南京二室小产权房房价 是“馅饼”还是“陷阱”

中骏六号街区的开盘现场，挤爆了，似乎又回到了当年的禄口，但火热的一切根源在于价格，一套房子只要15万。

上周末，禄口的中骏六号街区公寓开盘，在市场上狠刷了一波存在感，现场人头攒动。有不少人称，15万一套还要啥自行车！

15万就能在南京安家，确实相当有吸引力，但是项目背后的问题不少。

中骏六号街区前身是2005年出让的NO.2005G103地块，当年由南京冠宇建材实业发展有限公司竞得。这块地属于江宁开发区下面的空港工业园，在陆续投资建设了18栋大楼外，由于股权调整、项目定位等原因被搁置了十多年，成为烂尾楼。

2016年11月，中骏置业收购这块地。2017年5月，江宁区规划局发布关于“南京冠宇商业开发项目”规划设计方案批前公示，随后中骏置业开发中骏六号街区，这块地迎来“新生”。

但项目的土地性质和产权年限一直都没有变更，领的是商业销许，卖的却是公寓，此前还被曝出涉嫌捂盘等违规操作。

项目产权年限只有40年，到2048年还剩25年，几乎砍半。

中骏六号街区位于江宁禄口，距离地铁S1号线翔宇路北站、翔宇路南站都有一定的距离，出行并不方便。

如果买来自己住，看似是划算的，因为在南京整租一套2室1厅，一个月最少也要2000元，一年就是24000元，而15万的房子却能住25年。

但别忘了，公寓的商用水电是一笔高昂的支出，这也是40年产权公寓在市场上并不热门的原因之一。

另外，项目的土地性质仍然是商业，谁也不能保证买了公寓之后会出现什么问题。

众所周知，选择在禄口买房的都是刚中刚，但随着薪资的增长，年轻人会慢慢往中心地带迁移，房子也需要卖出去，此时出售成了问题。一方面，40年产权的公寓交易需要缴纳高昂的税费；另一方面，几年后或者是十几年后，25年的产权进一步缩水，成了时代的“淘汰品”，基本不在买房人的考虑范围内。

有人说，16万一套可以买来收租。要知道，就算在南京核心地段的公寓，回报率也并不稳定。更何况，项目周边并无地铁、大型商业以及高端产业来聚集人流，能不能租出去就是个问题。

禄口+公寓+产权缩水只剩25年+商业的土地性质，这简直就是叠满了debuff的项目。

回想当初禄口的风光时刻，开盘场面能称得上一句万人空巷。

2016年开始，禄口的新房均价还停留在1.2万/㎡左右，而二手房均价却爬至1.6万/㎡以上，低总价+高倒挂，投资风险小，回报率高，实在是太适合投资了。

2017年底，江宁禄口朗诗青春街区加推251套房源，毛坯均价1.2万/㎡，共吸引2627组买房人报名，当天全部卖光。

彼时的二手房价格在市场行情以及投资客的推波助澜下，涨至1.8万/㎡，买到就是赚到。

这样的热度维持到了2019年1月，翠屏城收官的712套毛坯房源，均价1.2万/㎡，吸引了8180组买房人报名，中签率低至8.7％。

当年项目的二手房成交价在1.6万/㎡左右，倒挂约4000元/㎡，712套房源当天全部卖光，相当火爆。

然而到了2020年，恒大、中海等多盘扎堆入市，禄口的新房、二手房供应量居高不下，投资客仓皇而逃，成交价成了牺牲品。

2021-2022年，禄口犹如堕入冰窖般，昔日的倒挂盘跌回开盘价，甚至跌破1万/㎡。

如今禄口的新房市场，与去年相比没有太大的变化，去化艰难，回暖的这股风并没有吹到远郊板块。

像翠屏城、朗诗青春街区、招商依云郡这类房子的成交价，在很长一段时间内，都不会抬头了。

毕竟在当下的楼市中，仍有一些优质地段的住宅产品还在苦苦挣扎着。

说起公寓，大家对其都有着极大的抗性，从房价中就可窥见一二。

升龙汇金中心：小区2022年以来的成交价在1.4-1.8万/㎡，2020年的成交单价在2.1-2.3万/㎡左右，2年房价下滑约6000元/㎡。

万科九都荟：小区2022年以来的成交价在1.4-1.5万/㎡左右，而2021年的成交价在1.6-1.9万/㎡左右，如今的价格已经远低于当年的售价，业主血亏。

公寓的房价连年下滑，业主几乎都是亏本卖房。不过在二手市场上，其因价格低成为不少年轻人过渡的产品，价格一旦过高，就没人买单了。

这也是为什么中骏六号街区开盘现场人多的原因，价格够低。

但伴随着低价的是，40年产权的公寓无法避免的弊端：不能落户、无学区、得房率低，水电费高、交易税费较高、居住人群混乱等等。

抛开产品，南京并不是一个适合“滋养”公寓产品的城市。

1、开发商水平不一，市场存量较高，同类产品过剩。

2、南京不少区域尚未形成商业聚集、产业聚集，根本没有客群消耗大量的公寓产品。

3、大多数公寓存在精装和毛坯同时销售的情况，后期散装和托管混乱，管理并不容易。

所以即便选择公寓，也要综合各方面来考虑：

1、位于主城的地铁上盖公寓，更能聚集人流量。

2、必须拥有商管公司统一运营的大型自持商业。

3、尽量处于CBD核心地段，周边有较为庞大的办公楼或酒店，拉动租金的涨幅。

无论是选择哪种公寓，想必业主都做好了长期持有的准备，如果抱着投资的心理，那就一定要依靠稳定的租金获得收益。

稳定的租金除了受市场大环境的影响，更依靠产品力，不仅要小而精，更要占据城市的优势地段，拥有一站式的生活配套。

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