小产权房网经典的城市板块建设，总得建一个“中心区域”吧？就像宝中和龙中那样，一个地方有一个中心。中心是光鲜的，是地标的，是核心服务的集中区域。
但是布吉没有。
布吉总是深圳最充满争议的地方。在价位和小区本身条件上，深圳刚需割舍不了布吉。而在增值上，布吉的业主总觉得比起其他地方，输了半个身家。
布吉是个建成区。区内其实一丁点儿空地净土都没有。正常土地供应角度，是难以做什么规划。所以，布吉是只有旧改这一条路。
图：布吉新城门户@布吉在线
然而，布吉的旧城，主要是高密度农民房、小产权。这种旧改难度大，比跟沙井、坪地那种工业区扎堆，或低密度民房多的地方，旧改推动难度大一些。
可是，布吉又真的未来10-15年规划有近半域图要旧改，千倾级规模。说再造布吉也不为过。
巨量旧改释放无数土地，白纸上画蓝图，未来的布吉，会成为充满希望的地方么？布吉作为内环上的一颗珠子，会整体站上10字头么？
01
旧改50%+覆盖率，空间增长2倍+
这些天，我在地图上画了画。布吉光有资料可查，立项或有较明显苗头的旧改（准旧改）项目就不下40个。
最大规模的旧改，是布吉新城，也就是布吉街、布吉老城的整体旧改。统筹范围360公顷，拆除范围规模达到了144公顷。以后建成的空间至少也得3、4百公顷吧。非常巨大。统筹方是华润。
另外一个巨无霸是南岭社区整备，研究范围345公顷，实施范围250公顷，规模更大，只是不会全部全拆罢了。不拆的部分做整治提升。统筹方是天健。
布吉是个什么区位？深圳成为大都市后，自然崛起一条内环线。位置大体西起宝安的新安、洪浪北，走过西丽的中轴，一路通达龙华上塘、民治，穿过坂田，进入布吉、终止与沙湾。
除了这2大板块，布吉的三联、李朗也都是大规模旧改板块。而且完成的、进行中的项目挺多的。
图：布吉三联旧改@腾讯网
布吉的旧改，工业区占比不算太大。工业区旧改主要集中在李朗。所以，布吉的工改工规模不是很大。布吉有很多城中村、小产权、违建房，是不属工改工类型的。所以布吉旧改后的住宅、保障房、商业、公寓的规模大。
布吉旧改的优势是居住增量多，大方向是成为居住大城。配套有望量级增加。这是一个新希望。
同时也点缀有写字楼和产业园。临近罗湖，写字楼比较多，但是也有产业空间。而李朗方向，产业园比率就大了。这导致，布吉不会空心化。
布吉也会产生很多个地标。在门户和中心区域，将不止布吉塔这一个地标！东站周边都会有3个大高楼。
02
重建一个布吉，能不能救布吉？
布吉，老居住区比工业区多。不仔细研究不能深刻认识到布吉的棚户区挺大的——布吉老街和清水河的城中村、小产权、老旧低档小区太多太多。
罗湖、福田能发展，离不开布吉的大把大把提供低廉租房。工薪族可以在布吉租上便宜的房子。拆掉一个白石洲为什么影响不了深圳的租房大局？因为布吉、老龙华这些地方的自建房太多太多了。
布吉街之所以有脏乱差的传闻，就在布吉老城除了临街的楼宇外，里面挤着无数的城中村。像石芽岭、百鸽笼这种地方，城中村少、市容就像个大城市了，环境比布吉街好太多。
但是布吉的配套弱。这个原因也是布吉开发得早，各地被挤地满满当当，zf也没办法在什么地方给建点体育馆啊、大广场啊。导致连学校都很少。
去看布吉的学校，很多都是挤在城中村、挤在工业区，而且很多都是民办学校，有的曾经还算农民工子弟学校。
全深圳算起来，也就布吉、坪地这样少数几个地方没有“中心城、中心广场”。
这个缺点，反倒可能籍旧改而彻底改变。布吉这种规模的旧改，就是彻底的整容。再造一个城。再造新城，就可以规划出TOD商圈，建起很多配套。布吉就可以在居住上进行大升级。大型的综合街区建起来，自然就有了时尚商圈、社区公园、社区配套，新的小区自然也会高大上。
重建肯定能救布吉。但是，重建是一个不容易的事儿，10年、20年才能见成效。
03
教育提升，布吉就有机会10+
前面我们提到了，布吉的学校是个大问题。以前一些为了外来人员建的学校，都是挤在工业区、城中村边上。软硬件都是很讲究。生源也讲究。所以布吉很少有什么好学校。
一个地方，教育不上去，对家庭的吸引力始终是有限的。虽然教育在改变，但是无论是大学区也好，师资轮值扶弱也好，这些对布吉是没什么用的。
坂田实验之类的几个学校，也把一些楼盘带到10-12呢。比布吉百鸽笼信义片区还贵。
布吉现在最好的学校，是百合外国语，私立的，品牌都要走向整个大湾区了。早期是深外协办，还能考试招生，成绩就显得很突出。到现在，连续中考出色，也就坐稳了“深圳一梯队初中”这个座位。
图：百外世纪学校（新），位于百鸽笼，带公立学位
其他，大概南湾学校、可园学校、木棉湾学校、麓湖外国语、智民学校这些还可以。新一点的、在高端一点社区的学校，生源好、软硬件好，成绩也就自然好。就是普遍学位紧张，积分入学的积分高。
布吉的发展方向，一个是百外集团参与公立新校办学，一个是组建1、2个好的教育集团，借助生源的升级，把质量品牌打出来。
一个是，随着居民素质的升级，借助指标生这个风口，把升学率做上去。指标生最高能降分20分，这让很多12大的学生，也有机会够着4大、6大。就像可园学校，指标生就很多....
