，两个区多数新盘的价格属于刚需比较能接受的价格区间，新盘数量多、热度也高，因此，不少人觉得在宝安和光明打新不用挑，但其实这两个区的新盘，有些是真热，有些则是蹭热度。
这两个区的新盘有很明显的分化。
今年光明目前为止的日光盘已经达到了6个，“日光率”极高，
这些光明的新盘有多火，看看下半年光明新盘的销售状况就知道了：
金融街华发融御花园一期、二期项目日光。
电建洺悦府开盘，10分钟，所有房源售罄
华润玺云著，1800人抢988套房
中海寰宇时代，3696人抢1232套房
民轩揽翠台，推出249套住宅，日光
几乎是出一个新盘就能秒光，这样的热度令人咋舌。
但与此同时，今年推出的另一个光明新盘乐府花园则明显和光明的火热格格不入，上半年开盘选房当天推售1036套住宅，但去化仅有百套左右，后来还因为品质问题被吐槽像单身公寓。
宝安的新盘分化就更为明显了。像地处沙井的嘉富新禧一期，开盘当天即售罄。
而新安片区的招商臻府则遭遇滑铁卢，开盘后去化不足五成。另一个在西乡航城片区的新盘佳兆业樾伴山，虽然5.5万/㎡的价格并不算高，但开盘后卖的并不算好，开盘当天去化不足两成，一直到现在依然还在出售中。
新房限价之下，为什么有些盘的销售中心能够门庭若市，有些盘则是冷冷清清?
主要决定的因素还是板块的价值。
因此，在光明和宝安打新，一定要搞明白这个决定性因素，才能选到最优质的楼盘。
那么两个区打新应该怎么挑板块？
先谈谈宝安。
宝安在最后几个月推出的新盘最多，而这些新盘主要集中在四个板块：西乡、沙井、松岗、尖岗山
这其中沙井的新盘最多，而松岗和西乡的新盘较少。
深圳的发展方向是一路向西，西部最为让投资客和刚需趋之若鹜的是发展潜力，而发展潜力源于宝安的概念和规划。因此我认为在宝安选新盘，最大的考量因素应是概念和规划。
这三个板块中，最让人产生想象的是沙井。沙井就处于空港新城的位置，最值得关注的是，最新出炉的《宝安区重大事项项目“十四五”规划（征求意见稿）》，把空港新城未来定位为西部城市中心区，在概念上沙井最有看点。
西乡靠近宝安中心，从地段上看不输于沙井，而且在配套上，相比沙井也更成熟，但西乡推出的新盘仅有一个，就是领航城三期，这个新盘主推52平的一房小户型，从产品类型上看局限比较大。
松岗板块唯一的优势是有11号线，但相比之下，离宝安的中心区太远，地理位置上看比较偏。而且大空港规划的红利能够分给到松岗的不多。
尖岗山虽然是豪宅区，但从位置上看，这个地段远离地铁线，周边的二手房均价在8-10万之间，价格上偏高，对于大多数刚需来说，价格不低+远离地铁线，意味着基本上可以排除出选择范围。
因此，如果给宝安打新的板块选择排一个序，我的投资选择会是：沙井、尖岗山、西乡、松岗。
具体来看沙井的新盘。年底前沙井将会有6个新盘推出，
分别是：万丰海岸城、嘉富宝禧、嘉富新禧二期、星河荣御三期、清平华府、巨基四季名苑
嘉富宝禧和嘉富新禧二期：
这两个盘其实都属于嘉富新禧项目,项目分为南北两区,北区嘉富宝禧,南区为嘉富新禧花园,备案价在4.7-5.6万/平，位置处于沙井地铁站和后亭地铁站之间。周边配套尚在建设当中,未来周边会有大型商业深圳太隆城、新桥街道足球体育文化中心、市民广场、文化艺术中心等各种生活.配套。
清平华府和巨基四季名苑：
这两个盘和嘉富新禧、嘉富宝禧距离很近，配套共享,尤其是商业都会依靠太隆城。距离11号线的距离在800-1000米左右,两个盘整体价格都会和嘉富新禧一致。
这两个新盘的面积跨度比较大,选择相对较多,巨基四季名苑有78-141㎡面积段的2-4房,清平华府则是70-130㎡的2-4房.。
沙井万丰海岸城：
楼盘均价还没有正式公布，吹风价在5.5万/㎡左右。最关键的是，周边的二手盘博林君瑞已经到了74808元/㎡，价格倒挂非常明显。交通方面，万丰海岸城距离11号线的马安山地铁站直线距离在700米左右。
此外万丰海岸城还是深圳外国语学校分校的学区,这是海岸城这个新盘能够吸引热度的最大因素.
而这次海岸城推出的只有272套房源，竞争必然十分激烈
说完宝安，再来看看光明。
光明在选筹上最主要是两个因素，一个是概念规划，另一个则是新开通的地铁6号线。
光明最热的概念就是光明凤凰城，金融街、中海寰宇时代、电建洺悦府这几个日光盘都在凤凰城板块。而且这个板块的发展在光明是比较成熟的。公园、商业、体育场馆等生活配套都已经落地。
而除了凤凰城之外，光明中心区也是比较值得关注的板块。
光明中心区和凤凰城相比，配套多数还未落地，在后期规划中光明中心区是被规划为汇集商业、工业办公、居住三个层面的综合核心地段。未来的规划和发展值得期待，而且后续光明的新盘主要会集中的版块就是在光明中心区。
另外一个板块公明，是光明的老城区，新盘不多，也没有规划概念支撑，在选筹顺位上在最后。
因此在板块选择顺序是这样的：光明中心区=光明凤凰城>公明
除了板块，光明很重要的一个选房标准就是地铁6号线。因为是唯一一条已开通的地铁线，所以弥足珍贵。在光明中心区和凤凰城内，具体看新盘的优劣，就得看这些新盘是否靠近地铁6号线。
具体来看，年底前光明中心区和凤凰城有3个新盘将会入市.
金地峰境瑞府:
位处光明中心区,单价在5.14万左右，项目离最近的6号线光明大街站900米左右,可售房源有629套，
这个盘周边配套上较为突出的是项目位于深圳实验光明部学区，周边还有光明中心幼儿园、省一级的东周小学。在教育资源配套上有一定优势.
佳兆业云峰汇:
均价预估在5.1万左右，离6号线的光明大街地铁站约400米的距离，和其他两个新盘比较,突出的优势也在于这个项目是地铁物业,离地铁站很近.
宏发万悦山:
位于光明凤凰城,是年底凤凰城最后一个会推出的新盘.项目在光明大街站和凤凰城站之间。离6号线有800-1000米,地处凤凰城,配套相比光明中心区的两个盘更加成熟.
对于宝安和光明的新盘,选对好板块很重要。一定要慎选新盘，不然毁掉的是你宝贵的购房名额。
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