深圳小产权房政策2020，拟取消安居房、人才房：房住不炒，再进一步？

要论全国范围内，在楼市领域，政府管理和市场炒作的博弈，深圳敢说第二，就没有城市能做第一。

“炒房第一城”的头衔，深圳在过去十几年里面，在中国一众城市里面，可谓是实至名归。

这背后，一个重要的背景不能忽略：

最近十年，房价的急速上涨超出了所有人预期，这个所有人，既包括城市居民和投资客，还包括当初的政策制定者。

因为对房价上涨速度缺乏预估，多年前制定的政策，伴随着近几年房价的疯涨，已出现了极大偏差，并产生了严重偏离公平的后果。

在这样的背景下，深圳的安居房，就成了一个实质性的套利工具：

所谓安居房，指的是国家安排贷款和地方政府自筹资金，面向广大中低收入家庭，建设的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。

安居房政策制定的本意是极好的，但在执行过程中走了样。安居房政策在制定之初，对申请人的户籍，社保，年龄，婚姻等都设立了准入门槛，但没有制定明确的退出机制。

结果就是过去的很多年，安居房补交少额地价就可以转为商品房销售，极低价买进的房子高价转出，这样一个巨大的套利漏洞，多年来一直存在。

制度设计缺陷，又恰逢近十年深圳房价疯涨，导致安居房丧失了安居属性，变成了一夜暴富的工具。

政策纠偏，该来的还是来了：迟到多年，深圳保障性住房建设管理办法即将落地。

2023年1月17日，深圳市住房和建设局、深圳市司法局联合发布通告，就《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》（下称“《保障房意见稿》”）、《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》、《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》（下称“《共有产权房意见稿》”）面向社会公开征求意见。

此次发布的四份文件，即将推出的共有产权住房管理办法最受市场关注。

根据《共有产权房意见稿》，自施行之日起，深圳不再安排建设安居型商品房。此外，共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，申请人需同时满足以下条件：深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、5年内未在本市转让过或因离婚分割过自有住房等。

引发热议的是共有产权住房将实行封闭流转制度——购房人仅能面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。

这一举措被认为有力打击了投机套利，让保障归保障，市场归市场。

关于深圳的安居房套利，如果不了解深圳的朋友一定不能想象这个政策创造了多少一夜暴富的神话。

曾经的政策的不完善，不透明，让安居房变成了轻松套利的工具。

著名的龙悦居，侨香村，都是在满10年后，买受人补交少量地价，轻松套利几百上千万离场。

2012-2022年，深圳共供应安居房56801套，平均每年5000来套，去年前年供应量猛增，是基于房住不炒的巨大压力。

政府原计划2023-2025年再供应4万套安居房，新政策出台之后，这个供应量会断崖式下跌，近两年会主力收尾已拍出的安居房地块，2025年安居房供应可能会降为0。

现在轮候安居房的19万余人，预计最多还有2万个幸运儿，还能买到最后一批安居房。

图片来源：见图

安居房套利的漏洞被彻底补上，虽迟但到，无论如何是件好事。

但是这明显不能遏制深圳楼市的炒作套利心态，于是乎，2020二手房指导价，深圳又一次全国开了先河，官方给二手房“定价”，而且，随着疫情防控三年过去，2023年的当下，深圳的楼市调控和限购，依然严防死守。