04布吉房价梯队，3-9w分化
布吉位处深圳“内环”，这条内环带，目前普遍都是10以上了。
从新安到洪浪北，到西丽，到龙华上塘、民族，到坂田，8-13是很普遍的存在。就布吉这边低一些。
布吉的房价，也在按板块排序。高的在冲10，低的3、4万。百鸽笼、大芬、石芽岭、上水径、丹竹头、沙塘布这几个地方，新房、次新房、较高品质盘，基本在6-9区间。
最高的是百鸽笼-信义板块，房价叩着9-10，挺为布吉长脸。一是因为片区居住规模大，环境好，近罗湖（其实房价都超过了罗湖布心、田贝），一是因为学校好，几个公立学校不差，更有百合外国语这样的硬派学校。
次高的是鸿荣源尚峰、宇宏健康花园，因为小环境蛮好看，14号线地铁在门口，配套的公立学校足够多，离第三人民医院也近。房价在8-9。
这2个板块的房价，其实跟罗湖高端住宅一个水平了，也不比龙华、坂田相似的板块少多少。
再接下来，是水径麓湖，石芽岭慢城等，大芬桂芳园、和谐家园、康达尔，大芬可园，丹竹头英郡年华。这种新房、次新房或者品质大盘，基本上在6-7.6。
沙湾整体洼地一些，新房、次新房6上下，比如万科公园里、大族河山。
这些，隐隐约约，都算是分布在布龙路沿线。也算是跟龙华上塘、坂田，一路相承吧。
在这些位置之外，4、5就很普遍了。次一点的3、4也有。
倒是很神奇的是，这些年来，布吉原来极低价位（2016年1-2万左右）的，都冷盘变热，房价很多拉到3、4。都是刚需客涌上来啊。
05布吉第一价值是居住，第二价值是产业
布吉有产业，上市公司也有一些。
布吉一直人气超旺。人口约60万，实际居住人口应该是百万级。商业也很发达。
但是，布吉是个产业城。布吉电子业什么也是很发达的。产业兴国，产业也兴城。布吉虽然传统居住社区要旧改掉，但是李朗的园区规模还是很大，丹竹头板块也保留了很多产业、物流仓储。工改工名义下，纯造商办公寓的欲盖弥彰，比深圳其他地方少一些。
李朗很多工业区，也是正儿八经地升级改造为产业园。李朗升级，优化居住条件，但是也留下产业GDP。
留得产业在，才不怕没柴烧啊。人家苏州的2035规划可是说了，人口往1、2千万奔，但是城市定位还是高端工业化，不会让自己空心化。
规划层面上，布吉有了希望。剩下的就是落地的时间表了。也就是看旧改的推进力度，看旧改的进度，以及14号线、17号线地铁的建设。
3年一小变，5年一大变，10年变得不认识——布吉的房产价值，大体是要按这个时间表去递进的。
在房地产整体宏观调控的趋势下，布吉也没办法短期内跳涨。2018-2020年布吉没有暴涨，所以2021年上半年的二手房指导价出台后，布吉房价反而有个小升浪。
在西部大盘整的时候，布吉的楼市竟然是稳定的、抗摔打。
布吉的城市封面已经在建设。等深圳东站CBD的大动作，也就是佳兆业南门墩建出地面2/3，布吉就会裂变一下。那时候也差不多是14号线通车（2022-2023），布吉的形象获得第一波飞跃。10w+也可能出现。
再往后数，到4、5年后，布吉街或下水径大规模旧改，百鸽笼进一步旧改完毕，三联旧改大部分完成，布吉给予市民的信心又会更上2个台阶。可能很多人会像期待龙华上塘那样期待布吉几个主流旧改。
再过8-12年的样子，布吉会变得跟现在有很大区别。那会儿估计丹竹头、南岭、沙湾都改出很多城市综合体。那就无缝超越罗湖了。那时候布吉房产价值能到什么地步，就看布吉在未来的教育、商业、配套能进步到什么程度了！
06布吉片区评测和推荐
布吉是一个人口居多的居住大城。目前情况普通，市容、配套、教育都需要长足的进步。
但是内环线这个区位是大优势，布吉人多也是大力量，人多就有规模消费和经济的产生，教育也有提升的支撑。
未来4大地铁穿过布吉，更多地方交通就都方便了。尤其往来罗湖、福田、龙华都会很快。做个外环地铁去西丽、机场也会很快。
布吉更不会缺郊野公园。南岭求水山、石芽岭、三联郊野、甘坑小镇、银湖山，给布吉贡献了无数的公园空间。布吉的郊野公园以对角线姿势贯彻布吉，惠及大部分居民。这些郊野公园，在两三年内都会逐步建成。
布吉大型公园
中轴分布
布吉正在进行的改变，大概会按分4个小阶段、一个台阶一个台阶大跨步，每个阶段大概3年。布吉的旧改的规模太大了，未来城市的密度也会相当高。好在，很多旧改的进度是可以预期的。
虽然前海扩区，但是改变不了西部2年内房价站岗的本质。布吉相对西部，还是低洼一些。风险没那么大。但是目前在布吉买房，也要避免追高。比如买入8、9万的房子的时候，得清醒地考到涨到14是需要长期奋斗的，基本上得靠学区中考质量的大跃升。
布吉更适合买的，是5.5-6.5的次新盘或大盘，虽然目前像大芬、石芽岭这些地方热度温和。但是，成长空间会大一些。毕竟价格起点低一些。而且，如果买3-5万价位的老破旧多层，还可以有个旧改的奔头。
虽然布吉不是一个传统的打新区，但是在今年布吉楼市反弹以后，新房跟二手房逐渐有点倒挂的意思了。在布吉买新房，也是可以的。
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