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杨某玉诉梁某盛房屋买卖纠纷案评析

作者：赣州市中级人民法院郑小兵发布时间：2017-04-2017:24:26打印字号：大|中|小

关键词

民事小产权房买卖效力

裁判要点

对于“小产权房”买卖合同效力的认定，宜区别不同情形处理，不宜一概认定无效或有效：1、对城乡规划区范围内的房屋买卖合同，若规划管理部门已认定为违章建筑，应认定买卖合同无效。2、若未取得规划管理部门的同意，也未认定违章建筑，在法庭辩论终结前，能够补办规划审批的，可认定合同有效。3、既未取得规划管理部门的审批手续，也未取得土地管理部门颁发的土地使用权证，但未被认定为违章建筑，且有证据证明房屋的建设与规划不相冲突，对于房屋买卖合同的效力可不作直接认定，以当事人主张合同无效的证据不足为由予以驳回，待土地使用权证颁发以后再行处理，以维持房屋的居住及使用现状。4、对位于城乡规划区范围内，办理了《集体建设用地使用权证》的房屋买卖合同效力亦可不作直接认定，以原告主张合同无效违反诚实信用原则为由予以驳回，待法律及政策明确以后再行认定。5、对位于城乡规划区之外的偏远农村房屋买卖，出卖给城镇户口的人，该合同无效。

相关法条

《物权法》第十五条

《土地管理法》第六十二条、第六十三条

基本案情

争议房屋位于崇义县横水镇（崇义县城所在镇）解放路54号，该房所占土地原属集体土地。杨某玉从其母亲张继莲处继承该房屋后，于1990年5月18日办理了房屋所有权证，产权证号为崇城字第388号，房屋为两层土木结构房屋，总面积为272.53平方米，房屋所有权人为杨某玉，性质为私产。杨某玉因外出云南做生意，向其哥哥杨顺福、吴长生等人借款30000元。后在云南的杨某玉因无法偿还上述借款，于是口头委托其哥哥杨顺福转让本案争议房屋。2004年元月29日，杨顺福以30000元的价格出售给梁某盛，并签订《房地产转让合同书》，该合同书中约定“……一、甲方（杨某玉）转让给乙方（梁某盛）的房地产，乙方应付给甲方转让金叁万元整，付款时间为2004年元月29日。……四、如果乙方在未办理该房地产转移证照手续期间，甲方现有的该房地产证书和有关合同协议交给乙方保管，以后被转让的房地产所产生（甲方应予协助）的权益归乙方受偿，同时不影响乙方对该房地产的使用权和处分权。双方永久对此没有争议。……”所售房款由梁某盛的岳父曾宗烈于2004年元月29日支付给了杨顺福，而杨顺福用上述房款抵偿了杨某玉所欠自己及他人的借款30000元。2004年6月，杨某玉从云南回到崇义。随着经济发展和城市扩建，本案所争议的房屋因位于崇义县城中心，房地产价格上涨。杨某玉多次向曾宗烈主张收回本案争议房屋均未果，遂通过履行房产证遗失登报等手续，于2011年8月9日办理了崇城（3）字第9181号房产证，房屋所有权人为杨某玉、罗振来共有。原告杨某玉诉请确认双方所订立的“房地产转让合同”无效，返还各自的财产。

裁判结果

江西省崇义县人民法院做出(2015)崇民二初字第261号民事判决，驳回了原告杨某玉的诉讼请求。宣判后，杨某玉提出上诉。江西省赣州市中级人民法院经该院审判委员会讨论，于2016年6月17日判决驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为：对于诉争合同，尽管杨某玉本人没有在该合同中签名，但是，第一，该合同中“杨某玉”的签名为杨某玉的哥哥杨顺福代签，且加盖了杨某玉存放在杨顺福处的私章。第二，梁某盛主张杨某玉2004年6月回崇义县以后，在一起去办证时，杨某玉在申请表、送审表等三份表格中均签名并签注了“同意转让”。杨某玉在二审中仅承认在申请表中其亲自签了“杨某玉”的名字。即使如杨某玉所言，其仅在一份申请表中签了名，由于该申请表是转让诉争房屋及土地的申请表，也应认定为杨某玉同意转让该房屋。综上，杨顺福代杨某玉签订诉争合同，既在当时获得了杨某玉的委托，又在事后获得了杨某玉的追认。故杨某玉应当受该诉争合同的约束。

关于杨某玉上诉称该房屋所占土地为集体土地，诉争合同无效的问题。法院认为，本案中的房屋所占土地虽属集体所有，但已属于城镇规划区，不属于农村规划区，且由张继莲于1979年办理了崇义县集体（社员个人）占用土地申请审批，之后由杨某玉继承而得，其与农村集体经济组织的农民宅基地应有所区别。而且，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，梁某盛能否办理过户，不是影响本案合同效力的因素。杨某玉主张诉争合同无效，没有法律规定这一层面上的明确依据。另外，杨某玉主张双方当时口头约定，如果办不了过户，梁某盛就将房屋退给杨某玉。这一主张，梁某盛不予认可。且从诉争合同内容来看，双方并没有约定“房屋不能过户”为合同解除的条件。杨某玉在诉争房屋出卖十多年以后，在房地产市场价格上涨的情况下，要求收回已经出售多年的房屋，违反诚实信用原则。故生效二审判决维持了一审判决。

案例注解

本案中，杨某玉是否应受其哥哥杨顺福代签合同的约束，生效判决已经阐明，这个问题没有多少值得究竟的地方。本案的亮点在于针对大量位于城市规划区内的“小产权房”买卖问题，从“小产权房”问题的严竣情势以及司法处理的高难度出发，鉴于相关法律规定不明确，土地管理部门的管理滞后，相关政策正在试点探索等因素，提出了一个新思路，即从《物权法》第十五条规定的合同效力区分于物权变动效力出发，将“小产权房”买卖能否过户的问题从合同效力认定因素中剥离开来，认为“小产权房”无法过户不影响合同效力，并以法律上对“小产权房”买卖的合同效力没有明确规定，原告诉请违反诚实信用原则为由予以驳回，尽量避免对诉争合同效力作出直接明确的认定，维持“小产权房”买卖的现状，将这一历史用地遗留问题交由时间、相关政策及法律的明确和完善来消化。

笔者疏理了一下全国各地针对“小产权房”买卖案件的处理模式，各地的判例不统一，处理结果多种多样，主要有两种模式，一种是认为合同无效，相互返还财产并对买房人的损失按缔约过失由卖房人承担，至于买房人损失的确定则存在多种确定方法。一种是认为合同不违反法律禁止性规定，在确认合同有效的基础上，驳回原告主张的合同无效之诉。笔者所在的法院也审理过多起此类纠纷，前期有的判无效，也有的判有效。随着对此类案件的审理，对“小产权房”买卖也有了进一步的认识。除了本案进入审判委员会讨论之外，先前也有涉及相同问题的案件进入审判委员会讨论，大多数委员均同意本案的处理模式，说明相对而言，此种模式具有优越性，在笔者所在的法院辖区，具有相当的支持度。