一系列组合拳打下来，让深圳楼市持续在低位运行，但是谁都明白，深圳楼市，炒房的意愿和动作，并没有消失。

这就是深圳，全中国市场化最高的城市，唯一一个城镇化实现100%的标杆城市。

很明显，市场和管理的博弈，并没有结束。如果人在深圳，对这个结论，一定会有共鸣。

在一个“搞钱”作为第一目标的城市里面，功利追逐的驱动力，就如同火折子里面藏着的火星，吹一口，就能燃起来。

搞钱之城深圳（图片来源：头条图库）

2

才走了两批的人才房被紧急“叫停”的背后，

深圳楼市“贼心不死”的炒作意图底牌被掀开

1月份，深圳堵上了安居房套利的漏洞，安居房被叫停后，深圳的保障房只剩下三种类型：公租房、共有产权房和可售型人才房。

可售型人才房，就成了市场炒作盯上的下一个套利工具。

和安居房曾经的漏洞（有明确的退出机制）不一样的是，可售型人才房，在退出机制上，有明显的模糊和不确定性空间。

深圳可售型人才房依然有10年的锁定期，只有满了10年后才能申请补差价、交税转红本，没有封闭流转，而是设定了一个较短的退出机制。

2022年11月深圳推出的可售型人才房，一为留住人才，二为平抑商品房价格，但在售卖过程中，遇到了诸多问题。

第一批人才房没有卖完，原因是申请门槛较高加市场情绪低迷。

2023年3月份降低了申请门槛，推售第二批，虽然门槛放低了，增加了潜在的人才房的购房人群，但是结果非常尴尬，那就是高开低走，热门项目和户型达到了几十比一的申请比例，但是到了选房成交环节，弃选率非常之高：

2023年3月，深圳推出二批次6个人才住房项目，共计4422套房源，售价约为市场价的6折，出让规则是在签订买卖合同满10年可申请取得住房完全产权。

但令人意外的是，深圳以市场价格6折推出的人才房，不仅没有被疯抢，反而卖不出去。

于是深圳市大幅放宽了人才房的申请门槛，尽管如此，6折人才房依然没有更多人抢购。4422套房源，只有1930套被选定，剩余超过一半被最终放弃。

高开低走，最主要的原因，不用扯其他的，就是“退出机制”模糊和不确定。

人才房不敢界定明确的退出机制，很明显是政府吸取了安居房的经验，留足了后续政策调整的空间，但是市场用脚投票，明显不买账。

所以才说，论市场投机和政策管理，深圳楼市中的玩家绝对是油条炸过了头，妥妥的油渣级别了。

原本深圳对于可售型人才房的期待和规划，是非常高的，这一点从项目公示就能看的出来：

图片来源：见图

但是现实销售遇冷，去化不畅，在安居房上一夜暴富的故事依然畅销的深圳，市场和管理是较上劲了，当然，这也将深圳楼市，追逐确定性，投机意图浓厚的本质和底裤，给试出来了。

深圳可售型人才房，从第一批上市到宣布取消，还不到五个月。深圳效率，不开玩笑。

有句本地笑话就是这么说的：在深圳，只有一种刚需，那就是搞钱，买房不能挣钱，那就不是刚需。

所以，到了4月份，可售型人才房，也被叫停了，这不得不说深圳这座城市的效率和魄力，这事儿放其他城市，不得拖一拖，再看一看，再试一试？

深圳就比较厉害了，怎么？看不到套利空间就不买了？那行，我就直接取消了，以后就只有公租房和共有产权房。看你们还怎么炒？

市场和管理的博弈就是这样的，每一轮当市场认为有胜算的时候，政策大棒就会挥出来，教你做人。

深圳图片来源：头条图库

3

两轮博弈以后的展望：深圳坚定不移的走楼市双轨制

从曾经的套利神器安居房，到高开低走遇冷的可售型人才房，表面上看，就是两次比较大，放上台面的博弈，但实际上，在深圳这个“炒房第一城”，这样的博弈，无时无刻都在进行。

但是到了2023年这个节点来看，或许这样的博弈，也要走到头了。

因为从当前的政策和规则来看，深圳的住房双轨制规划设计的框架，已经趋于明朗：

深圳的楼市不是有安居房和人才房兜底，就能躺平。

在深圳，高风险的小产权都能炒的热火朝天，人才房紧急叫停，还不是安居房的经验？

可以取得完全产权的“可售型人才房”目前未制定明确的退出机制。结果市场刚需一夜清空，这是演给谁看的一出？

人才房卖不好，对于深圳政府管理部门来说，其实也可以说是好事：

人才房卖的越多，越难出台严苛的退出机制，深圳楼市玩法不责众，人穷有理这一套，可是司空见惯。影响好不好另说，但是在深圳按闹分配，投机钻营的事情，简直就是吃饭喝水一样的常见。

