深圳400平方小产权房(深圳在售住宅量逼近八年高位；共有产权房拟封闭流转)-小产权房网

新房市场

新房供应分析

1月，深圳新增住宅供应1,807套/20.64万㎡，套数环比下降8.2%。

新增预售包括里城玺樾山花园（663套）、万丰海岸城瀚府（566套）、中洲滨海华府二期（415套）、润晖府（163套）等4个住宅项目。

根据《深圳市2023年一季度商品房房源信息情况》，一季度计划入市项目共有23个，预计供应房源面积约112.52万㎡，共10,915套。其中，住宅新盘共有16个（含深汕合作区），总建面79.32万㎡，7,802套。

新房成交分析

2022年，受疫情反复的持续影响，叠加宏观经济深层次调整所带来的阶段性经济下行阵痛，房地产行业不能独善其身，持续低迷的市场氛围萦绕着深圳楼市每一个环节。

本月市场延续低迷态势，新建商品住宅均价为57,827元/㎡，环比下跌10.23%。

网签量1,628套/16.1万㎡，套数环比下降42.88%。春节市场为小量数据，成交波动较大，参考意义不大。

龙岗区龙城万科金域学府以成交84套/7,460㎡、3.4亿元（均价45,835元/㎡）的辉煌数据，喜提本月成交套数销冠。

南山区前海颐城瑧湾悦家园里以成交34套/4,140㎡、4.3亿元（均价104,485元/㎡）问鼎成交金额冠军。

其他较活跃楼盘包括卓越和奕府（69套、均价62,764元/㎡）、华润置地·半山润府（59套、均价10,504元/㎡）、万科·未来之光（54套、均价85,125元/㎡）等。

1月，从各区域的成交来看，主要成交来自关外，成交面积合计占比为89%，其中宝安区成交领先，成交面积在全市的占比达到21％；关内成交面积合计占比11%，其中罗湖区为主力成交区域，成交面积在全市的占比为4%。

纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，80～100㎡产品是成交主力面积段，成交套数占比为51%。

300～450万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的30%；80～100㎡面积段在此总价段中占比71%；此总价段主力成交项目为龙岗区的万科金域学府。

在所有面积段和总价段的产品中，80～100㎡且300～450万的成交套数最多，占全市总成交套数的22%。

龙岗区成交366套，雄霸成交第一大区宝座，主力成交项目为万科金域学府、融湖盛景花园、桑泰龙樾、中海寰宇珑宸花园等。

宝安区成交332套，光明区成交274套，龙华区成交272套，分列第二至第四位。

新房可售及去化

截至1月底，新建商品住宅可售数量40,132套/404.45万㎡，可售套数上升0.2%，库存处于近八年高位。

新建住宅库存去化周期指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近十二个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

按照过去12个月的平均成交套数推算，当前深圳新建住宅库存去化周期为14.8个月，总体呈趋势性上升形态。

深圳人才房成为影响市场预期的新变量，市场上买得起普通商品房的刚需，也纷纷转向6折人才房。随着第一批可售人才住房4,422套进入选房阶段，第二批又有2个可售型人才房项目获批，分别是位于龙岗的星河珑府（992套），以及位于盐田的安居云畔（83套），共1,075套房源。目前集中供应居住用地楼盘开始投放市场，大量限价新房涌现，深圳住宅严重失衡的供求关系慢慢扭转。

存量住宅市场

近期堪称深圳楼市的“冰河时代”，存量住宅价格连续15个月阴跌，市场继续降温。

具指标意义的世联EVS存量住宅均价为59,681元/㎡，环比下跌0.44%。同比下跌3.09%，市场信心缺失，观望情绪浓厚，处于有价无市的状态。

受春节假期及经济环境的影响，楼市活跃度大幅降低。网签1,391套/13.2万㎡，套数环比下降32.77%。

从近期月度走势上看，市场虽有起伏，但整体维持在低位水平运行，“2400套”成为月交易量无法跨越的天花板。

深圳住宅市场风险偏好出现新的调整，居住属性得到强化，金融属性则开始褪却。很多核心地段、豪宅片区和学区房片区小区房价均出现不同程度的下跌，双深实验学区房百花片区的部分小区跌幅居前。

四年时间，存量住宅市场从最高月成交超2万套的高光时刻，滑入月均成交不足两千套的长期低迷中，供求关系逆转。

深圳存量住宅房价收入比高达26.4，长期稳居全国前三位。即使横向与发达国际顶级城市作比较，深圳房价收入比高到没有城市可作参照。根据Demographia《国际住房负担能力调查2022》房价收入比数据，香港23.2、悉尼15.3、温哥华13.3、洛杉矶10.7、伦敦8.0、纽约7.1、新加坡5.8。

住房租赁市场

根据世联EVS统计数据，1月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为84.0元/㎡，总体呈趋势性下降形态。

深圳存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。

大力发展保障性租赁住房是2023年深圳楼市主旋律。1月17日，发布《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，公开征求意见。

其中，《深圳市共有产权住房管理办法(稿)》提出，共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%。

本办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房。共有产权住房替代原先的安居型商品房，但实行产权封闭流转。共有产权住房规定五年内可申请回购，五年后才能申请向符合条件的群体转让，将居住属性与投资属性剥离，抑制房价抬升。

《深圳市保障性租赁住房管理办法（稿）》规定,政府组织配租的保障性租赁住房，租金按照不高于同期同地段同品质市场参考租金的90%确定。其中，由政府组织配租的住房，按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定。

《深圳市公共租赁住房管理办法（稿）》规定,公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定。面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的，租金按照市场参考租金的3%左右确定。

尽管受到疫情的严重干扰，2022年深圳加快高质量发展，地区生产总值迈上3.2万亿新台阶，深圳经济在全球城市排第10位。深圳坚持在经济运行过程中抓经济运行，出台实施帮助市场主体纾困30条、稳增长30条等措施，推动经济发展稳中有进、持续向好。

深圳是全国吸引人口最多的城市之一，实际管理人口在1,800～2,200万之间。《广东省第七次全国人口普查公报》显示，深圳常住人口十年暴增了713.6万人，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率最高的地级以上市。优质的创业环境、量身定制的优惠政策为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。

中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数，将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为1:711，静态租赁回报率仅为1.6%。

房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（扣除空置损失），需要约61.1年才能收回成本。

土地市场

1月，深圳仅推出龙岗区平湖街道G05701-0090工业用地1宗地，建设用地面积86,715㎡，规划建筑面积105,000㎡，出让年限30年。

本月共有4宗地顺利拍出，土地面积6.84公顷，规划建筑面积37.89万㎡，成交总额24.08亿元。

1月10日，宝安区新安街道A004-0180号商业用地由紫荆文化股份有限公司以底价15.09亿竞得，产业方向为文化创意产业。宗地北侧是熙龙湾的住宅，南侧是湾区之光摩天轮，华侨城海府一号项目，邻近5号线地铁临海站。

该宗地土地面积8,050㎡，使用年限40年，建筑限高180米。

规划建筑面积64,400㎡，其中办公52,270㎡、商业12,000㎡、物业服务用房130㎡。办公13,760㎡、商业12,000㎡允许分割转让，办公38,510㎡、物业服务用房130㎡不得转让。