所以，既然市场用脚投票，不买具有不确定性的人才房，那就加大力度公租房和共有产权。

保障性住房的作用是让低收入者有公租房安居房可住，但另一部分人也可以通过自身努力买到商品房，真正实现居者有其屋。

这就是深圳楼市的双轨，保障性住房和商品房两条腿走路。

此前，深圳出台人才住房和保租房原本逻辑是解决一些人低成本扎根深圳、实现体面居住这两个需求，未来再转向买房，这是政府构建“先租后买”体系的重要环节，也是楼市政策希望达到的目的。

现在政策明确掐死了这两条轨道里互相通过的渠道（安居房和人才房），就是让大家死心。

要买商品房就接受这个价格，要买不起就踏踏实实租，别想着炒房，别想着一夜暴富了。

买不起商品房的人群本来就不是商品房的目标用户，政府提供60平米的保障房不会影响160平米“豪宅”的畅销！

人才房不好卖，不卖不做就算了，卖不出去转成共有产权，或者改造成廉租房政府运营是必然趋势，这是深圳的态度和决心。

当然，对于炒房大军来说，还是不会甘心，人才房不买，共有产权也不会积极是必然，但是对于深圳来说，这么做，是有底气的。

一方面，深圳土地财政依赖，全国主要城市里面最低，不卖地，不新增开发，政府腰包足够鼓，腰包鼓就是一种管理底气。

另一方面，从过去这两年的深圳楼市来看，政府想做的事，还真没有做不成的。

再贪心贪婪的抄家和意图，再团结的抱团炒作行为，面对政府意志，说螳臂当车都抬举了，市场化程度越高的地方，管理要么不出手，一旦出手，就不可能是皮肉小伤。

将市面上的套利空间连根拔出，然后拿时间来熬，想投机套利的无从下手，这样才能实现“回归需求”。

不得不说，深圳这一次，是想明白，想通了，也付诸行动了。

当然，需要留时间和过程给市场去消化理解，不过深圳这高效率，强态度的关键一步，只要能走通，那么对于全国其他城市而言，就是真正实现“房住不炒”的典型标杆案例和示范。

图片来源：头条图库

写在最后：

属于中国房地产的“炒作时代”，即将正式谢幕？

结合以上的梳理和分析，实际上对于深圳而言，后续只有保障房和共有产权的选项，被取消的安居房也好，人才房也好，其实都无法真正解决炒作的问题，反而有更大的套利预期，和房住不炒的初衷完全背道而驰。

用共有产权房替代安居房，对商品房肯定有利，因为安居房转红本套利的预期消失，原先轮候安居房的相当一部分人会去竞争商品房。

而保障性住房的作用是让低收入者有公租房安居房可住，但另一部分人也可以通过自身努力买到商品房，真正实现居者有其屋。

从深圳的思路延申下去，后续即使浓厚投机情绪主导之下的市场，共有产权也卖不动，那么作为腰包够鼓，不依赖土地财政的深圳政府，甚至有可能向保障租赁房上全面发力，然后保持新房市场的持续紧缩和克制。

深圳后续的开发商，就完全转变为建筑承包商了。

这就是存量环境里面，政策力量决定规则玩法的逻辑所在。

市场上的所有套利空间，套利漏洞，套利预期，甚至套利想象力被政策无情消灭以后，就算是炒房第一城，也没有可以炒的东西了。

这个尝试和思路，放到深圳这样的城市来实施，这件事本身就没有那么肤浅简单。

试问，炒房第一城都能管好，消灭投机，其他的城市，还有什么理由和借口，都可以拿出来说说嘛。

千万别说，不说还可以拖一拖，土地财政的梦还能再续一续，要是真的厚着脸皮说，那就是不体面了。

在中国，不体面，现实和趋势总是会教你体面的，是不是？

2023年，属于中国房地产过去二十多年的“炒作时代”，可能从深圳开始，正式走向落幕了。

2023年，房住不炒，进一步成为现实，肉眼可见。

以上，就是对深圳最新关于楼市最新动向，进行的专题梳理和深入分析讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

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